Vermietet.de ohne Jannes Fischer? Kaum vorzustellen. Ohne Jannes würden private Vermieter vermutlich noch immer mit Stift und Papier herumhantieren. Doch Jannes ist noch viel mehr als Vermietet.de. Wir wollten mehr über ihn erfahren und haben ihm deswegen unsere sieben Fragen gestellt.
Vermietet.de:Vermietet.de: Wohnst Du zur Miete oder im Eigentum?
Jannes: Das kommt ganz darauf an: Auf die persönliche Situation, aber vor allem auch die Zahlen. Ich sehe häufig, wie Menschen die Opportunitätskosten eines Eigenheims nicht richtig einschätzen. Wenn man sich einmal von dem emotionalen Traum des „Eigenheims“ befreit und es rational betrachtet, kann zur Miete wohnen durchaus ökonomischer sein, wenn man das so gesparte Eigenkapital in eine vermietete Immobilie investiert. Man muss nur einmal rechnen. Deshalb habe ich die letzten Jahre z. B. lieber selber zur Miete gewohnt. Außerdem bietet mieten natürlich eine gewisse Flexibilität, gerade in jüngeren Jahren. Es gibt natürlich aber auch den umgekehrten Ansatz: Immer kaufen, während man drin wohnt renovieren und dann aufgrund der Steuervergünstigung bei selbstgenutzten Immobilien nach ein paar Jahren gewinnbringend verkaufen. Das hat natürlich einen gewissen spekulativen Charakter und entspricht daher nicht unbedingt meiner Mentalität, funktioniert aber auch.
Vermietet.de: Wann hast Du Deine erste Immobilie erworben und warum hast Du investiert?
Jannes: Mein erstes „Immobiliengeschäft“ habe ich tatsächlich als Student gemacht, und zwar mit der Vermietung von Parkplätzen. Die Idee dazu kam mir aufgrund der klaren Nachfrage: Viele Studenten kamen von überall aus Deutschland und hatten Autos, um an den Wochenenden nach Hause zu fahren, jedoch bot unser kleiner Studentenort kaum Parkmöglichkeiten. Ich fand mehr oder minder zufällig ein größtenteils unbenutztes Parkhaus in einem Hinterhof, was natürlich eine gute Gelegenheit war. Weil mir das Kapital fehlte, mietete ich die Garage selber an und dann parzelliert weiter. Heutzutage bin ich vor allem im Bereich Wohnen unterwegs, mit Zinshäusern in A und B Städten und einem Schwerpunkt auf Norddeutschland.
Vermietet.de: Wie hast Du Dir das Wissen zum Immobilienmarkt und zur Bewirtschaftung von Immobilien angeeignet und wie hältst Du Dich heute auf dem Laufenden?
Jannes: Viel eigene Recherche, viel Learning by doing. Da helfen Youtube Kanäle wie von Immocation sowie Podcasts und online Blogs wie hier im Magazin enorm.
Vermietet.de: Welche Kenntnisse sind wichtig, um mit Immobilien erfolgreich ein Einkommen zu erzielen?
Jannes: Ein strukturelles Zahlenverständnis ist unabdingbar. Im Endeffekt ist eine Immobilie wie eine kleine Firma. Man muss sein Produkt verstehen, welchen Preis man dafür verlangen kann und welche Kosten damit einhergehen. Darüber hinaus ist natürlich eine genaue Kenntnis der rechtlichen Rahmenparameter sehr hilfreich – wobei man dies auch im Zweifel ad hoc nachschauen kann. Zu guter Letzt hilft ein handwerkliches und bauliches Verständnis, schließlich ist dies der größte Kostenpunkt.
Vermietet.de: In welcher Region in Deutschland lohnt es sich derzeit am meisten zu investieren?
Jannes: Ich denke, dass die Speckgürtel der Metropolen spannender denn je sind. Covid hat nachhaltig verändert, wie wir leben und arbeiten. Während zuvor noch das Büro im Mittelpunkt stand, arbeiten die meisten Menschen inzwischen Hybrid. Außerdem ziehen die Menschen weiterhin in die großen Städte, dort wird nicht schnell genug gebaut, ein Trend, der durch nun gestiegene Zinsen und Baukosten noch verstärkt ist. Außerdem sind selbstfahrende Autos sowie Lufttaxis in den kommenden 10 bis 15 Jahren nicht unrealistisch. All dies spricht für die Verlagerung hin in die Außenbezirke der Städte.
Vermietet.de: Was sind für Dich die wichtigsten Bewertungskriterien bei einem Immobilieninvestment?
Jannes: Das ist natürlich Recht subjektiv, aber für mich gibt es drei wesentliche Kriterien: Eine Immobilie muss eine Zielrendite haben, sodass sie eine mit anderen Anlageklassen (wie z. B. Anleihen) vergleichsweise attraktive Zielrendite aufweist. Für mich bedeutet dies eine Eigenkapitalrendite von deutlich über 5%, eine Wertsteigerung nicht mit einberechnet. Hinzu kommt die Substanz, diese muss in einem vernünftigen Zustand sein. Investitionen bei Immobilien sind normal, und der Austausch von Dach oder Heizung kommt vor, muss aber einkalkuliert werden. Hauptthema ist hier jedoch der (Verwaltungs-)aufwand, den wir gering halten wollen. Zu guter Letzt: Lage Lage Lage: Im Endeffekt kauft man den Grund und Boden, und die Wertentwicklung der Immobilie ist einzig und allein von diesem abhängig. Daher kaufe ich nur in Standorten, denen ich demografisch eine gute Entwicklung zutraue.
Vermietet.de: Was siehst Du als aktuell größte Herausforderung beim Thema Wohnen an?
Jannes: Wohnen muss heute erschwinglich und nachhaltig sein. Das ist gerade in den Ballungszentren eine große Herausforderung. Aber das eigentliche Thema beim Wohnen ist ein soziales. Gerade für junge Leute wird es immer schwieriger, eine Wohnung zu finden, geschweige denn, eine Immobilie zu kaufen. Doch wir können nicht nur ein Sozialstaat für alte Leute sein. Wir sind eine Talentgesellschaft, unser Kapital sind Menschen. Damit sich dieses Kapital frei entfalten kann, brauchen junge Menschen Wohnraum. Lösungsansätze gibt es: mehr bauen, Digitalisierung von Bau und Grundbuchämtern, Mezzanin-Finanzierung und Erlassen der Grunderwerbssteuer für Erstkäufer. Wir müssen es nur wollen.
Vermietet.de: Vielen Dank für das Gespräch und die vielen spannenden Denkanstöße!
