Dämmung von Dach, Fassade & Keller: Diese Pflichten haben Vermieter

Die Energieeinsparverordnung regelt die Energieeffizienz von Wohnungen und Häusern. Ob und welche Maßnahmen Sie als Vermieter in diesem Zusammenhang umsetzen müssen, fasst dieser Artikel zusammen. So wissen Sie genau über die Pflichten zur Dämmung Bescheid und können dementsprechend handeln.

Eine Wärmedämmung trägt in großem Maße dazu bei, dass Primärenergie eingespart wird und die Klimaziele der Bundesregierung erreicht werden. Dazu regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV) aus dem Jahr 2014, dass Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser unter bestimmten Bedingungen gedämmt werden müssen.

Eine Unterlassung dieser Sanierungs- und Nachrüstpflicht zieht ein Bußgeld nach sich. Ausnahmen von der Pflicht bestehen dann, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht und die Dämmung den Originalzustand oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde. Ebenso ist die Pflicht aufgehoben, wenn die Aufwendungen unverhältnismäßig zum Einsparpotenzial sind.

Glühbirne

Hinweis: Befreiungen sind bei der zuständigen Landesbehörde einzuholen.

Wann Sie dämmen müssen!

  • Fassade dämmen: Eine Fassadendämmung ist laut EnEV dann erforderlich, wenn mehr als zehn Prozent der Außenwand saniert werden. Wird die Fassade hingegen lediglich neu gestrichen, besteht keine Pflicht zur Dämmung. In diesem Fall wäre es dennoch sinnvoll das Haus zu dämmen, da ohnehin ein Gerüst aufgebaut wird und Arbeiten an der Fassade stattfinden. Entscheiden Sie sich für die Dämmung der Fassade müssen Sie die U-Werte der EnEV einhalten.
  • Dach und Heizungsrohre dämmen: Die energetischen Vorgaben der EnEV sind in Bezug auf die Dämmung von Heizungsrohren in unbeheizten Kellern sowie der obersten Geschossdecke oder des Daches dann einzuhalten, wenn die Bestandsimmobilie nach dem 01. Februar 2002 erworben wurde. Das gilt auch, wenn der vorherige Besitzer die Immobilie vor dem Stichtag und Sie diese erst vor einigen Jahren erworben haben. Für diese Dämmungsarbeiten haben Sie insgesamt zwei Jahre nach Erwerb des Hauses Zeit.
fassadendämmung

Dämmung der obersten Geschossdecke oder komplette Dachdämmung?

Was Sie dämmen, bleibt Ihnen überlassen. Ist der Dachboden unbewohnt und unbenutzt, reicht eine Dämmung der Geschossdecke, die einmalig rund 3.000 bis 4.000 Euro kostet. Wollen Sie das Dachgeschoss jedoch zum Wohnraum umbauen, empfiehlt sich die Dämmung des gesamten Daches.

Kann der Mieter nachträglich eine Dämmung einfordern?

Aus dem Mietrecht ergibt sich kein Anspruch des Mieters auf eine Dämmung der Wohnung oder des Hauses. Mit der Unterschrift des Mietvertrags und der Zahlung der Miete hat dieser einen Anspruch auf eine vertragsgemäße Mietsache, die im Vertrag näher beschrieben wird.

Vereinbaren Sie im Mietvertrag eine Dämmung der Wohnung oder des Daches, kann der Mieter hieraus durchaus Ansprüche geltend machen. Nicht aber per se aus dem Mietrecht heraus.

Gilt die Dämmung als Modernisierung?

Als Modernisierungen gelten bauliche oder optische Veränderungen, die den Nutzen des Gebäudes erweitern, die Wohnqualität der Bewohner verbessern, neuen Wohnraum schaffen oder die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängern. Hierzu zählen zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizung oder neuer Fenster. Eine Dämmung der Fassade, des Daches und der Heizungsrohre trägt zu einer Einsparung des Energiebedarfs und damit zur Verbesserung der Wohnqualität bei.

Die Dämmung müssen Sie im Zuge einer Modernisierung mindestens drei Monate vor Baubeginn dem Mieter schriftlich ankündigen. In dem Schreiben müssen Sie Grund, Art und Umfang der Modernisierung benennen, den voraussichtlichen Baubeginn und die voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung. Kündigen Sie die Dämmung nicht als Modernisierung an oder erfolgt die Ankündigung zu spät, kann eine Mieterhöhung gar nicht oder erst verspätet erfolgen.

So berechnen Sie die Mieterhöhung korrekt

Ob Dämmung, Fenstersanierung oder eine andere verbessernde Maßnahme: Ist die Modernisierung korrekt angekündigt, dürfen Sie im Anschluss die Miete erhöhen. Von den Gesamtkosten müssen Sie die Kosten für die reine Instandhaltung abziehen. Vom Modernisierungsaufwand können Sie acht Prozent auf die Jahresmiete umlegen.

Beispiel:

  • Gesamtkosten für die Modernisierung: 3.000 Euro
  • 8 % Modernisierungsumlage/ Mieterhöhung: 240 Euro / Jahr = 20 Euro pro Monat

Fazit zur Dämmung von Mietobjekten

Um Energiekosten zu sparen und die Umwelt zu entlasten, ist es sinnvoll und notwendig, vor allem ältere Bestandsimmobilie energetisch zu sanieren. Eine Dämmung trägt hierzu in besonderem Maße bei.

Diese ist auch dann sinnvoll, wenn Sie nicht dazu verpflichtet sind. Kosten für die Dämmung können Sie in der Regel über die Modernisierungsumlage auf den Mieter teilweise umlegen. Alternativ bietet der Staat über die KfW-Bank günstige Fördermittel für die energetische Sanierung.

Am häufigsten gelesen


Entdecke unsere beliebtesten Artikel rund um das Thema Immobilien.

Mai 25, 20202 min lesen

Keine Zeit für die Wohnungsbesichtigung? Vermietet.de hilft!

Vor allem bei gefragten Objekten ist es schwierig, ausreichend Zeit für die Wohnungsbesichtigung zu finden – zusätzlich zu den übrigen Aufgaben als Vermieter. Wir von Vermietet.de ermöglichen Vermietern eine unkomplizierte Immobilienverwaltung, praktische Funktionen und Dienstleistungen rund um die Vermietung.

Unsere Live-Webinare
bringen Dich mit Experten & der Community zusammen


Sei gemeinsam mit anderen Vermietern dabei, wenn namenhafte Referenten praxisnahe Impulse für den Vermieter-Alltag geben. Stelle Deine Fragen im Chat und diskutiere im Anschluss die wichtigsten Aspekte des Vortrages mit der Community.

Leider bieten wir aktuell keine Webinare an.

Unsere Webinar-Aufzeichnungen
stehen Dir rund um die Uhr zur Verfügung


Du hast ein Webinar verpasst oder möchtest weitere spannende Inhalte entdecken? Dann lerne unsere Webinar-Aufzeichnungen kennen und finde genau das Thema, das für Dich und Deine Arbeit als Vermieter gerade relevant ist.

Mietnebenkostenabrechnungen für Ein- & Mehrfamilienhäuser In diesem Video klären wir die Grundlagen der Betriebskostenabrechnung und helfen Dir dabei, rechtssichere Abrechnungen zu erstellen. Das Video richtet sich primär an Eigentümer vermieteter Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dauer: 1:23 h Referent: Alexander Granaß, Rechtsanwalt und Notar
Mehr erfahren

Unsere Vermieter-Guides -
kostenlos für Dich zum Download


Neueste Artikel


Lese unsere neuesten Artikel auf Vermietet.de.

September 20, 20218 min lesen

Vordruck für die Betriebskostenabrechnung: Warum er nicht die Lösung für dein Problem ist!

Wie muss eine Betriebskostenabrechnung formell aussehen? Wie schreibt man eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter? Du - und viele andere Vermieter - erhoffen sich durch einen Vordruck für eine Betriebskostenabrechnung Antworten zu finden, aber vor allem eine Arbeitserleichterung zu erhalten. Aber leider müssen wir dich direkt enttäuschen. Die Lösung für dein Problem sieht...
September 20, 20213 min lesen

Nebenkosten: So gestalten Sie die Abrechnung selbst

Einmal im Jahr steht sie an – die Nebenkostenabrechnung. Sie dient Mieter wie Vermietern gleichermaßen zur Verrechnung der neben der Miete angefallenen Kosten. Vermieter können diese Nebenkostenabrechnung selbst erstellen – dazu müssen sie aber die Betriebskostenverordnung kennen.
September 19, 20214 min lesen

So geht’s richtig: Im Mietvertrag die Nebenkosten angeben!

Muss man im Mietvertrag wirklich alle Nebenkosten auflisten? Oder reicht es, den “Mieter zur Übernahme der umlagefähigen Kosten” zu verpflichten? Rund um den Mietvertrag und die aufzunehmenden Nebenkosten herrscht leider viel Unwissenheit. Damit dir das Halbwissen nicht teuer zu stehen kommt, räumen wir nun endgültig alle Unklarheiten aus dem Weg!

Vermietet.de ist mehr als nur eine Plattform
für die Immobilienverwaltung


Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben?
Werde Teil unserer Vermieter Community. Diskutiere mit Experten und erfahrenen Vermietern in unseren Social Media Gruppen oder abonniere einfach unseren Newslettern.

Unsere Vermieter-Community

Unser Newsletter


Interessen