Unter gewissen Voraussetzungen fällt beim Immobilien-Verkauf die Spekulationssteuer an. Wann dies der Fall ist, wie hoch sie ist und vor allem, wie Sie die Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf umgehen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Wann wird beim Immobilien-Verkauf die Spekulationssteuer fällig?
Um die Immobilienpreise nicht übermäßig in die Höhe zu treiben, unterbindet der Staat Spekulationsgeschäfte. Das sind private Veräußerungsgeschäfte, welches das Ziel der Gewinnmaximierung verfolgen. Daher wird unter gewissen Voraussetzungen beim Immobilien-Verkauf eine Spekulationssteuer erhoben. Diese wird grundsätzlich dann fällig, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach Erwerb die Immobilie wieder verkaufen. Maßgeblich ist hierbei das Datum auf dem notariell beglaubigten Kaufvertrag. Im Detail wird die Spekulationssteuer für Immobilien in den §§ 22 und 23 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt.
In den folgenden Fällen müssen Sie beim Immobilien-Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen:
Wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen und der Gewinn unter der Freigrenze von 599 Euro liegt, zahlen Sie die Steuer nicht. Bei der Gewinnberechnung ist nicht nur die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis ausschlaggebend, sondern auch die Kosten für Anschaffung und Veräußerung – also Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Gebühren für den Grundbucheintrag, Maklergebühren und Kosten für die Löschung der Grundschuld.
Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben oder diese von Ihren Kindern bewohnt wurde, fällt vor Ablauf der Spekulationsfrist keine Spekulationssteuer bei Verkauf der Immobilie an. Die Eigennutzung muss dabei drei Jahre betragen (das Jahr der Veräußerung und die zwei vorherigen Jahre). Dabei gilt: Lediglich im zweiten Jahr muss die Immobilie ganzjährig bewohnt werden. Wurde die Immobilie beispielsweise im Jahr 2016 gekauft, können Sie diese – bei Eigennutzung – bereits im Jahr 2018 ohne Spekulationssteuer wieder.
Achtung: Erben Sie eine Immobilie und möchten diese verkaufen, gilt zur Berechnung der Spekulationsfrist die Zeit zwischen dem Erwerb durch den Erblasser und dem Verkauf der Immobilie durch Sie. Wenn diese Zeit mehr als zehn Jahre beträgt, bleibt der Immobilien-Verkauf ohne die Spekulationssteuer. Der Gesetzgeber regelt allerdings nicht eindeutig, ob die Dauer des Leerstands für die Zeit der Eigennutzung hinzugerechnet wird.
Wenn Sie sich im Vorfeld einen Eindruck machen möchten, welche Steuerbelastung bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist auf Sie zukommt, sollten Sie zunächst die Immobilie schätzen lassen. Dadurch erhalten Sie einen realistischen Marktwert, den Sie später auch beim Verkauf erzielen könnten. Dieses Vorgehen empfehlen wir Ihnen auch, wenn Sie die Immobilie ohne einen Makler verkaufen.
Vor dem Immobilien-Verkauf die Spekulationssteuer berechnen
Wenn Sie sich im Vorfeld einen Eindruck machen möchten, welche Steuerbelastung bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist auf Sie zukommt, sollten Sie zunächst die Immobilie schätzen lassen. Dadurch erhalten Sie einen realistischen Marktwert, den Sie später auch beim Verkauf erzielen könnten. Dieses Vorgehen empfehlen wir Ihnen auch, wenn Sie die Immobilie ohne einen Makler verkaufen.
Um für den Immobilien-Verkauf die Spekulationssteuer zu berechnen, müssen Sie nun vom erwartbaren Marktwert (später der Verkaufserlös) die Kosten für die Anschaffung (Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten) und den jetzigen Hausverkauf (Maklergebühren, Kosten für Inserate, Notargebühren etc.) abziehen. Auf diesen Betrag wenden Sie Ihren persönlichen Steuersatz an und erhalten die Höhe der Spekulationssteuer.
Angenommen, Sie verkaufen das Haus für 400.000 Euro, für das Sie beim Kauf 350.000 Euro zzgl. 38.000 Euro Nebenkosten bezahlt haben.
- Für den Verkauf mit einem Makler zahlen Sie in diesem Fall 6.000 Euro.
- Es verbleibt ein Gewinn von 6.000 Euro.
- Auf diesen müssen Sie einen Steuersatz von beispielsweise 30 Prozent anwenden.
- Folglich zahlen Sie beim Immobilien-Verkauf 1.800 Euro Spekulationssteuer.
