Immobilien als Kapitalanlage – Wissenswertes & Vorteile durch Vermietet.de

Immobilien sind eine beliebte Kapitalanlage, denn die Anleger hoffen auf eine sichere und gleichzeitig rentable Investition. Hierbei spielt die Verwendung und korrekte Interpretation der zugrunde liegenden Leistungskennzahlen eine wesentliche Rolle. Dadurch können die Entwicklungsperspektiven einer Immobilie und des relevanten Marktes überprüft und neue Investitionsentscheidungen getroffen werden.

Das Zinsniveau befindet sich auf einem niedrigen Niveau und das Vertrauen in die Finanzmärkte muss seit der Krise im Jahr 2009 neu gefestigt werden. Immer mehr Menschen investieren ihr Kapital daher in Immobilien, die neben der Wertbeständigkeit auch eine attraktive Rendite erwirtschaften. Aktuell liegen die Gewinne bei rund vier bis sechs Prozent jährlich. Dieses Niveau erzielten Sparer in Deutschland auf ihren Konten das letzte Mal in den 1990er Jahren.

Vor der Investitionsentscheidung liegt die Analyse – auf die Rendite kommt es an

Sie möchten Ihr Geld in Immobilien investieren und fragen sich, ob diese Entscheidung für Sie sinnvoll ist? Das wichtigste Merkmal zur Auswahl ist die Rendite, anhand derer Sie Ihr Investment bewerten und mit anderen Optionen vergleichen können. Neben der Eigenkapitalrendite gibt es die Gesamtkapitalrendite. Wo die Unterschiede liegen und wie sich die Zahlen berechnen, lesen Sie im Folgenden.

Eigenkapitalrendite

Für die Berechnung der Eigenkapitalrendite werden die folgenden Formeln zugrunde gelegt:

Mietertrag pro Jahr – Zinszahlungen pro Jahr = Jahresreinertrag
(Jahresreinertrag / eingesetztes Kapital) x 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent

Beispiel: Sie haben eine Immobilie mit einem Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro erworben. Der Jahresreinertrag beträgt 15.000 Euro:
(15000 / 100000) x 100 = 15 Prozent.

Generell gilt: Je niedriger die Summe des investierten Eigenkapitals, desto höher die Eigenkapitalrendite. Man spricht dabei vom Leverage-Effekt: Je mehr Fremdkapital aufgenommen wird, umso höher fällt die Rendite auf das Eigenkapital aus.

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Hinweis

Nehmen Sie dies nicht als Anreiz, mehr Fremdkapital als ursprünglich anvisiert aufzunehmen, um die Eigenkapitalrendite anzuheben. Berücksichtigen Sie unbedingt die Risiken einer Vollfinanzierung, wenn es zu Mietausfällen kommt oder die Annuität der Finanzierung Ihren Mietüberschuss übersteigt. Einen negativen Cashflow sollten Sie vermeiden, da sich dieser fortlaufend auf Ihre Liquidität niederschlägt.

Hinweis

Nehmen Sie dies nicht als Anreiz, mehr Fremdkapital als ursprünglich anvisiert aufzunehmen, um die Eigenkapitalrendite anzuheben. Berücksichtigen Sie unbedingt die Risiken einer Vollfinanzierung, wenn es zu Mietausfällen kommt oder die Annuität der Finanzierung Ihren Mietüberschuss übersteigt. Einen negativen Cashflow sollten Sie vermeiden, da sich dieser fortlaufend auf Ihre Liquidität niederschlägt.

Gesamtkapitalrendite

Die Gesamtkapitalrendite wird oftmals auch als Objektrendite bezeichnet und stellt den Return On Investment (ROI) einer Immobilienanlage dar. Anhand dieser Kennzahl werden verschiedene Immobilien miteinander vergleichbar. Die detaillierten Finanzierungsmerkmale werden bei der Berechnung außer Acht gelassen, um Verzerrungen während des Vergleichs zu vermeiden. Demnach wird bei der Berechnung der Gesamtkapitalrendite angenommen, die Immobilie wäre vollständig aus Eigenkapital bezahlt.

Nutzen Sie zur Berechnung der Gesamtkapitalrendite diese Formel:

(Jahresnettomiete / Gesamtkapital) x 100 = Gesamtkapitalrendite in Prozent

Beispiel: Sie haben eine Immobilie in Höhe von 450.000 Euro erworben. Die Jahresnettomiete beträgt 20.000 Euro:
(20.000 / 450.000) x 100 = 4,44 Prozent.

Mithilfe der Gesamtkapitalrendite stellen Sie fest, ob sich durch den Einsatz von fremdem Kapital eine Erhöhung der Eigenkapitalrendite erzielen lässt. Hierfür muss die Gesamtkapitalrendite allerdings über dem Fremdkapitalzins nach Steuern liegen.

Mehr Rendite mit Vermietet.de – alle Leistungskennzahlen auf einen Blick

Mit dem übersichtlichen Dashboard von Vermietet.de haben Sie alle wichtigen Leistungskennzahlen Ihrer Immobilien im Blick. Dadurch erkennen Sie einfach die aktuellen Werttreiber und können am Ende mehr Rendite durch die Erhöhung Ihrer Transparenz erzielen.

Im Folgenden stellen wir Ihnen die einzelnen Kennzahlen unserer Plattform vor.

Gewinn und Verlust

Das Portal von Vermietet.de zeigt Ihnen alle erfolgswirksamen Einnahmen und Ausgaben. So erkennen Sie umgehend, ob Zahlungslücken oder Überzahlungen innerhalb Ihres Portfolios bestehen.

Gewinn und Verlust berechnen sich anhand Ihrer Einnahmen und Ausgaben innerhalb einer bestimmten Periode. Die Einnahmen definieren sich aus sämtlichen erfolgswirksamen Einnahmen, wobei Kreditauszahlungen und Tilgungen oder Kautionszahlungen keine Beachtung finden. Die Ausgaben beinhalten ebenfalls alle erfolgswirksamen Ausgaben ohne Anschaffungen oder Investitionen (zum Beispiel Kreditzinsen). Der Gewinn oder Verlust wird letztlich aus der Differenz aller erfolgsrelevanten Einnahmen und Ausgaben gebildet.

Kontostand Ihrer Bankkonten

Sie können Ihre Bankkonten mit Vermietet.de verbinden – natürlich unter den höchsten datenschutzrechtlichen Bestimmungen. Dadurch können Ihre Zahlungsströme automatisch zugeordnet werden und Sie vergessen keine Ausgaben.

Ob bereits erfolgte Mieteingänge oder getätigte Zahlungen – Sie haben alles im Blick. Dank der intelligenten Umsatzerkennung ermöglicht Ihnen Vermietet.de eine komfortable Zuordnung in wiederkehrende und einmalige Zahlungen.

Immobilienwert und Entwicklung

Der aktuelle Wert Ihrer Immobilie und dessen Entwicklung sind wesentliche Leistungsindikatoren Ihrer Kapitalanlage. Objektwert und offene Kreditbeträge sind dabei essentiell, denn durch deren Angabe wird das Potential zu weiterem Wachstum aufgezeigt.

Im Dashboard von Vermietet.de wird die Wertentwicklung Ihrer Immobilien durch eine monatsgenaue Marktwertschätzung angezeigt. Ihr Vermögen wird dabei aus der Differenz Ihres Immobilienwertes zur Restschuld ermittelt. Der Wert beinhaltet dabei fundierte Marktwertschätzungen, die sich an aktuellen Marktentwicklungen orientieren und darüber hinaus deren historische Entwicklung wiedergeben.

Portfoliogröße in Einheiten

Insbesondere bei der Verwaltung mehrerer Immobilien kann schnell der Überblick verloren gehen. Daher zeigt die Übersicht auf Vermietet.de Ihr Portfolio bequem in Zahlen an, wobei die Anzahl der Einheiten sowie die Gesamtfläche angegeben werden.

Bei der Anzahl der Einheiten werden Wohneinheiten, Gewerbeflächen, Garagen und sonstige Einheiten berücksichtigt. Die Quadratmeterangabe des gesamten Objektbestandes errechnet sich aus der Fläche aller Wohneinheiten und der Nutzfläche aller anderen Einheiten.

Kaltmiete

Verfolgen Sie die Entwicklung Ihrer Nettoeinnahmen und sehen Sie, welches zusätzliche Einnahmepotential Ihnen zur Verfügung steht.

Die Kaltmiete zeigt die Gesamtsumme aller angegeben Kaltmieten innerhalb Ihres Portfolios. Wenn Sie eine Gesamt- oder Pauschalmiete angegeben haben, wird dieser Wert zugrunde gelegt. Für eine bessere Analysemöglichkeit sehen Sie im Diagramm die Angaben aller Einheiten, der Wohneinheiten sowie Vergleichsmieten, welche im Rahmen der Wertschätzung zur Verfügung stehen.

Kaltmiete pro Quadratmeter

Ebenso wird die Kaltmiete pro Quadratmeter für Ihre Wohneinheiten angezeigt. Durch diese Kennzahl vergleichen Sie Ihre Objekte mit dem Marktpreis und innerhalb Ihres Portfolios.

Neben der aktuellen Miete wird hier ebenfalls die Vergleichsmiete angezeigt.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote beschreibt jenen Anteil Ihrer Immobilien, welcher derzeit keine Erträge erwirtschaftet und setzt diesen ins Verhältnis zu allen vorhandenen Einheiten. Eine Einzelgrafik zeigt Ihnen zusätzlich die Verteilung nach Fläche (Quadratmeter). Neben der aktuellen Quote sehen Sie hier auch Ihren Durchschnittswert, welche für einen Zeitraum von einem, drei oder fünf Jahren definiert werden kann.

Durchschnittliche Mietdauer

Vermietet.de berechnet die durchschnittliche Mietdauer Ihrer Immobilien, wodurch Sie den Wert Ihrer Mietverträge erkennen.

Die Kennzahl errechnet sich aus dem Durchschnitt der Mietdauer Ihrer Mieter. Zudem sehen Sie den aktuellen Wert innerhalb der gesamten Plattform. Dies gibt Ihnen einen Anhaltspunkt hinsichtlich der Effizienz Ihrer Wohneinheiten. Starten Sie schnell und einfach Vergleich.

Die Rendite im Blick behalten

Entscheiden Sie sich für eine oder mehrere Immobilien als Kapitalanlage, prüfen Sie unbedingt regelmäßig Ihre Renditen. Denn diese stehen keineswegs bereits zu Beginn des Erwerbs fest. Daher ist ein regelmäßiges Update der Leistungskennzahlen wichtig, um am Ende nicht schlechter dazustehen als am Anfang der Investition.

Gleichzeitig sollten Sie bei einer Vermietung bedenken, dass es nicht nur um finanzielle Aspekte, sondern auch um Menschen geht. Die einen gehen sorgsam mit der Mietsache um und bezahlen pünktlich ihre Miete. Andere behandeln das fremde Eigentum nicht pfleglich und lassen bei der Mietzahlung auf sich warten.

Wir von Vermietet.de wissen, dass die Verwaltung zeit- und arbeitsintensiv sein kann. Daher ist es unser Anspruch, Ihnen das Leben als Vermieter so einfach wie möglich zu gestalten. Vermietet.de ermöglicht einen einfachen Überblick Ihrer Immobilien. Dadurch haben Sie weniger Arbeit, mehr Transparenz und am Ende auch mehr Rendite.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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