Gewerbliches Mietrecht – das solltest Du zu Deinem Schutz darüber wissen

Gewerbliches Mietrecht unterscheidet sich in zahlreichen Punkten von dem Mietwohnrecht. Vielfach können sich die Mietverwaltung beziehungsweise der Vermieter und Mieter nur auf die vertraglichen Vereinbarungen berufen. Informiere Dich deswegen hier über das gewerbliche Mietrecht.

Das gewerbliche Mietrecht unterscheidet sich in einigen Punkten vom Wohnmietrecht. Im Folgenden stellen wir Dir diese vor.

Maklerprovision

Bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie kann die Maklerprovision in ihrer Höhe frei gewählt werden, während im Wohnmietrecht diese nach § 3 Satz 2 WoVermRG maximal zwei Netto-Monatskaltmieten zuzüglich der Umsatzsteuer betragen darf.

Mietkaution

Das gewerbliches Mietrecht sieht keine Bestimmungen über das Anlegen oder eine Verzinsung von Mietkautionen vor.
Vertragsstrafen sowie Vorfälligkeitsklauseln bei Zahlungsverzug sind laut Gewerbemietrecht legitim.

Kündigungsrecht

gewerbliches-mietrecht

Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus, der diese rechtfertigt. Das können zum Beispiel Mietschulden von mindestens zwei Monaten oder ständig unpünktlich gezahlte Miete sein. Die Nachzahlung der rückständigen Miete hebt die fristlose Kündigung nicht auf, wie das im Wohnmietrecht der Fall ist.
Aufgrund von Eigenbedarf kann ein Gewerbemietvertrag nicht gekündigt werden.

Das Gewerbemietrecht sieht keine Angabe von Kündigungsgründen bei einer ordentlichen Kündigung vor. Das heißt, der Vermieter kann anders als im Wohnmietrecht, zum vereinbarten Kündigungstermin, den Mietvertrag ohne Begründung kündigen.

Die Kündigungsfristen verlängern sich bei Gewerbeimmobilienvermietungen nicht zu Gunsten des Mieters. Sie bleiben für den gesamten Mietzeitraum gleich, während sich die Kündigungsfristen im Wohnmietrecht automatisch verlängern, je länger ein Mieter eine Wohnung bewohnt.

Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

Der Mieter unterliegt keinen Einschränkungen hinsichtlich des Aufrechnungs- oder Zurückhaltungsrecht. Zum Beispiel: Legt der Vermieter in einem angemessenen Zeitrahmen keine transparente Nebenkostenabrechnung vor, dann darf der Mieter die folgenden Nebenkostenzahlungen zurückhalten, bis der Vermieter seiner Pflicht der Abrechnungsvorlage nachgekommen ist. Selbstverständlich muss der Mieter den Vermieter vorher in Kenntnis setzen.
Steht dem Mieter nach der Abrechnung eine Rückzahlung aus der Nebenkostenabrechnung zu, diese erfolgt aber nicht, kann der Mieter diese aufrechnen und mit den folgenden Nebenkostenzahlungen (nicht der Miete) verrechnen. Weitere Informationen zur Mietverwaltung findest Du hier.

Vertragspartner-Erweiterung

Familienangehörige müssen im Gewerbemietrecht nicht nachträglich in das Mietverhältnis einer Gewerbeimmobilie aufgenommen werden, so wie das beim Wohnmietrecht der Fall ist.

Mietbefristung

Ein befristeter Mietvertrag kann für eine Gewerbeimmobilie ohne Angabe von Gründen ausgesprochen werden.

Betriebskostenabrechnung

Während im Mietwohnrecht die Abrechnungsfrist für Betriebskosten mit zwölf Monaten bindend ist, bezieht sich das Gewerbemietrecht lediglich auf eine „angemessene Frist“.

Mietpreis

Gewerbliches Mietrecht erlaubt Änderungskündigungen unter Einhaltung vereinbarter Kündigungsfristen zur Mieterhöhung.

Die Gewerbevermietung ist an keinen ortsüblichen Mietspiegel gebunden, wie der Mietpreis einer Wohnmietimmobilie. Mieterhöhungen aufgrund Modernisierungen, sind nur nach vertraglicher Vereinbarung beider Vertragspartner im Gewerbemietrecht zulässig. Im Wohnmietrecht bedarf es nicht der Zustimmung des Mieters (§ 559 BGB). Vorlagen für Verträge, Kündigungen und Ankündigungen findest Du in unserem Portal. Melde Dich einfach an und sieh Dir an, wie Du Dir Deinen Alltag als Vermieter effektiv erleichtern kannst.

Gerichtliche Zuständigkeit

Gewerbliches Mietrecht und Wohnmietrecht unterschieden sich in puncto Gerichtsstand. Im Wohnmietrecht besteht bei Streitigkeiten die örtliche Zuständigkeit. Das bedeutet, die gerichtliche Zuständigkeit befindet sich in dem Bezirk, wo sich der Wohnmietraum befindet.

Bei Geschäftsraummietsachen entscheidet der vorliegende Streitwert, ob in einem Amts- oder einem Landgericht diese verhandelt wird (sachliche Zuständigkeit). Beim Landgericht wird gewerbliches Mietrecht durch die Kammer für Handelssachen, anstatt durch eine Zivilkammer behandelt.

Gewerbliches Mietrecht – was solltest Du als Vermieter beachten?

Die Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnmietrecht sind in vielen Punkten unterschiedlich. So viel Freiheit Dir die deutlich wenigeren Rechtsvorschriften beim Gewerbemietrecht einräumen, desto wichtiger ist es, dass Du späteren Streitigkeiten vorbeugst. Achte deshalb auf Folgendes:

Mietvertrag

Du kannst zwar aus rechtlicher Sicht ein gewerbliches Mietverhältnis ohne Mietvertrag abschließen, aber gewerbliches Mietrecht bietet Dir als Vermieter nur wenig rechtlichen Schutz, wie das beim Wohnmietrecht der Fall ist. Im Zweifel solltest Du beim gewerblichen Mietrecht einen Anwalt konsultieren.

Glühbirne

Hinweis: Halte alle Vereinbarungen bezüglich des Mietverhältnisses immer in Schriftform fest und lass diese vom Mieter unterschreiben.

Diese Inhalte sollten im Mietvertrag aufgeführt werden:

  • Vollständige Namen, Geburtsdaten und aktuelle Wohnanschriften aller beteiligten Personen
  • Mietobjekt mit exakter Anschrift sowie Größe und Lage
  • Mietzweck
  • Mietbeginn und Mietdauer
  • Kündigungsfristen
  • Nutzungsrechte und Nutzungsumfang
  • Betriebskosten
  • Höhe der Kaution

Gewerbliches Mietrecht und Renovierung

Das gewerbliche Mietrecht sieht Schönheitsreparaturen durch den Mieter nur dann vor, wenn dies im Mietvertrag genannt wird. Achte darauf, dass die Übergabe des Mietobjekts nach Mietbeendigung mindestens in dem Zustand erfolgt, in dem der Mieter die Sache erhalten hat. Ist dies nicht im Mietvertrag geregelt, ist der Mieter nach dem Mietrecht nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet und hat das Mietobjekt lediglich besenrein zu übergeben. Erneute Renovierungskosten würden in dem Fall zu Deinen Lasten gehen.

Glühbirne

Hinweis: Es ist ratsam, im Vertrag die Instandhaltungs- und Renovierungsverpflichtung aufzuführen, die anders als beim Wohnmietrecht, auf den Mieter umgelegt werden kann. Dies ist aber nur möglich, wenn es im Mietvertrag festgelegt ist.

Mieterhöhungen

Gewerbliches Mietrecht erlaubt Dir Mieterhöhungen ausschließlich über eine Änderungskündigung. Mit dieser gibst Du dem Mieter in dem gleichen Moment die Gelegenheit, das Mietverhältnis zu lösen, ohne dass Du dies vielleicht zum Ziel hattest.

Wenn Du eine Staffel-, Umsatz- oder Indexmiete festlegst, kannst Du eine Änderungskündigung umgehen und Mieterhöhungen regelmäßig erwarten. Allerdings lohnt sich die umsatzbezogene Miethöhe meist nur bei Gewerbeimmobilien in einer gewinnträchtigen Lage.

Bonität des Mieters

Bevor es zum Vertragsabschluss für die Vermietung einer Gewerbeimmobilie kommt, solltest Du auf die Bonität beziehungsweise Souveränität des Interessenten achten und mindestens eine Vermieterbescheinigung des aktuellen und/oder letzten Vermieters fordern. Zusätzlich kannst Du Dich über ein Schufa-Auskunft, die Dir der potenzielle Mieter zur Verfügung stellt, absichern.

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