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Haus vererben oder überschreiben? So regeln Sie Ihren Nachlass steuergünstig

Ein Haus vererben oder überschreiben? Was sind die Vor- und Nachteile der Varianten? Wir von Vermietet.de wissen, dass viele Immobilienbesitzer die Antwort auf diese Frage suchen. Dieser Artikel fasst daher die wichtigsten Unterschiede zusammen, damit Sie die richtige Entscheidung treffen.

Immobilie vererben oder überschreiben: Die wichtigsten Unterschiede!

Ob Sie ein Haus vererben oder überschreiben, ist Ihre Entscheidung. Doch sie muss getroffen werden – im Interesse Ihrer Angehörigen. Doch welchen Unterschied macht es,  ob Sie sich entscheiden ein Haus vererben oder überschreiben?

Haus vererben:

  • Die Immobilie geht erst nach dem Tod des Besitzers an die Erben über.
  • Die Erben kann der Erblasser in seinem Testament benennen. Liegt kein rechtsgültiger (vom Erblasser unterschriebener) letzter Wille vor, wird das Haus nach der gesetzlichen Erbfolge vererbt: Ehepartner / eingetragener Lebenspartnern, Kinder und Enkelkinder gehören zu den Erben 1. Ordnung. Der Nachlass wird zunächst unter ihnen aufgeteilt (50 % für den Ehepartner, 50% für Kinder beziehungsweise Enkelkinder, sofern deren Eltern bereits verstorben sind). Geschwister, Eltern, Nichten und Neffen gehören zu den Erben 2. Ordnung, alle übrigen Erben zur 3. Ordnung.
  • Bestimmen Sie per Testament, dass das Haus nur an einen Erben gehen soll, müssen die übrigen Erben ihren gesetzlichen Pflichtteil erhalten.
  • Wenn ein Haus vererbt wird, fallt Erbschaftssteuer an, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie richtet. Es zählt der Wert einer aktuellen Wertermittlung der Immobilie bei der Erbschaft – nicht der Wert bei Testamentsaufsetzung.
  • Zusätzlich zur Erbschaftssteuer zahlen die Erben eine Grunderwerbssteuer, die ebenfalls vom aktuellen Immobilienwert abhängt.

Haus überschreiben / verschenken:

  • Die Immobilie geht zum Zeitpunkt der Überschreibung an den Erben über, also schon vor dem Tod des Erblassers. Den Erben bestimmt der Erblasser. Sie können also das Haus auch an Enkel überschreiben, obwohl Ihre Kinder noch leben und nach gesetzlicher Erbfolge zuerst erben würden. Zudem ersparen Sie Ihren Enkeln Steuern, die sie zahlen müssten, wenn sie das Haus von ihren Eltern nach deren Tod erben würden.
  • Auch wenn Sie das Haus überschreiben, fällt ein Pflichtteil für die übrigen Erben an. Das gilt auch dann, wenn die Überschreibung bereits vor über zehn Jahren erfolgt ist und der Erblasser ein Nießbrauchrecht innehält.
  • Steuern zahlen die Erben auch bei der Überschreibung oder Schenkung einer Immobilie. Es gibt jedoch einen Steuertrick, mit dem Steuern gespart werden können.
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Haus überschreiben und Steuer sparen: So geht es!

Spätestens mit diesem Tipp zur Steuerersparnis, kennen viele Menschen die Antwort auf die Frage: Haus vererben oder überschreiben?. Bei Erbschaften gelten Freibeträge von 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder (Stiefkinder, Adoptivkinder, Kinder verstorbener Kinder) und 200.000 Euro für Enkel. Zudem haben auch Urenkel, Eltern, Großeltern und andere Erben Freibeträge. Der Unterschied, ob man ein Haus vererben oder überschreiben sollte, liegt in der Häufigkeit, diese Freibeträge ausschöpfen zu können. Bei einer Schenkung können die Beschenkten ihren Freibetrag alle zehn Jahre vollständig ausschöpfen.

Das bedeutet: Eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro könnten Ihre Kinder bei einer Schenkung steuerfrei erhalten. Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie schrittweise überschrieben wird (also jeweils heute 400.000 Euro und in zehn Jahren erneut 400.000 Euro), damit die Freigrenze nicht überschritten wird.

Achtung

Haus vererben oder überschreiben? Auch bei der Schenkung ist ein Notar erforderlich. Dieser muss die Übertragung beglaubigen und die Änderung des Grundbucheintrags vornehmen lassen. Die Höhe der Kosten ist vom aktuellen Wert und dem persönlichen Steuersatz (laut Erbschaftssteuer) abhängig.

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Achtung

Haus vererben oder überschreiben? Auch bei der Schenkung ist ein Notar erforderlich. Dieser muss die Übertragung beglaubigen und die Änderung des Grundbucheintrags vornehmen lassen. Die Höhe der Kosten ist vom aktuellen Wert und dem persönlichen Steuersatz (laut Erbschaftssteuer) abhängig.

Ob Sie eine teilweise Schenkung für z. B. 1 Euro vereinbaren, schlägt sich in den Notarkosten nicht wieder – bei der Grunderwerbssteuer hingegen schon, da sich diese nach dem „Kaufpreis“ richtet. Mit einer schrittweisen Schenkung ersparen Sie Ihren Erben also sowohl eine hohe Grunderwerbssteuer als auch die Erbschaftssteuer. Ehegatten und Kinder können die Schenkungssteuer komplett umgehen, wenn sie mindestens zehn Jahre lang die Immobilie selbst nutzen (nicht verkaufen/nicht vermieten). Für Kinder gilt zusätzlich die Grenze von maximal 200 Quadratmeter, die die Immobilie haben darf, damit die Erbschaftssteuer ausbleibt.

Wenn Sie sich also frühzeitig mit der Frage „Haus vererben oder überschreiben“ befassen, können Sie Ihren Erben hohe Steuern und Kosten ersparen. Informieren Sie sich gerne in unserem Blog über die Möglichkeiten der teilweisen Schenkung oder die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer.

Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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