Du möchtest Steuern sparen und suchst eine Investitionsmöglichkeit? Eine Option ist das so genannte Bauherrenmodell, bei dem sich mehrere Personen zu einer Kommanditgemeinschaft (KG) zusammenschließen, um Immobilien abzureißen, neu zu bauen oder zu renovieren. Wir klären Dir über die Vor- und Nachteile sowie Bedingungen des Bauherrenmodells auf.
Was ist das Bauherrenmodell?
Generell lässt sich zwischen den Steuertermini des „kleinen“ und „großen“ Bauherrenmodells unterscheiden.
- Beim „kleinen“ Bauherrenmodell wird eine Wohnung vom Investor gekauft und ein Bauträger mit der Sanierung beauftragt.
- Durchaus üblicher ist das Modell des „großen“ Bauherren, bei dem sich mehrere Personen zu einer Miteigentümergemeinschaft bzw. KG zusammenschließen, um gemeinsam ein Objekt zu kaufen, zu renovieren oder neu zu bauen. Auch ist erfahrungsgemäß von dem „großen“ Modell die Rede, wenn vom Bauherrenmodell im Allgemeinen gesprochen wird.
Für wen ist das Bauherrenmodell interessant?
Interessant ist die Investition allgemein nur für Spitzenverdiener. Um überhaupt investieren zu können, muss der Investor einen Spitzensteuersatz von 50 Prozent haben, also um die 60.000 € im Jahr verdienen. Außerdem solltest Du bedenken, dass es sich hierbei um ein langfristiges Investment handelt, denn ein vorzeitiger Ausstieg ist finanziell und steuerlich schwierig, da sich beim Bauherrenmodell Anteile nicht verkaufen lassen ohne finanzielle Verluste.
Hinweis: Als Investor solltest Du darauf achten, dass die Sanierung oder der Beginn des Baus bei der Vertragsunterschrift noch nicht erfolgt ist. Achte außerdem auf eine gute Lage der Immobilie, auf die Infrastruktur und eine hohe Vermietbarkeit.
Risiken des Bauherrenmodells
Investoren sollten sich darüber im Klaren sein, dass das Bauherrenmodell auch Risiken birgt. Dadurch, dass das Investment langfristig angelegt ist, kann es prinzipiell während der Bau- und Vermittlungsphase zu einer Steuerreform oder einer Schwankung des Zinsniveaus kommen. Denn niemand kann die Steuer- und Finanzvorteile über eine so lange Zeitspanne garantieren.
Weitere Nachteile des Bauherrenmodells sind, dass Du in eine meist abgeschlossene Planung mit wenig späterer Selbstverwaltung durch den Eigentümer investierst. Das heißt, Du hast keine echte Verfügungsgewalt über die Immobilie bzw. deren spätere Vermietung, man spricht von ideellem Eigentum.
Dadurch, dass das Gebäude nicht nur einer Person gehört, sind außerdem Konflikte mit Miteigentümern möglich. Am Besten sollte von Beginn an geklärt werden, ob und wann geplant ist, die Immobilie weiterzuverkaufen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Während sich der Investor beim „kleinen“ Bauherrenmodell die Baukosten noch garantieren lassen kann, ist das beim „großen“ Bauherrenmodell nicht möglich und somit auch mit einem gewissen Risiko verbunden, wenn die Sanierungskosten falsch geschätzt wurden.
Hinweis: Es empfiehlt sich daher, sich vor dem Investment selber oder mit einem Makler einen Überblick über die Immobilie zu verschaffen und sich nicht auf Bilder und Versprechungen zu verlassen.
Steuerliche Vorteile des Bauherrenmodells nutzen
Es lassen sich Steuervorteile ebenso in der Planungs- wie in der Bauzeit nutzen, denn der Bauherr hat die Berechtigung zum sofortigen Vorsteuerabzug und es ist dank der Kommanditgesellschaftsform keine Umsatzsteuererklärung nötig.
Während der Bauphase lassen sich alle anfallenden Nebenkosten (u. a. auch Vermittlungsprovisionen, Notarkosten, Gerichtskosten, Darlehenszinsen und Bewirtschaftungskosten) steuerlich als Werbungskosten abschreiben, sogar wenn es sich um Auslandsimmobilien, z.B. in Spanien oder Finnland handelt. In jedem Fall müssen die Nebenkosten und Projektkosten den deutschen Bauherren in Rechnung gestellt werden. Gemäß Artikel 9 des Umsatzsteuergesetzes können beim Bauherrenmodell die Umsatzsteuer der Werbungskosten als Vorsteuer geltend gemacht werden.
Sicherheit des Bauherrenmodells
Trotz eines gewissen Risikos, bietet das Bauherrenmodell auch einige Sicherheiten:
- Du stehst in jedem Fall namentlich als Miteigentümer im Grundbuch.
- Durch die Gemeinschaft ist das Risiko geringer als bei dem alleinigen Kauf der Immobilie, denn es kommt zu einem Risikoausgleich zwischen den Investoren.
- Mietausfälle wirken sich nicht auf einzelne Anleger aus, da der Ertrag aus einem Mietpool gezogen wird.
- Ist die Immobilie erst entschuldet, bezieht der Investor ein Einkommen ohne jeglichen Arbeitsaufwand.
Dieses Modell des Investments stellt also eine gute Anlagemöglichkeit für Spitzenverdiener dar, welches allerdings gut durchdacht und auf langfristige Sicht gerechnet werden sollte. Dann ist das Bauherrenmodell eine relativ sichere Form der Immobilienveranlagung, bei dem sich die steuerlichen Vorteile lohnen.
