Die wichtigsten Fakten zur Balkonsanierung für Vermieter

Immobilien sind Gebrauchsgegenstände und unterliegen der Abnutzung. Von Zeit zu Zeit sind daher Instandhaltungen und Sanierungen notwendig. Hierzu gehört auch die Balkonsanierung. Wenn Sie für Ihr Objekt eine solche Maßnahme planen, lesen Sie hier mehr zum Thema.

Die oftmals synonyme Verwendung der Begriffe Sanierung, Renovierung und Modernisierung macht eine Abgrenzung häufig schwierig. Für Sie als Vermieter ist es wichtig, bei der Balkonsanierung genau zu definieren, welche Maßnahmen durchgeführt werden. Denn dies hat verschiedene finanzielle Konsequenzen für Sie und Ihre Mieter.

Instandsetzungsmaßnahmen bei der Balkonsanierung

Als Vermieter sind Sie für eine vertragsgemäße, mängelfreie Nutzung des Balkons verpflichtet. Zu dieser Instandhaltungspflicht gehört es ebenso, den Balkon neu zu streichen, Risse und Löcher zu beseitigen oder die veralteten Fliesen zu erneuern. Eine Balkonsanierung, die der Instandsetzung und Instandhaltung dient, geht immer zu Ihren Lasten. Der Mieter hat ein Recht auf eine vertragsgemäße Mietsache und zahlt dafür die Miete. Kostenumlagen wie nach einer Modernisierung sind nicht möglich.

Kosten für den Erhaltungsaufwand können bei einer Vermietung als Werbungskosten in der Steuererklärung abgesetzt werden. Handelt es sich um einen Herstellungsaufwand, erfolgt eine Abschreibung der Kosten über die durchschnittliche Nutzungsdauer. Nicht absetzbar sind Kosten, die über öffentliche Fördermittel wie beispielsweise einen Sanierungskredit gedeckt sind.

Modernisierende Instandhaltungen am Balkon

Führen Sie im Rahmen der Balkonsanierung Verbesserungen durch – tauschen beispielsweise alte Fliesen durch moderne, teurere Fliesen aus – spricht man von modernisierenden Instandhaltungsmaßnahmen. In diesem Fall gehen die Kosten für die Instandhaltung zu Ihren Lasten.

Die Kosten für die Modernisierung können Sie hingegen auf den Mieter umlegen. Von den Gesamtkosten müssen Sie die sogenannten „Sowieso“-Kosten abziehen; die Kosten für die Balkonsanierung durch eine gleichwertige Qualität.

Maßnahmen der Balkon-Modernisierung

Modernisierungen zeichnen sich zum einen dadurch aus, dass sie ohne konkreten Sanierungsanlass erfolgen. Zum anderen wird durch modernisierende Maßnahmen eine Steigerung der Wohnqualität, des Gebäudewertes oder eine Verlängerung der Nutzungsdauer veranlasst.

Als Modernisierung im Rahmen einer Balkonsanierung gelten unter anderem der Erneuerung nicht reparaturbedürftiger Fliesen durch modernes, höherwertiges Material, der Anbau eines zweiten Balkons und die Erweiterung der Balkonfläche. Auch die Nachrüstung einer verkehrssicheren Balkonbrüstung, der erstmalige Anbau eines Balkons, die Anbringen eines Sonnen- oder Sichtschutzes sowie die Installation einer Regenrinne gelten als Modernisierungsmaßnahme.

Der Mieter hat nicht nur die Baumaßnahmen einer Modernisierung zu dulden, sondern trägt auch bis zu acht Prozent der Kosten als Mieterhöhung nach der Balkonsanierung. Auch hier gilt, dass Sie mögliche „Sowieso“-Kosten vom Gesamtkostenaufwand abziehen müssen.

Balkonsanierung richtig ankündigen

Damit Sie nach der modernisierenden Balkonsanierung eine Mieterhöhung vornehmen dürfen, müssen Sie diese korrekt und rechtzeitig ankündigen. Mindestens drei Monate vor Sanierungsbeginn sind die Mieter schriftlich über die Baumaßnahmen und geplante Mieterhöhung zu informieren. Eine E-Mail reicht hierzu aus.

Die Ankündigung enthält idealerweise die folgenden Punkte:

  • Art und Umfang der Balkonsanierung inklusive Begründung für die Modernisierung;
  • Voraussichtlicher Baubeginn und die geplante Dauer der Baumaßnahmen;
  • Die zu erwartende Mieterhöhung und Anpassung der Betriebskosten.
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Erfolgt die Ankündigung ohne Begründung für die Modernisierung oder zu spät, können Sie die spätere Mieterhöhung erst nach neun Monaten vornehmen.

Nach § 555d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden und können nur in sogenannten Härtefällen gegen die Mieterhöhung vorgehen. Widersprüche aufgrund eines Härtefalls müssen bis zum Ablauf des Monats schriftlich an Sie gerichtet werden, der auf den Monat der Ankündigung folgt – also mindestens zwei Monate vor dem geplanten Baubeginn.

Mieterhöhung nach der Balkonsanierung korrekt berechnen

Als Modernisierungsumlage können Sie acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf den Mieter umlegen, die für die jeweilige Wohnfläche anfallen. Instandsetzungskosten sind wie üblich abzuziehen.

Beispielrechnung für die Modernisierungsumlage:

  • Gesamtaufwand Balkonsanierung pro Wohnung: 2300 Euro
  • Modernisierungsaufwand: 1900 Euro
  • Instandsetzung: 400 Euro
  • 8 % Modernisierungsumlage: 152 Euro / Jahr = 12,67 Euro / Monat

Nach Beendigung der Balkonsanierung müssen Sie dem Mieter schriftlich die tatsächliche Mieterhöhung mit detaillierter Kostenaufstellung, die neue Gesamtmiete und den Zeitpunkt, ab wann diese zu zahlen ist, mitteilen.

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