Einheitswert beim Haus – das muss jeder Eigentümer wissen

Wir von Vermietet.de möchten Immobilienbesitzern und Vermietern alle notwendigen Informationen rund um Immobilien bieten und Wichtiges verständlich erklären. So können Sie alle Entscheidungen fundiert informiert treffen. Dieser Artikel fasst zusammen, was Sie über den Einheitswert von einem Haus wissen müssen.

Dabei handelt es sich um einen Wert für unbebaute oder bebaute Grundstücke, der nach einem gesetzlich geregelten Verfahren zu einem bestimmten Stichtag ermittelt wird. Konkrete Regelungen findet man hierzu im § 19 Bewertungsgesetz (BewG), nach dem der Einheitswert für inländischen Grundbesitz, Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Betriebsgrundstücke berechnet wird.

Der Einheitswert eines Hauses ist nicht mit dem Verkehrswert oder dem Marktwert gleichzusetzen, denn der Verkehrswert bezeichnet den Wert, der bei einem Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielt werden kann. Der Marktwert definiert wiederum den tatsächlich erzielten Verkaufspreis. Beim Einheitswert für ein Haus handelt es sich wiederum um eine Bemessungsgrundlage. Daher ist dieser Wert in der Regel niedriger als der Verkehrswert für das Haus.

Wozu wird der Einheitswert für ein Haus benötigt?

Der Einheitswert für ein Haus dient in erster Linie als Bemessungsgrundlage für Steuern, Gebühren und sonstige Abgaben. Das betrifft vor allem die Grundsteuer, die Gewerbesteuer und zur Zweitwohnungssteuer. Er ist daher nicht dazu geeignet, den Verkehrswert für ein Grundstück zu ermitteln, wenn Sie dieses verkaufen möchten. Ferner dient er nicht als Grundlage für die Grunderwerbsteuer. Diese richtet sich nach dem notariell beglaubigten Kaufpreis. Ermittelt wird der Einheitswert in der Regel vom Finanzamt und anderen Behörden. Zur Berechnung des Einheitswertes bei einem Grundstück mit Haus wird das Sachwert- oder Ertragswertverfahren verwendet. Ist das Grundstück unbebaut, wird lediglich der Bodenwert ermittelt. Dieser wiederum basiert auf dem Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses sowie auf einem Vergleichswertverfahren.

Für den privatwirtschaftlichen Kauf oder Verkauf von Immobilien spielt der Einheitswert eines Hauses keine Rolle. Sollten Sie eine Wertermittlung für ein Haus benötigen, das Sie verkaufen oder kaufen möchten, so können Sie damit beispielsweise einen Immobiliensachverständigen beauftragen. Dieser führt eine Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren durch.

Welcher Wert gilt bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer?

Bis vor einigen Jahren war der Einheitswert eines Hauses bei Erbschaft und Schenkung relevant. Da dieser aber weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, wurde die Regelung geändert. Heute wird der Verkehrswert eines Grundstücks vom Finanzamt verwendet, um die Höhe der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer zu berechnen. Dies erfolgt nach den §§ 143, 145 bis 149 BewG.

Achtung: Sofern Sie im Rahmen der steuerlichen Bewertung von geerbten oder geschenkten Immobilien nachweisen können, dass die Immobilie oder das Grundstück einen niedrigeren Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erwerbs hat, als das Finanzamt errechnet hat, gilt nach § 138 BewG der niedrigere Wert als Bemessungsgrundlage für die Steuer.

Fazit zum Einheitswert für ein Haus & Zukunftsaussichten

Eigentümer müssen sich mit dem Einheitswert für ihr Haus nur dann befassen, wenn sie eine zu hohe Bemessungsgrundlage des Finanzamtes vermuten und der gemeine Wert, also der unter marktüblichen Umständen erzielbare Marktpreis, der Immobilie nachweislich deutlich niedriger ist. Das gilt etwa bei Erbschaften und Schenkungen. Auch bezüglich der Grundsteuer, der Zweitwohnungssteuer und der Gewerbesteuer ist der Einheitswert eines Hauses für den Eigentümer relevant. In allen übrigen Fällen – Hauskauf, Hausverkauf, etc. – nicht. Dann spielt gegebenenfalls der Verkehrswert eine Rolle.

einheitswert-fuer-haus

Problematisch ist aktuell, dass die Einheitswerte für Immobilien stark vom gemeinen Wert abweicht, denn als Grundlage werden die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964 in Westdeutschland und vom 1. Januar 1935 in Ostdeutschland benutzt. Das Bundesverfassungsgericht sieht dies mittlerweile als gesetzeswidrig an und hat den Gesetzgeber daher aufgefordert, bis Ende 2019 ein gerechtes Verfahren zu entwickeln. Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten, weswegen nun ein Besteuerungsverfahren ermittelt werden muss, welches die enormen Wertsteigerungen auf dem Immobilienmarkt mit integriert.

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