Welche Bewertungsmethoden für Immobilien gibt es?

Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien und Grundstücken muss der Marktwert ermittelt werden. Welche rechtlich abgesicherte Bewertungsmethoden für Immobilien gibt es und wann kommt eine davon zur Anwendung? Wer nimmt die Wertermittlung vor und wie hoch ist der Preis? Antworten auf diese Fragen gibt Dir der nachfolgende Beitrag.

Die Bewertung von Grundstücken und Häusern muss nach bautechnischen, juristischen und betriebswirtschaftlichen Standards erfolgen. Sachverständige oder Spezialfirmen wenden daher rechtssichere Bewertungsmethoden für Immobilien an, die den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) entsprechen.

Welche Bewertungsmethoden für Immobilien kommen zum Einsatz?

Sachverständige nutzen bei der Gebäudebewertung folgende Verfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Jede der genannten Methoden ist nur dann zielführend, wenn sie von einem externen Experten mit gebotener Objektivität durchgeführt wird. Auch als sachkundiger Hauseigentümer solltest Du die Bewertung einem Fachmann überlassen, da eine emotionale Bindung zu einem höheren Bemessungswert führen könnte.

Wann ist eine der drei Bewertungsmethoden für Immobilien notwendig?

Die Werterhebung einer Immobilie ist vor allem dann notwendig, wenn sie verkauft werden soll. Jeder Immobilieneigentümer muss vor der Veräußerung einen Verkaufspreis ermitteln lassen, der als Verhandlungsgrundlage dienen kann.
Eine der genannten Bewertungsmethoden für Immobilien kommt darüber hinaus bei Erbstreitigkeiten oder Scheidungen zur Anwendung. Notwendig sind verlässliche Bewertungsverfahren für Immobilien außerdem in diesen Situationen:

  • Im Rahmen einer Zwangsversteigerung
  • Zur Festsetzung von Steuern
  • Vor Abschluss einer Immobilienversicherung
  • Bei Immobilien als Kapitalanlage zur Bilanzierung
  • Wenn ein Kredit auf die Immobilie aufgenommen werden soll

Anerkannte Bewertungsmethoden für Immobilien im Vergleich

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das am häufigsten genutzte Bewertungsverfahren bei Wohnimmobilien, die zum Verkauf stehen. Gutachter orientieren sich zur Ermittlung des Wertes an vergleichbaren Objekten in möglichst hoher Anzahl. Neben dem direkten Verfahren gibt es eine indirekte Alternative, bei welcher von ortsansässigen Gutachtern ermittelte Verkaufspreise der Vergangenheit als Grundlage dienen. Im Einzelfall führen Faktoren wie Gebäudezustand, Lage, Ausrichtung und Nutzungsmöglichkeiten zu Aufschlägen oder Preisminderungen.
Vorteil: Das zuverlässige und leicht verständliche Verfahren führt im Ergebnis zum tatsächlichen Verkehrswert.

Ertragswertverfahren

Sind bei einer Immobilie Erträge zu erwarten, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Gutachter werden mit dieser Bewertungsmethode meist von Investoren beauftragt, die Immobilien zur Kapitalanlage nutzen, vermieten oder verpachten. Bei diesem Bewertungsvorgehen zur Immobilie wird jedes Objekt im Portfolio des Investors einzeln untersucht.
Vorteilhaft für Anlageobjekte: Das Ertragswertverfahren ist vor allem für Eigentümer mit regelmäßigen Mieteinnahmen geeignet.

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Sachwertverfahren

Du beauftragst einen Gutachter mit dem Sachwertverfahren, wenn Du den Wert Deiner selbst genutzten Immobilie ermittelt haben willst. Der Sachverständige untersucht dabei den Wert des Grundstücks separat vom Gebäudewert unter Einbezug von Zustand, Abnutzung und Nutzungsdauer.
Vorteilhaft ist diese Bewertungsmethode für Immobilien, weil sie den reinen Substanzwert eines bebauten Grundstücks darstellt.

Bewertungsmethoden für Immobilien – welchen Gutachter wählen?

Alle Bewertungsmethoden für Immobilien werden von Experten mit abgeschlossener Ausbildung zum Bausachverständigen durchgeführt. Ein Baugutachter kann jedoch:

  • Freier Sachverständiger ohne institutionelle Anerkennung oder Bestellung sein.
  • Über eine ISO 9001 Zertifizierung verfügen.
  • Vom Staat oder Sachverständigen-Verbänden anerkannt sein.
  • Oder öffentlich bestellt und vereidigt sein.

Zudem wird von Baugutachtern, die Bewertungsmethoden für Immobilien anwenden, ständige Weiterbildung gefordert. Kenntnisse zu den neuesten Normen, Vorschriften und Richtlinien sind unverzichtbar. Der fachkundige Gutachter wird unter anderem von einem privaten Eigentümer beauftragt, objektiv den Hauspreis zu ermitteln. Ein vom Staat beauftragter Sachverständiger führt beispielsweise zur Festsetzung der Erbschaftssteuer eine Immobilienbewertung durch.

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