Um eine ordnungsgemäße Verwaltung Deiner Immobilien zu beschließen, hast Du den gesetzlichen Anspruch, einen geprüften Immobilienverwalter bestellen zu lassen. Worauf Du darüber hinaus beim Verwalter achten solltest, verraten wir Dir hier.
VDIV seit Jahren für Sachkundenachweis bei Verwaltern
In 2018 kam zunächst die große Enttäuschung für den Verband Deutscher Immobilienverwalter (VDIV) und viele Wohnungseigentümer: Trotz jahrelangem Drängen verzichtet die Bundesregierung darauf, mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) den Sachkundenachweis für Immobilienverwalter einzuführen. Stattdessen wird für Hausverwalter eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren eingeführt.
Seit 2018 gilt Weiterbildunsgpflicht für Verwalter
Im August 2018 wurde die Weiterbildungspflicht für Immobilienverwalter eingeführt. Für die 20 Stunden Weiterbildung hatten die Immobilienverwalter insgesamt drei Jahre Zeit, sodass seit Januar 2021 erstmals Nachweise über die Weiterbildung von gewerblich tätigen Immobilienverwaltern verlangt werden kann.
Ab 2022 gilt Sachkundenachweis für Verwalter
Im Dezember 2020 ist die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten. Mit dieser wurde der Sachkundenachweis für Verwalter eingeführt. Das bedeutet konkret, dass ab 2022 nur noch ein geprüfter Immobilienverwalter für die WEG-Verwaltung zuständig sein darf, sofern es von den Wohnungseigentümern verlangt wird.
Der 01.12.2022 gilt als Stichtag für alle neu vereinbarten Verwaltungsverträge. Für alle bestehenden Verwaltungsverträge gilt eine Übergangsfrist bis 2024.
Wer darf sich “geprüfter Immobilienverwalter” nennen?
Als geprüfter Immobilienverwalter darf sich nur derjenige bezeichnen, der eine entsprechende Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) absolviert hat. Für diese Prüfung gilt es einen schriftlichen und einen mündlichen Teil zu bestehen, in denen verschiedene Fachkenntnisse aus den Bereichen Immobilienwirtschaft, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht abgefragt werden.
Darüber hinaus stellt der Gesetzgeber bestimmte Berufsgruppen dem geprüften Immobilienverwalter automatisch gleich. Konkret heißt das: Volljuristen, Immobilienkaufleute, Immobilienfachwirte und sonstige Personen, die über einen Studienabschluss mit dem Schwerpunkt Immobilienrecht verfügen, müssen keine IHK-Prüfung ablegen.
Solltest Du auf einen geprüften Immobilienverwalter bestehen?
Aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergibt sich für Dich als Wohnungseigentümer ein Anspruch auf die Beauftragung eines geprüften Immobilienverwalters. Gesetzlich ist dieser Anspruch in § 19 Abs. 2. Nr. 6 WEG verankert:
- Die Wohnungseigentümer beschließen eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
- Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört die Bestellung eines geprüften Immobilienverwalters.
Hinweis: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann auf die Bestellung eines geprüften Immobilienverwalters verzichten, wenn nur maximal acht Sondereigentumsrechte vorliegen, einer der Eigentümer als Verwalter tätig ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen geprüften Immobilienverwalter verlangt.
Ordnungsgemäße Verwaltung nur noch mit geprüftem Verwalter
Theoretisch muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft also keinen geprüften Immobilienverwalter bestellen. Praktisch, entspricht die Verwaltung dann aber keiner ordnungsgemäßen Immobilienverwaltung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Zwar definiert das Gesetz nicht konkret, was unter einer “ordnungsgemäßen Verwaltung” zu verstehen ist, es definiert aber in § 19 WEG Folgendes:
“Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- die Aufstellung einer Hausordnung,
- die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
- die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
- die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
- die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie
- die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Abs. 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.”
Ferner heißt es in § 18 WEG:
“Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [eine Verwaltung und Benutzung] verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.”
Die Konsequenz einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung ohne einen geprüften Immobilienverwalter ist meist teuer: Kosten, die durch einen konkreten Schaden an der Immobilie oder für die Schadensbeseitigung entstanden sind, sowie Kosten für die Rechtsverfolgung bei Verwaltungsfehlern. Insbesondere Schäden, die an der Immobilie entstehen, mindern den Marktwert und einen künftigen Verkaufserlös.
Ist der Verwalter ein geprüfter Immobilienverwalter? Diese Nachweise kannst Du verlangen!
Es ist gar nicht so leicht, einen passenden Immobilienverwalter für die Wohnungseigentumsgemeinschaft zu finden. Oftmals erkennt man die wahre Kompetenz erst, wenn der Immobilienverwalter von der Eigentümergemeinschaft bestellt ist und seine Arbeit aufnimmt. Verwaltungsfehler oder Probleme mit dem Verwalter können zudem erst nach Jahren bemerkt werden bzw. auftreten. Umso wichtiger ist es, dass Du Deinen Anspruch auf einen geprüften Immobilienverwalter durchsetzt.
Folgende Nachweise darfst Du von einem gewerblich tätigen, geprüften Immobilienverwalter verlangen:
- Nachweis über eine Gewerbetätigkeit nach § 34c Gewerbeordnung
- Nachweis über eine Sachkundeprüfung von der IHK
- Nachweis über 20 Stunden Weiterbildung
Sachkundenachweis ist kein Allheilmittel gegen unseriöse Verwalter
Ist der Verwalter einmal durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer bestellt, kann man ihm nicht so ohne Weiteres kündigen. Und leider garantiert auch kein Sachkundenachweis über die IHK-Prüfung, ob der Verwalter dennoch nach Treu und Glauben seiner Pflicht nachkommt. Zumal nicht nur mangelnde Fachkenntnis oder bewusster Betrug eine fehler- und kostenverursachende Verwaltung herbeiführen können, sondern auch eine Überlastung in der Hausverwaltung oder ähnliches. Auch ein geprüfter Immobilienverwalter sollte Dir im besten Fall Nachweise über seine Aus- und Weiterbildungen vorweisen können. Achte außerdem darauf, ob der geprüfte Immobilienverwalter Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne vorweist, auf Deine Fragen zu Kontoständen reagiert oder Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft umsetzt.
Bemerkst Du Unregelmäßigkeiten oder Probleme bei der Verwaltung der Immobilien, sprich den Verwalter im persönlichen Gespräch darauf an. Zeigt das keine Wirkung, solltest Du ihm schriftlich eine Frist für die Umsetzung seiner Pflichten und Aufgaben setzen. Erhältst Du weiterhin keine Reaktion von dem Verwalter, kannst Du ihm eine Abmahnung übersenden. Jeder einzelne Eigentümer ist dazu berechtigt.
Hinweis: Muss ein drohender oder akuter Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum abgewandt werden, aber der Verwalter rührt sich nicht, bist Du gemäß § 18 WEG berechtigt, entsprechende Maßnahmen ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer zu treffen.
