Den Immobilienkauf richtig angehen – vermeiden Sie Fehler & Zusatzkosten

Suchen Sie eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken oder möchten Sie lieber Ihre Rendite durch eine Vermietung erhöhen? Wie viel Eigenkapital können Sie einbringen und wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Wenn Sie den Immobilienkauf richtig angehen möchten, lesen Sie sich unsere hilfreichen Tipps durch.

Die Lage einer Immobilie ist ausschlaggebend für deren Attraktivität und Wert. Daher empfehlen wir, den Standort je nach Nutzung auszuwählen. Wenn Sie den Immobilienkauf für Ihre eigenen Wohnbedürfnisse vollziehen, können Sie den Standort nach eigenem Belieben wählen. Sollten Sie jedoch an einer Vermietung mit einer langfristig attraktiven Rendite interessiert sein, wählen Sie die Lage besser nach den Mietpreisen und deren Entwicklung in den kommenden Jahren. Für Objekte in beliebten Regionen zahlen Interessenten in der Regel mehr als für Immobilien in weniger bevorzugten Lagen. Zudem bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis am Markt. Je mehr Nachfrager vorherrschen, desto mehr können Sie schlussendlich auch für Ihre Immobilie verlangen.

Glühbirne

Hinweis: Planen Sie einen Immobilienkauf zu Vermietungszwecken, lohnt sich eine zentrale Lage in deutschen Großstädten wie München oder Hamburg oder Berlin, weil hier die Mieten verhältnismäßig hoch sind. Je nach Größe der Immobilie kann eine solche Lage aber auch zu einer hohen Fluktuationsrate führen (z. B. Single-Wohnungen). Das sorgt wiederum für verhältnismäßig viel Abnutzung in der Immobilie, höhere Renovierungskosten und Kosten für die Neuvermietung. Nicht zuletzt ist ein Immobilienkauf in sehr gefragter Lage zeit- und kostenintensiv. Sie sollten daher eine passende Immobilie finden, die in zentralen Regionen einen hohen Preis hat, um Ihre eventuellen Mehrkosten durch die Mieteinnahmen auszugleichen.

Kein Immobilienkauf ohne Besichtigung

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Tatsächlich ist es unter Kapitalanlegern üblich, dass diese Eigentumswohnungen kaufen, ohne Sie persönlich gesehen zu haben. Wir raten Ihnen jedoch dringend zu einer Besichtigung vor dem Immobilienkauf – ungeachtet dessen, ob Sie Immobilien als Haus kaufen oder als Wohnung. Selbst wenn die Immobilien, welche zum Kauf angeboten werden, mehrere Kilometer entfernt oder gar im Ausland stehen, sollten Sie den Weg auf sich nehmen. Erst dann bekommen Sie ein realistisches Bild und können eventuelle Mängel aufdecken. Wenn Sie sich lediglich auf Bilder und das Exposé verlassen, können Sie am Ende böse Überraschungen erleben. Es empfiehlt sich ebenso, einen Experten bei der Besichtigung zur Seite zu haben, der sich mit den Tricks und Kniffen auskennt, die es bei einem solchen Termin zu beachten gilt.

Damit Sie sämtliche Punkte im Blick haben, auf die Sie bei einer Besichtigung achten sollten, haben wir für Sie eine Checkliste zusammengestellt, die Sie hier als Pdf-Dokument herunterladen können.

Laden Sie hier Ihre Checkliste runter!

Vor dem Immobilienkauf eine Bewertung durchführen lassen

Bei einer Besichtigung sollten Sie sich einen umfassenden Eindruck von der Immobilie machen. Vor allem die Bausubstanz gilt es zu prüfen. Mängel und Schäden führen zu hohen Sanierungskosten. Wir empfehlen Ihnen daher in einem ersten Schritt vor dem Immobilienkauf den Immobilienpreis zu ermitteln. Dadurch sind Sie auf zusätzliche Kosten für eine mögliche Renovierung besser vorbereitet, denn Sie wissen genauer, was finanziell auf Sie zukommt. Zudem können Sie beim Kauf besser verhandeln.

Achtung: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, schauen Sie sich nicht nur die Immobilie und das Gebäude an. Lassen Sie sich zudem alle notwendigen Unterlagen wie Protokolle der Eigentümerversammlungen, Beschlüsse und Haushaltsplanungen aushändigen. Dadurch erhalten Sie einen Einblick in geplante Schönheitsreparaturen sowie andere die Immobilie betreffende Maßnahmen.

Kosten bei einem Immobilienkauf richtig kalkulieren

Sie können Immobilien dann günstig kaufen, wenn Sie wirklich alle Kosten berücksichtigen. Dann werden Sie nicht von ungeahnten Zusatzkosten überrascht und können im Vorfeld besser kalkulieren, wie hoch der Immobilienkredit sein sollte und wie viel Immobilie Sie sich letztendlich leisten können. Das schließt selbstverständlich die Kaufnebenkosten für den Makler, Notar und Grundbucheintrag sowie die Steuern für den Grunderwerb mit ein. Aber auch Instandhaltungsrücklagen für Eigentumswohnungen, Kosten für Renovierungen und Immobilienbewertung müssen mit einbezogen werden. Berücksichtigen Sie ebenso Beiträge für Gebäudeversicherungen oder eine Restschuldversicherung für die Finanzierung.

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Hinweis: Wenn Sie den Immobilienkauf zu eigenen Wohnzwecken tätigen, fallen andere Kosten an als bei Vermietern, die viele Kosten über die Steuererklärung absetzen können. Beachten Sie auch die unterschiedlichen Kosten für Eigentumswohnungen (Stichwort: Instandhaltungsrücklagen, Schönheitsreparaturen) und Häuser.

Unser Tipp: Vereinbaren Sie einen Kredit mit hoher Tilgung

Ein Immobilienkauf ohne Fremdfinanzierung funktioniert in der Regel nicht. Kaum jemand kann die gesamte Kaufsumme und alle Nebenkosten aus eigener Tasche finanzieren – oder möchte es. Wenn Sie einen Vergleich für die Immobilienfinanzierung vornehmen, achten Sie auf den Effektivzins, der bereits Abschlussgebühren und weitere Kosten beinhaltet. Berücksichtigen Sie zusätzlich die Vereinbarung einer möglichst hohen (Anfangs-)Tilgung. Mit einer zu niedrigen Tilgung verlängert sich die Rückzahlung und damit steigt die Gesamtsumme der Kreditkosten. Läuft dann die Zinsbindungsfrist aus und das Zinsniveau ist wieder gestiegen, wird die Anschlussfinanzierung teuer – nicht nur, weil Sie bislang wenig vom Kredit getilgt haben, sondern auch weil die Kreditzinsen gestiegen sind.

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