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Januar 2019: Alle Neuerungen für Vermieter und Immobilienbesitzer

Das Jahr ist noch keine vier Wochen alt, aber schon voll von neuen Entwicklungen, die Sie als Immobilienbesitzer auf keinen Fall verpassen sollten. Vermietet.de hat diese für Sie zusammengefasst!

Strompreise steigen trotz niedrigerer Ökostromumlage

Die Ökostromumlage sinkt 2019 um rund fünf Prozent. Die Umlage, die jeder Stromabnehmer mit seiner Rechnung begleicht, belief sich bisher auf 6,792 Cent pro Kilowattstunde Strom. Seit Beginn diesen Jahres jedoch sinkt sie auf 6,405 Cent. Bei einem Verbrauch von 3.000 Kilowattstunden pro Jahr zahlt ein Zweipersonenhaushalt demnach rund 11 Euro weniger. Die Vergünstigung begründet sich insbesondere in gestiegenen Börsenpreisen für Strom und höheren Kosten für CO2-Zertifikate, da diese Art der Subventionierung als Bremse im Falle steigender Strompreise fungiert. Die gestiegenen Börsenpreise sind aber auch der Grund, warum Verbraucher höhere Stromrechnungen einkalkulieren sollten. Die Aussichten sind nicht gerade erfreulich. „Die Verbraucher zahlen schon seit langem Rekordpreise für Strom“, resümiert Oliver Bohr, Geschäftsführer Energie bei Check24. „2019 müssen sie sich auf weitere Preissteigerungen einstellen.“ Darüber hinaus haben diverse Anbieter höhere Netzentgelte angekündigt.

Doch damit noch nicht genug: ab 2019 wird Endverbrauchern die Offshore-Netzumlage für den Anschluss von Windkraftanlagen auf hoher See ans Stromnetz in Rechnung gestellt, die sich auf 0,416 Cent pro Kilowattstunde beläuft. Die Netzkosten von dieser Umlage werden in die neue Offshore-Netzumlage überführt. Während im Norden und Osten Deutschlands vielerorts die normalen Netzentgelte sinken, müssen sich Verbraucher im Süden und Westen der Republik solidarisch erstmals an den Offshore-Netzkosten beteiligen. Aufgrund dieser zusätzlichen Belastungen müssen Verbraucher vor allem im Südwesten der Republik mit einer Erhöhung der Strompreise rechnen.

Verschärfte Mietpreisbremse

Bereits Ende 2018 hat der Bundesrat eine Verschärfung der Mietpreisbremse verabschiedet. Demzufolge müssen Vermieter neuen Mietern künftig auf Verlangen die Miete des Vormieters nennen. Liegt die neue Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so muss der Vermieter dies auch ohne Aufforderung tun. Auf diese Art soll erreicht werden, dass der neue Mieter die Zulässigkeit der Mietpreiserhöhung nachvollziehen kann.

Entsprechend der Neuregelung dürfen Vermieter in Gebieten mit Wohnungsknappheit bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Jedoch setzt dieses Vorgehen voraus, dass der vorherige Mieter nicht bereits mehr gezahlt hat. Sollte selbst in diesem Fall eine höhere Miete verlangt werden, müssen Neumietern künftig unaufgefordert die Gründe mitgeteilt werden, warum die Erhöhung dennoch geschieht.
Darüber hinaus wird seit diesem Jahr der Prozess zur Rüge der Miethöhe durch den Mieter vereinfacht. Künftig wird eine Rüge ohne Angabe der Gründe an den Vermieter ausreichen.

Modernisierungsmieterhöhungen

Modernisierungskosten konnten Vermieter bisher mit elf Prozent auf die Jahresmiete aufschlagen. Durch einen Beschluss der Bundesregierung wurde nun eine Senkung auf acht Prozent der Kosten pro Jahr beschlossen.
Zudem gibt es Kappungsgrenzen: Auch bei sehr hohen Sanierungskosten darf die Miete in den ersten sechs Jahren nach der Sanierung um höchstens drei Euro pro Quadratmeter und Monat steigen. Bei Wohnungen, die bisher höchstens sieben Euro pro Quadratmeter kosteten, um höchstens zwei Euro.
Darüber hinaus sollen Vermieter bestraft werden, die ihr Haus nur deshalb nach Luxusstandards sanieren, um die bisherige Mieterschaft durch unbezahlbare Mieten loszuwerden. Vermietern, die sich darüber hinwegsetzen, drohen drakonische Strafen: die Ordnungswidrigkeit kann mit bis zu 100.000 Euro geahndet werden.

Mietspiegel

Der Mietspiegel gibt seit Jahrzehnten zuverlässig Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. Bisher berechnet sich der Spiegel aus dem Durchschnitt aller Mieten, die sich in den letzten vier Jahren verändert haben oder neu hinzugekommen sind.

Seit Jahresbeginn wird der Betrachtungszeitraum auf sechs Jahre ausgedehnt.
Grund dafür ist laut Bundesjustizministerin Katharina Barley (SPD) der enorme Anstieg der Mieten in jüngster Zeit. Stattdessen soll die langfristige Entwicklung der Mieten zum Maßstab werden. Die Bundesregierung beabsichtigt somit einem abrupten Anstieg des Mietspiegels vorzubeugen.

Neue Grundsteuer-Regelung?

Im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig zu erklären und dem Gesetzgeber aufgetragen, bis Ende 2019 eine Neuregelung zu treffen. Der Gesetzgeber befindet sich unter Zugzwang und wird wohl 2019 eine umfassende Neuregelung beschließen.

Grunderwerbsteuer: Shared Deals sollen erschwert werden

Bisher konnten Immobilieninvestoren die Zahlung der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf verhindern, wenn sie eine Immobilie nicht direkt erwerben. Voraussetzung: sie besitzen weniger als 95 Prozent Anteil einer Firma, die Eigentümer der Immobilie ist. – Der Steuertrick kostet den Staat jedes Jahr Milliardensummen.

Anteile bis 95 Prozent können so grunderwerbsteuerfrei veräußert werden. Nach einer Haltefrist von mindestens fünf Jahren kann der Investor dann weitere fünf Prozent der Firmenanteile vom Alteigentümer erwerben, ohne auch nur einen Cent Grunderwerbsteuer an den Fiskus zu zahlen. Diese Steuervermeidungsstrategie nennt sich „Shared Deal“ und ist vollkommen legal.
Derzeit erarbeitet eine Arbeitsgruppe der Länderfinanzminister Lösungen, um diese Shared Deals zu erschweren. Derzeit ist geplant, die Grenze zur Zahlung der Grunderwerbsteuer von 95 auf 90 Prozent zu senken und die Frist zum steuerfreien Verkauf von fünf auf zehn Jahre zu erhöhen.
Vielfach wird sogar gefordert, Shared Deals in Gänze zu verbieten. Dies hätte jedoch zur Folge, dass Unternehmen mit Immobilienbeständen bei jeder internen Umstrukturierung grunderwerbsteuerpflichtig wären.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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