Dämmung von Dach, Fassade & Keller: Diese Pflichten haben Vermieter

Die Energieeinsparverordnung regelt die Energieeffizienz von Wohnungen und Häusern. Ob und welche Maßnahmen Sie als Vermieter in diesem Zusammenhang umsetzen müssen, fasst dieser Artikel zusammen. So wissen Sie genau über die Pflichten zur Dämmung Bescheid und können dementsprechend handeln.

Eine Wärmedämmung trägt in großem Maße dazu bei, dass Primärenergie eingespart wird und die Klimaziele der Bundesregierung erreicht werden. Dazu regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV) aus dem Jahr 2014, dass Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser unter bestimmten Bedingungen gedämmt werden müssen.

Eine Unterlassung dieser Sanierungs- und Nachrüstpflicht zieht ein Bußgeld nach sich. Ausnahmen von der Pflicht bestehen dann, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht und die Dämmung den Originalzustand oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde. Ebenso ist die Pflicht aufgehoben, wenn die Aufwendungen unverhältnismäßig zum Einsparpotenzial sind.

Hinweis: Befreiungen sind bei der zuständigen Landesbehörde einzuholen.

Wann Sie dämmen müssen!

  • Fassade dämmen: Eine Fassadendämmung ist laut EnEV dann erforderlich, wenn mehr als zehn Prozent der Außenwand saniert werden. Wird die Fassade hingegen lediglich neu gestrichen, besteht keine Pflicht zur Dämmung. In diesem Fall wäre es dennoch sinnvoll das Haus zu dämmen, da ohnehin ein Gerüst aufgebaut wird und Arbeiten an der Fassade stattfinden. Entscheiden Sie sich für die Dämmung der Fassade müssen Sie die U-Werte der EnEV einhalten.
  • Dach und Heizungsrohre dämmen: Die energetischen Vorgaben der EnEV sind in Bezug auf die Dämmung von Heizungsrohren in unbeheizten Kellern sowie der obersten Geschossdecke oder des Daches dann einzuhalten, wenn die Bestandsimmobilie nach dem 01. Februar 2002 erworben wurde. Das gilt auch, wenn der vorherige Besitzer die Immobilie vor dem Stichtag und Sie diese erst vor einigen Jahren erworben haben. Für diese Dämmungsarbeiten haben Sie insgesamt zwei Jahre nach Erwerb des Hauses Zeit.
fassadendämmung

Dämmung der obersten Geschossdecke oder komplette Dachdämmung?

Was Sie dämmen, bleibt Ihnen überlassen. Ist der Dachboden unbewohnt und unbenutzt, reicht eine Dämmung der Geschossdecke, die einmalig rund 3.000 bis 4.000 Euro kostet. Wollen Sie das Dachgeschoss jedoch zum Wohnraum umbauen, empfiehlt sich die Dämmung des gesamten Daches.

Kann der Mieter nachträglich eine Dämmung einfordern?

Aus dem Mietrecht ergibt sich kein Anspruch des Mieters auf eine Dämmung der Wohnung oder des Hauses. Mit der Unterschrift des Mietvertrags und der Zahlung der Miete hat dieser einen Anspruch auf eine vertragsgemäße Mietsache, die im Vertrag näher beschrieben wird.

Vereinbaren Sie im Mietvertrag eine Dämmung der Wohnung oder des Daches, kann der Mieter hieraus durchaus Ansprüche geltend machen. Nicht aber per se aus dem Mietrecht heraus.

Gilt die Dämmung als Modernisierung?

Als Modernisierungen gelten bauliche oder optische Veränderungen, die den Nutzen des Gebäudes erweitern, die Wohnqualität der Bewohner verbessern, neuen Wohnraum schaffen oder die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängern. Hierzu zählen zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizung oder neuer Fenster. Eine Dämmung der Fassade, des Daches und der Heizungsrohre trägt zu einer Einsparung des Energiebedarfs und damit zur Verbesserung der Wohnqualität bei.

Die Dämmung müssen Sie im Zuge einer Modernisierung mindestens drei Monate vor Baubeginn dem Mieter schriftlich ankündigen. In dem Schreiben müssen Sie Grund, Art und Umfang der Modernisierung benennen, den voraussichtlichen Baubeginn und die voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung. Kündigen Sie die Dämmung nicht als Modernisierung an oder erfolgt die Ankündigung zu spät, kann eine Mieterhöhung gar nicht oder erst verspätet erfolgen.

So berechnen Sie die Mieterhöhung korrekt

Ob Dämmung, Fenstersanierung oder eine andere verbessernde Maßnahme: Ist die Modernisierung korrekt angekündigt, dürfen Sie im Anschluss die Miete erhöhen. Von den Gesamtkosten müssen Sie die Kosten für die reine Instandhaltung abziehen. Vom Modernisierungsaufwand können Sie acht Prozent auf die Jahresmiete umlegen.

Beispiel:

  • Gesamtkosten für die Modernisierung: 3.000 Euro
  • 8 % Modernisierungsumlage/ Mieterhöhung: 240 Euro / Jahr = 20 Euro pro Monat

Fazit zur Dämmung von Mietobjekten

Um Energiekosten zu sparen und die Umwelt zu entlasten, ist es sinnvoll und notwendig, vor allem ältere Bestandsimmobilie energetisch zu sanieren. Eine Dämmung trägt hierzu in besonderem Maße bei.

Diese ist auch dann sinnvoll, wenn Sie nicht dazu verpflichtet sind. Kosten für die Dämmung können Sie in der Regel über die Modernisierungsumlage auf den Mieter teilweise umlegen. Alternativ bietet der Staat über die KfW-Bank günstige Fördermittel für die energetische Sanierung.

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