Eine Zwangsversteigerung ist für Interessenten eine geeignete Möglichkeit, um mitunter Schnäppchen bei einem Immobilienkauf zu erzielen. Doch unvorbereitet solltest Du in eine solche Versteigerung nicht gehen. Deshalb erklären wir Dir nachfolgend den Ablauf einer Zwangsversteigerung mit all seinen Tücken und Fallstricken, damit Du nicht blauäugig in die Versteigerung gehst.
Wann wird eine Immobilie überhaupt zwangsversteigert?
Neben den herkömmlichen Wegen, um eine Immobilie zu kaufen, gibt es natürlich auch noch den eher unkonventionellen Weg, zu dem die Zwangsversteigerung gehört. Eine Zwangsversteigerung wird immer dann anberaumt, wenn der vorherige Eigentümer die Raten an die Bank nicht mehr leisten kann.
Da die Bank eine Grundschuld auf kreditfinanzierten Immobilien hat, hat sie letztlich auch die Hand auf den Objekten. Entsprechend gibt die Bank diese an das jeweils zuständige Amtsgericht im Zuge einer Zwangsvollstreckung. Das Amtsgericht beruft dann eine Zwangsversteigerung ein, bei der das Objekt an den Höchstbietenden verkauft wird. Du musst Dir also nur dann Sorgen um eine Zwangsversteigerung machen, wenn Du die Raten der Bank nicht mehr bezahlen kannst.
Info: Solltest Du einmal in einer schwierigen Situation sein und die Raten an die Bank nicht mehr zahlen können, empfiehlt es sich, in den Dialog mit der Bank zu gehen. Schuldner sollten den Kopf nicht in den Sand stecken, sondern über die schwierige Situation sprechen. Nur dann kann eine gemeinsame Lösung gefunden werden, um eine etwaige Zwangsversteigerung mitunter noch abweisen zu können. Scheue Dich nicht vor einem Gespräch!
Wie ist der genaue Ablauf bei einer Zwangsversteigerung?
Bei einer Zwangsversteigerung ist der Ablauf immer gleich. Zunächst wird das zu versteigernde Objekt von einem öffentlich vereidigten Gutachter bewertet. Der daraus resultierende Verkehrswert ist für alle Teilnehmer der Zwangsversteigerung einsehbar – genauso wie das vollständige Gutachten. In den meisten Fällen wird hierbei jedoch ein Sicherheitsabschlag einbehalten, da das Objekt durch die Gutachter meist nur von außen zu besichtigen ist. Dies liegt daran, dass viele Schuldner den Gutachter nicht in das Objekt hereinlassen.
Der Gutachter erstellt dann das Gutachten und stellt es dem Amtsgericht zur Verfügung. Im weiteren Ablauf plant das Gericht den Zwangsversteigerungstermin. Dieser wird öffentlich bekanntgegeben, so dass jeder Interessent über den Termin informiert ist.
Solltest Du an der Versteigerung teilnehmen wollen, musst Du Dich vorab nicht anmelden – jeder kann einfach vorbeikommen. Eine vorherige Besichtigung der Immobilie ist kein Bestandteil des Ablaufes eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Du kaufst das Objekt in diesem Falle also blind bzw. nur mit den Unterlagen, die das Gutachten hergibt. Natürlich hast Du die Möglichkeit, selbst beim Schuldner um eine Besichtigung zu bitten – ob dieses Vorgehen jedoch von Erfolg gekrönt ist, iszt jedoch eher selten.
Möchtest Du der Zwangsversteigerung beiwohnen und selbst mitbieten, musst Du vorab eine Sicherheitsleistung an das Amtsgericht bezahlen. Dies dient dazu, um zu verifizieren, dass Du nicht nur „aus Spaß“ mitbietest, sondern ernsthaftes Kaufinteresse hast. Solltest Du den Zuschlag erhalten, wird die Sicherheitsleistung natürlich verrechnet. Solltest Du hingegen leer ausgehen, wird Dir der Betrag vom Amtsgericht binnen weniger Tage zurückerstattet.
Der Ablauf einer Zwangsversteigerung beim Amtsgericht
Wenn nun der Tag der Zwangsversteigerung gekommen ist, musst Du Dich beim Einlass legitimieren. Hast Du eine Sicherheitsleistung bezahlt, erhältst Du eine Nummer, die Dich zum bieten berechtigt. Du kannst also am Ablauf der Zwangsversteigerung teilnehmen.
Eine Zwangsversteigerung dauert im Schnitt zwischen 30 und 60 Minuten. Im ersten Termin muss das Mindestgebot bei 7/10 des Verkehrswertes liegen – wird das Objekt nicht zu diesem Wert veräußert, fallen die Grenzen in den nächsten Terminen weg. Nun wird das Startgebot verkündet und Du hast die Möglichkeit, zu bieten. Wirst Du überboten kannst Du Dein Gebot immer wieder erhöhen – doch pass auf und halte Dich an Dein vorher festgesetztes Limit.
Info: Eine Zwangsversteigerung verleitet Menschen oft dazu, unüberlegt zu handeln. Lege Dir deshalb vorher unbedingt ein Limit fest, was Dir die angebotene Immobilie maximal wert ist. Ist das Limit überschritten, solltest Du auch nicht mehr nachlegen, sondern Deine „Niederlage“ akzeptieren – das nächste Objekt kommt bestimmt!
Stehst Du am Ende der Versteigerung als Gewinner da, hast Du das Objekt offiziell ersteigert. Das Amtsgericht wird sich nun mit Dir in Verbindung setzen, um das weitere Vorgehen abzustimmen. Du solltest spätestens jetzt das Gespräch mit der Bank suchen – lieber aber natürlich vor der Versteigerung. Der Ablauf bei einer Teilungsversteigerung ist ähnlich, nur dass hier kein Schuldner vorhanden ist, sondern eine zerstrittene Gemeinschaft.
Welche Tools Dir nach dem Erwerb der Immobilie helfen
Ist das Objekt in Deinen Besitz übergegangen, musst Du Dich um die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie kümmern. Dabei hilft Dir Vermietet.de mit diversen Funktionen zuverlässig weiter. Zum Beispiel werden in Deinem persönlichen Dashboard Deine Einnahmen und Ausgaben übersichtlich aufbereitet. Auch die Anlage V für Steuererklärung ist mithilfe von Vermietet.de kein Problem mehr.
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Vermietet.de wünscht Dir viel Erfolgt bei der nächsten Zwangsversteigerung, deren Ablauf Du nun kennst!
