Altbausanierung: Was kommt auf mich als Vermieter zu?

Du vermietest einen Altbau, der dringend saniert werden sollte? Bei der Altbausanierung geht es nicht nur um die Planung sinnvoller Maßnahmen, sondern vor allem um gesetzliche Anforderungen in Bezug auf Energieeffizienz und die Kommunikation mit dem Mieter.

Altbausanierung: Was spricht dafür?

Eine Altbausanierung ist mit Aufwand verbunden, mit hohen Kosten, mit Stress und sicherlich auch mit dem einen oder anderen Problem. Aber es gibt auch gute Gründe, die für eine Altbausanierung sprechen. Zum Beispiel diese:

• Heizkosten senken / Energieeffizienz und Umweltbilanz verbessern
• Wohnkomfort verbessern
• Immobilienwert steigern
• Äußeres Erscheinungsbild verschönern / erhalten

Gibt es eine gesetzliche Pflicht zur Altbausanierung?

Davon hast Du schon gehört? Altbauten müssen saniert werden? Das stimmt nicht ganz. Das Gebäudeenergiegesetz (kurz GEG, die Zusammenführung von dem Energieeinspargesetz, der Energieeinsparverordnung und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz) legt Anforderungen in Bezug auf den energetischen Zustand von Bestandsimmobilien und Neubauten fest. In erster Linie bestimmt das Gesetz welche Vorgaben Heizungs- und Klimatechnik sowie die Wärmedämmung von Gebäuden erfüllen müssen. Für Dich als Vermieter einer Bestandsimmobilien heißt das in erster Linie, dass Du unter gewissen Voraussetzungen Heiz- und Klimatechnik austauschen oder bei der Wärmedämmung nachrüsten musst. Eine komplette Altbausanierung wird vom Gesetzgeber jedoch nicht vorgegeben.

Hinweis: Die Nachrüst- und Austauschpflicht gemäß GEG gilt unabhängig von einer geplanten Altbausanierung. Um Kosten, Aufwand und Stress für die Mieter zu reduzieren, ist es natürlich sinnvoll die Nachrüst- und Austauscharbeiten mit der ohnehin geplanten Altbausanierung zu verbinden.

Wann und was gilt in Bezug auf die Austausch- und Nachrüstpflicht?

• Bei einem Eigentümerwechsel muss Folgendes nachgerüstet / ausgetauscht werden: Über 30 Jahre alte Heizkessel, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff laufen (ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel, Heizkessel mit einer Heizleistung unter 4 Kilowatt / über 400 Kilowatt sowie Anlagen zur reinen Warmwasseraufbereitung). Wärmedämmung neuer Heiz- und Wasserrohre in unbeheizten Räumen. Auch die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachboden (sofern diese nicht die Mindestanforderungen erfüllt) muss gedämmt werden
• Bei einer größeren Altbausanierung mit umfassenden Maßnahmen, beispielsweise die Erneuerung der Fassade oder der Ausbau des Gebäudes, musst Du ebenfalls die Anforderungen des GEG einhalten.

Hinweis: Es ist schwierig zu beurteilen, welche gesetzlichen Anforderungen Du bei der Altbausanierung erfüllen musst, da dies immer von der Immobilie und den geplanten Maßnahmen abhängt. Willst Du im Rahmen der Altbausanierung die Fassade nur neu streichen, musst Du in Bezug auf die energetischen Vorgaben des GEG nichts beachten. Es ist daher wichtig, sich immer im Einzelfall über die gesetzlichen Vorschriften hinsichtlich der Altbausanierung zu informieren.

Was muss man bei der Altbausanierung beachten?

• Denkmalschutz: Wesentlichen Einfluss auf Deine Planung, die individuellen Maßnahmen und die zu beachtenden Vorschriften nimmt der Umstand, ob Du eine denkmalgeschützte Immobilie sanieren möchtest oder nicht. In Bezug auf den Denkmalschutz haben die örtlichen Behörden spezielle Bestimmungen, die mitunter die Vorschriften des GEG aushebeln. Es kann also sein, dass Du bei der Altbausanierung einer Denkmalimmobilie weniger GEG-Auflagen erfüllen musst. Aber Vorsicht: Du musst bei Sanierungen immer die Denkmalschutzanforderungen beachten. Im Übrigen könnte auch der Bebauungsplan der Immobilie bestimmte Vorgaben für die Altbausanierung enthalten.
• Reihenfolge der Sanierungsarbeiten: Plane bei der Altbausanierung nicht nur welche Maßnahmen Du umsetzen möchtest, sondern auch in welcher Reihenfolge die Sanierungsarbeiten bestenfalls erledigt werden. Das spart im Idealfall nicht nur Aufwand, sondern auch Kosten für die Altbausanierung. Eine neu verputzte Fassade wieder zu beschädigen, weil die Fenster ausgetauscht werden, ist ärgerlich und verursacht zusätzliche Kosten.
• Wärmedämmung, Luftaustausch, Feuchtigkeit: Mit einer neuen Wärmedämmung der Gebäudehülle reduzierst Du zwar den Wärmeverlust und die Energiekosten. Es reduziert aber unter Umständen auch den Luftaustausch im Gebäude, was der Wegbereiter für Schimmel sein kann. Nutze für die Planung der Altbausanierung eine fachkundige Beratung von einem Energieexperten, um derlei Komplikationen zu vermeiden.

Was wird eine Altbausanierung kosten?

Auch hier müssen wir anmerken: Eine pauschale Aussage über die Kosten der Altbausanierung ist nicht möglich. Das hängt von diesen Faktoren ab:

• Art der Immobilie
• Zustand der Immobilie
• Art der Sanierung
• Umfang der Sanierung

Wir möchten Dir trotzdem ein paar typische Kosten der Altbausanierung als Orientierung nennen:

• Fassadendämmung für ca. 200 Euro / qm
• Dachsanierung für ca. 100 Euro / qm
• Dämmung der Kellerdecke für ca. 100 Euro / qm
• Neue Fenster für 500 bis 1.000 Euro / Stück
• Isolierung der Geschossdecke für ca. 60 Euro / qm

Das Gute: Du musst nicht alle Kosten der Altbausanierung selber finanzieren.

Staatliche Fördermittel reduzieren Kosten der Altbausanierung

Die zwei wichtigsten Förderungen kommen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und von der KfW-Förderbank. Zuschüsse für Einzelmaßnahmen, die bis zu 60.000 Euro pro Wohneinheit umfassen können, musst Du beim BAFA beantragen. Fördermittel für vollumfängliche Altbausanierungen erhältst Du von der KfW.

Hinweis: Egal ob staatlicher Investitionszuschuss oder vergünstigter KfW-Kredit: Du musst bei beiden Förderungen bestimmte Anforderungen erfüllen bzw. berücksichtigen.

Kosten für die Altbausanierung als Vermieter absetzen

Ein weiterer Lichtblick in Bezug auf die Kosten der Altbausanierung: Als Vermieter kannst Du sie als Werbungskosten oder Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten steuerlich absetzen. Wie Du welche Kosten absetzt, hängt vom Zeitpunkt der Maßnahmen sowie der Art der Maßnahme ab. Wenn bei der Altbausanierung für eine neue Wasserleitung Kosten anfallen, weil die alten marode waren, zählen diese eigentlich zu den Werbungskosten. Ausgenommen die Maßnahmen werden innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie durchgeführt, dann musst Du sie als Anschaffungskosten abschreiben. Lass Dich bei der Altbausanierung im Idealfall immer von einem Steuerberater betreuen, um alle Kosten korrekt abzusetzen.

Altbausanierung ankündigen

Der Paragraph 541b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet Dich als Vermieter, Deine Mieter spätestens zwei Monate vor Beginn der geplanten Altbausanierung über Art, Umfang, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung zu informieren. Du kannst Deine Mieter auch früher informieren, allerdings darf der zeitliche Abstand zum Sanierungsbeginn nicht zu lang sein. Die Mitteilung muss schriftlich erfolgen und für jeden Mieter ersichtlich machen, welche Maßnahmen seine Mieteinheit in welcher Form betreffen (z. B. Veränderung des Grundrisses).

Was gilt in Bezug auf eine Mieterhöhung nach der Altbausanierung?

Grundsätzlich berechtigt nicht jede Maßnahme der Altbausanierung zu einer Erhöhung der Miete. Lediglich jene Maßnahmen, die den Gebäudewert erhöhen, die Lebensdauer der Immobilie verlängern, den Wohnkomfort erhöhen oder zu denen Du als Vermieter von Gesetzes wegen verpflichtet bist, rechtfertigen eine Mieterhöhung.

Wie bereits im vorherigen Abschnitt erwähnt, muss die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mit der Ankündigung der Sanierungsmaßnahmen vor Beginn der Arbeiten erfolgen. Die tatsächliche Mieterhöhung und die neuen Betriebskosten teilst Du erst nach Abschluss der Altbausanierung, abhängig von den tatsächlichen Kosten, mit.

Die Miete darfst Du jedoch nicht bis ins Unermessliche erhöhen, wenngleich die Altbausanierung sehr teuer war. Der Gesetzgeber deckelt die jährliche Mieterhöhung nach einer Altbausanierung auf maximal acht Prozent der auf die Wohneinheit entfallenen Kosten. Aus den Kosten sind Fördermittel sowie Kosten für ohnehin notwendige Erhaltungsaufwendungen herauszurechnen.