„Ihr, liebe Eigentümer, habt ein Problem!“

Das Wohneigentumsgesetz (WEG) steht zur Debatte. Die im Koalitionsvertrag verankerte WEG-Reform stellt große Erwartungen an CDU/CSU und SPD. Im Gespräch mit Vermietet.de verrät der Präsident des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter e.V. (BVI), Thomas Meier, was die Branche derzeit wirklich beschäftigt.

Herr Meier, mit den verschiedenen Diskussionsentwürfen zum Wohneigentumsgesetz sind die Initiatoren im Wesentlichen den Rufen der Politik nach altersgerechtem Umbauen und E-Mobilität gefolgt. Sind das die Themen, die Eigentümer beschäftigen?
Natürlich sind es zwei Themen, mit denen wir uns auseinandersetzen müssen. Sie beschäftigen aber vielmehr die Politik, als Eigentümer und Gesellschaften. Vor allem das Thema E-Mobilität im Immobilienbestand ist aus der Sicht des Praktikers kaum umsetzbar. Dafür fehlt es an Infrastruktur, um beispielsweise Ladestationen in den Gebäuden zu installieren. Wir haben in Deutschland gar keine Voraussetzungen, diese in der breiten Masse sicherzustellen. Und damit ist es aus meiner Sicht eher ein sterbender Schwan als das Pferd, auf das wir setzen sollten.
Wohnen als gesellschaftspolitisches Thema wird seit einigen Jahren heiß diskutiert und das spielt uns natürlich in die Karten. Da ist es ja nur logisch, das dringend reformbedürftige Wohneigentumsgesetz zu diskutieren. Die Politik kann man leider nur über die Masse bewegen. Zum Glück gibt es in Deutschland mittlerweile über zehn Millionen Eigentumswohnungen, die durch professionelle Immobilienverwalter vertreten werden – Das ist eine ganze Menge Macht. Deswegen ist es gut, dass wir die künftige Ausrichtung des Wohneigentumsgesetzes gemeinsam mit der Politik diskutieren und unsere Interessen dort berücksichtigt wissen.

Große Bühne für die WEG-Reform: Thomas Meier befürwortet eine ganzheitliche Reform.

Welche Themen beschäftigen die Immobilienverwalter?
Es braucht dringend Lösungen für den Sanierungs- und Modernisierungsstau, der im Immobilienbestand für massive Probleme sorgt. Wir haben zum Beispiel das Thema Trinkwasserverordnung. In fast in jedem größeren Wohnhaus haben wir positive Befunde zu Legionellen und überschreiten die technischen Maßnahmenwerte der Trinkwasserverordnung. Die Gründe dafür sind im Wesentlichen veraltete Leitungssysteme oder die Infrastruktur in den Gebäuden. In der Folge wird das irgendwann dazu führen, dass wir möglicherweise das komplette Leitungssystem austauschen müssen. Solche Maßnahmen stellen massive Bauvorhaben dar. Das findet weder bei Mietern, noch bei Eigentümern großen Anklang.

Wir haben das Thema Trinkwasserverordnung untersucht und fast in jedem zweiten Gebäude eine Trinkwasserkontaminierung vorgefunden.


Ein weiteres Thema ist die Betriebssicherheitsverordnung für Aufzüge. In den nächsten Jahren ist hier eine Vielzahl von Modernisierungen erforderlich. Das bedeutet Kosten von vierzig- bis fünfzigtausend Euro pro Aufzug – bei Gebäuden mit vier bis fünf Aufzügen kommt dabei schnell eine Viertel Million Euro zusammen. In der Regel ist dieses Eigenkapital nicht vorhanden.
Das bringt uns zum zweiten Thema: Solche Vorhaben können nur umgesetzt werden, wenn sie auch finanzierbar sind. Wir haben in Deutschland eine sehr heterogene Eigentümerstruktur: eine gesunde Mischung aus jungen und älteren Eigentümern. Ältere sehen jedoch häufig keine Notwendigkeit, Geld in die Hand zu nehmen, um irgendwelche Maßnahmen umzusetzen, von denen sie möglicherweise selbst gar nicht mehr profitieren. Das jüngere Klientel hingegen kauft sich insbesondere in Ballungszentren wie Hamburg, Stuttgart oder München für teures Geld Immobilien. Der Nachteil ist, dass es ihnen oftmals keine Luft zum Atmen lässt, wenn eine Sanierung ansteht. In der Eigentümerversammlung haben demnach alle Eigentümer unterschiedliche Motive. Das sind meines Erachtens wirkliche Kernprobleme: die Kapitalausstattung und der Wille der Eigentümer, notwendige Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen tatsächlich anzugehen. Darüber hinaus sind viele Strukturen im Bestand derzeit einfach unwirtschaftlich.

Á propos unwirtschaftlich: Wie steht es derzeit um die energetische Sanierung des Bestandes?
Die Praxis zeigt uns, dass der Wille der Politik wirtschaftlich und praktisch schwer umsetzbar ist. Wenn Sie heute ein Gebäude nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) dämmen wollen, scheitert es oftmals an der Individualität der Gebäude, die gar nicht für Dämmungen geeignet sind. So werden einzelne Maßnahmen nicht selten durch eine Vielzahl kleiner technischer Hilfsarbeiten bedingt, die kostspielig und ineffizient sind. Solange wir diesen Einklang nicht herstellen, wird die energetische Sanierung des Gebäudebestands schier unmöglich.

Was bedeutet das für den Dialog mit den Eigentümern?
Als Immobilienverwalter sind Sie häufig der Überbringer schlechter Nachrichten: Ihr, liebe Eigentümer, habt ein Problem! Ich muss euch sagen, was das kostet und ich muss euch sagen: Ihr habt kein Geld. Wir sind der Angst-Motivator in einer Eigentümerversammlung.
Zwar sieht der Gesetzgeber seit dem 01.08.2018 einen Fachkundenachweis für Immobilienverwalter vor. Doch dieser ist für jeden, der seinen Job gewissenhaft wahrnimmt, keine Herausforderung. Viele Verwalter leisten heute bereits mehr, als der Fachkundenachweis vorsieht. Seitens der Politik besteht man darauf, dass der Markt der Immobilienverwalter Marktbereinigungsmechanismen, also Prozesse, im Laufe derer sich die Zahl der Verwalter auf dem Markt verringert, aktivieren wird.

Thomas Meier sprach sich bei der Konferenz zur WEG-Reform in Berlin für eine ganzheitliche Reform des Wohneigentumsgesetzes aus.

Ihr, liebe Eigentümer, habt ein Problem! Ich muss euch sagen, was das kostet und ich muss euch sagen: Ihr habt kein Geld.


Doch der durchschnittliche Eigentümer hinterfragt den Aufwand der Immobilienpflege selten. Dass da ein Verwalter ist, der die gesamte Nutzungsphase der Immobilie abdeckt und und eine Vielzahl von Wertschöpfungen generiert, das bedenkt beim Kauf kein Mensch.

Ist es demnach nicht sinnvoll, die Handlungsspielräume von Verwaltern zu erweitern?
Im Fokus der Eigentümer steht in erster Linie die eigene Wohneinheit, zudem sind die Hypothekenzinsen günstig und die Immobilienpreise steigen. Über den Folgeaufwand in der Immobilienverwaltung machen sie sich wenig Gedanken – so sitzen sie dann unbedarft in der Eigentümerversammlung und haben sich mit den Herausforderungen wenig auseinander gesetzt.
Nehmen wir als Beispiel das Thema Inkasso: Wenn ein Eigentümer seinen Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht nachkommt, dann sollte der Verwalter Kraft seines Amtes auch einschreiten können, ohne sich vorab durch die Beschlussfassung im Rahmen einer Eigentümerversammlung die Legitimation zu holen.
Auch die Instandhaltung und Instandsetzung wird schnell zum Problem, denn oftmals sehen Eigentümer gar nicht die Bewandtnis, zu einer Versammlung zu kommen. Daher ist es durchaus relevant darüber nachzudenken, den Verwalter Kraft seines Amtes oder seiner Organstellung innerhalb bestimmter Bandbreiten Maßnahmen beauftragen zu lassen.

Welche Rolle spielt die Digitalisierung heute in der Immobilienverwaltung?
Die Digitalisierung ist in aller Munde. Doch keiner versteht so richtig, wie sie funktionieren soll. Meiner Meinung nach wird die Immobilienbranche überproportional von der Digitalisierung profitieren. Einige Marktteilnehmer wird es aber wohl in der Zukunft in dieser Form nicht mehr geben. Da spreche ich unter anderem von Immobilienmaklern oder auch Sachverständigen, deren Dienstleistungen auf relativ einfachem Wege durch digitale Lösungen ersetzt werden können. Trotzdem wird uns die Digitalisierung auch eine Vielzahl an neuen Geschäftsfeldern eröffnen. Doch der heutig Stand ist, dass kaum ein Verwalter sich auf das Thema Digitalisierung eingestellt hat.

Was muss passieren, damit die Digitalisierung Einzug halten kann?
Da wir staatlich nicht reguliert sind, funktionieren die zuvor erwähnt Marktmechanismen nicht einwandfrei. In erster Linie wird die Qualität der Verwalter über den Preis bestimmt. Das macht es uns schwer zu investieren. Die Digitalisierung erfordert es jedoch, Geld in die Hand zu nehmen und in der Folge Kostenvorteile durch Prozessoptimierung zu erzielen. Das ist für die Branche definitiv ein Dilemma. Aus meiner Sicht ist hier die Politik gefragt, beispielsweise eine Vergütungsregelung zu schaffen. Insbesondere bei dem breiten Spektrum unserer Aufgaben ist die Deregulierung daher für mich nicht nachvollziehbar.

Sie sind seit 17 Jahren als Geschäftsführer in der Immobilienverwaltung tätig und darüber hinaus als Präsident des BVI. Wie hat sich die Immobilienverwaltung in dieser Zeit entwickelt?
Unsere Gesellschaft hat sich dramatisch verändert. Gerade in den letzten zehn Jahren ist der Hausverwalter zum Hybrid aus Beziehungsmanager und Immobilienmanager geworden. Es ist unsere Aufgabe, Immobilien und deren Bewohner unter einen Hut zu bekommen. Wir generieren permanent Werte im Bestand und haben mit den verschiedenen Menschen dahinter zu tun, die unterschiedliche Motivationen verfolgen. Das ist eine spannende Herausforderung!

Wie sehen Sie die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in den nächsten 20 Jahren?
Viele Experten prognostizieren ja bereits seit Jahren die Immobilienblase. Ich denke jedoch, dass insbesondere in Ballungsgebieten noch Luft nach oben ist, da wir zu wenig Grund und Boden besitzen, das zu angemessenen Preisen käuflich ist. Darüber hinaus sehen wir uns jedoch auch mit dem Problem konfrontiert, dass insbesondere in Ballungszentren wie München, Hamburg oder Düsseldorf viele Wohnungen leer stehen oder ungenutzt sind, weil sie als Kapitalanlage oder Luxusgut dienen. Da fliegt der Eigentümer schnell mal am Wochenende in seine Zweitwohnung und geniesst Münchens Flair. Auch hier sehe ich die Politik in der Pflicht, einen Orientierungsrahmen zu schaffen, der diese künstliche Verknappung von Wohnraum eindämmt.

Das Gespräch führte Lennard Behrens.

Im Interview

Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.

Thomas Meier vertritt als Präsident des BVI mehr als 600 Unternehmen aus dem Bereich der Immobilienverwaltung. Der BVI ist bundesweit aktiv und gliedert sich in sieben Landesverbände.
Das Expertenwissen des Verbandes unterstützt die Mitglieder dabei, das Immobilienvermögen von Eigentümern bestmöglich zu erhalten und zu vermehren.

Im Interview

Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.

Thomas Meier vertritt als Präsident des BVI mehr als 600 Unternehmen aus dem Bereich der Immobilienverwaltung. Der BVI ist bundesweit aktiv und gliedert sich in sieben Landesverbände.
Das Expertenwissen des Verbandes unterstützt die Mitglieder dabei, das Immobilienvermögen von Eigentümern bestmöglich zu erhalten und zu vermehren.

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