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Januar 20, 2019 | 8 Min Lesezeit

Wissenswertes zur Wertermittlung einer Immobilie bei Erbschaft

Jedes Jahr wechseln zahlreiche Immobilien durch eine Erbschaft die Besitzer und das Finanzamt wird daran durch die Erbschaftssteuer beteiligt. Wie wird die Wertermittlung einer Immobilie bei Erbschaft durchgeführt, welche Steuern werden erhoben und gibt es Freibeträge? Die Antworten und weitere Informationen findest Du im nachfolgenden Beitrag.

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Jedes Jahr wechseln zahlreiche Immobilien durch eine Erbschaft die Besitzer und das Finanzamt wird daran durch die Erbschaftssteuer beteiligt. Wie wird die Wertermittlung einer Immobilie bei Erbschaft durchgeführt, welche Steuern werden erhoben und gibt es Freibeträge? Die Antworten und weitere Informationen findest Du im nachfolgenden Beitrag.

Das Finanzamt ermittelt die Höhe der Steuern bei einer Immobilien-Erbschaft am Verkehrswert. Der aktuelle Wert einer Immobilie wird mittels eines Standardverfahrens definiert. Die drei gängigsten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Der dabei errechnete Wert liegt häufig über dem tatsächlichen Marktwert und resultiert in zu hoher Steuerbelastung. Als Nachlassempfänger bist Du daher gut beraten, einen unabhängigen Sachverständigen mit der Wertermittlung der Immobilie bei Erbschaft zu beauftragen.

Immobilien vererben und die Wertermittlung sachkundigen Gutachtern überlassen

Seit der Erbschaftssteuer-Reform werden Immobilien vom Finanzamt oft höher bewertet. Dadurch fallen Erbschaftssteuer-Bescheide umfangreicher aus als gerechtfertigt. Wenn Du ein Haus vererbst und die Wertermittlung einem Gutachter überträgst, kann dies hingegen zu einer niedrigeren Erbschaftssteuer führen. Ein Sachverständiger geht bei der Wertermittlung der Immobilie aus einer Erbschaft unter Einbezug individuell gegebener Details an die Erstellung des Gutachtens heran. Experten beurteilen die Akzeptanz einer professionellen Wertermittlung beim Finanzamt als sehr hoch. Ein Einspruch gegen den Steuerbescheid hat mit einem Sachverständigen-Gutachten somit echte Chancen und Du kannst Kosten sparen.

Verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung bei Erbschaft

Es geht bei jedem Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft um den aktuellen Verkehrswert. Dieser wird auf verschiedenen Wegen ermittelt. Zur Anwendung kommen drei gesetzlich vorgeschriebene Bewertungsverfahren mit unterschiedlich hohem Aufwand:

– Bei selbst genutzten Häusern und Eigentumswohnungen wird er Verkehrswert per Vergleich ermittelt. Voraussetzung: Es gibt in der Region oder Gemeinde vergleichbare Objekte mit gleichem Alter.
– Handelt es sich bei der vererbten Immobilie um vermieteten Wohnraum oder ein gewerblich genutztes Haus, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Der Verkehrswert wird dabei unter anderem durch erzielbare Erträge definiert.
– Bei freien und vermieteten Objekten wird in Sonderfällen das Sachwertverfahren angewandt.

Für Erben bedeutet die Immobilienbewertung auf jedem Weg eine mehr oder weniger umfangreiche Steuerschuld. Du musst bei der Wertermittlung der Immobilie aus einer Erbschaft darauf achten, dass das richtige Verfahren angewandt wird und den Nachlass dem Finanzamt melden.

erben-immobilienbewertung

Wertermittlung einer Immobilie bei Erbschaft – Regelungen zur Erbschaftssteuer

Das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) ist die Grundlage für auf Erbschaften und Schenkungen anfallende Steuern. § 130 gibt Dir in beiden Fällen eine Frist von drei Monaten, um das Finanzamt mittels eines formlosen Schreibens davon in Kenntnis zu setzen.

Achtung: Banken, Versicherungen und Notare melden Deine Erbschaft im Rahmen einer Kooperation in jedem Fall der Finanzbehörde. Du kannst Deinen Nachlass also nicht geheim halten.

Die Erbschaftssteuer wird fällig bei:

– Nachlass eines Verstorbenen,
– Schenkungen,
– Zweckzuwendungen und
– Stiftungsvermögen.

Wertermittlung einer Immobilie bei Erbschaft – Höhe der Erbschaftssteuer und Freibeträge

Maßgeblich ist die Summe der Wertermittlung der Immobilie bei einer Erbschaft. Das Finanzamt berechnet die Erbschaftssteuer nach dem Verwandtschaftsgrad und teilt jeden Erben in eine der drei Steuerklassen ein:

– Steuerklasse I für nächste Verwandte wie Eltern, Geschwister und anerkannte Lebenspartner;
– Steuerklasse II für Verwandte der Geschwister des Erblassers;
– Steuerklasse III für Freunde außerhalb der Familie.

Die geringste Erbschaftssteuer zahlst Du für einen Immobilien-Nachlass als direkter Verwandter.

Beispiel:
Ein Haus mit Verkehrswert von 300.000 Euro wird in Steuerklasse I mit 11 Prozent belegt. Bei Steuerklasse II werden 20 Prozent fällig und in der Steuerklasse III sind 30 Prozent abzuführen.

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Wertermittlung einer Immobilie bei Erbschaft – Überschreibung und Schenkung

Wenn Du Dein Haus vererbst oder verschenkst, entstehen Kosten, die berücksichtigt werden müssen. Wir haben die relevantesten Fälle für Dich zusammengefasst.

An ein Kind das Haus überschreiben und Geschwister auszahlen

Ob Du ein Haus vererbst oder überschreibst ist ausschließlich Deine Entscheidung. In beiden Fällen fallen Notarkosten für die Beurkundung und Änderung im Grundbuch an. Um deren Höhe festzusetzen, wird die Wertermittlung der Immobilie bei einer Erbschaft zugrunde gelegt. Diese ist auch erforderlich, wenn das Haus an ein Kind überschrieben wird und dessen Geschwister ausgezahlt werden sollen.

Das Haus an die Enkel überschreiben

Das Eigenheim den Enkeln zu schenken ist ebenso möglich und problemlos, sofern keine eigenen Kinder rechtmäßige Ansprüche stellen. Bei Kindern muss beim Haus überschreiben der Pflichtteil des Nachwuchses bedacht werden. Wie hoch dieser für ein eigenes Kind ist, hängt vor allem vom Wert des Nachlasses ab. Grundlage ist auch hier die Wertermittlung der Immobilie bei Erbschaft. Entscheidend für die Höhe des Pflichtteils ist zudem der Quotengrad. Dieser ist bei Kindern in erster Ordnung festgelegt.

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Haus verschenken mit Schulden

Du kannst die Schenkung Deines Hauses mit der Bedingung versehen, dass der Beschenkte beispielsweise die bestehende Grundschuld oder valutierende Hypothek übernimmt. Für das Finanzamt handelt es sich in diesem Fall um eine gemischte Schenkung, weil der valutierende Teil als Verkaufspreis angesehen und steuerlich anders behandelt wird als der geschenkte Anteil.

Bei Scheidung das Haus überschreiben?

Insbesondere bei vorhandenen Kindern ist es sinnvoll, dem Lebenspartner das Haus im Rahmen einer Scheidung zu überschreiben. Die Person muss dem im Auszug begriffenen Teil jedoch für diesen Wohnvorteil eine Entschädigung zahlen. Wichtig ist in diesem Kontext, dass die Entschädigung mit Unterhalts-Ansprüchen verrechnet werden kann. Nicht selten wird der Ex-Partner durch die Hausüberschreibung gänzlich vom Kindesunterhalt freigestellt. Auch hierbei muss die Wertermittlung der Immobilie wie bei einer Erbschaft durchgeführt werden.

Beim bereits abbezahlten Eigenheim ist lediglich eine Grundbuchänderung erforderlich. Sofern noch ein Immobilienkredit zu bedienen ist, muss der Vertrag vom im Haus bleibenden Ex-Partner übernommen werden. Dabei ist das Einverständnis der kreditgebenden Bank zwingend erforderlich.
In den Steuerklassen II und III können pro Person nur 20.000 Euro geltend gemacht werden.

Haus verschenken und Kosten berücksichtigen

Wenn Du eine Immobilie verschenkst, entstehen ebenso Kosten, die Du berücksichtigen solltest. Die Gebühren für den Notar zur Beurkundung und das Grundbuchamt aufgrund der Änderung des Eintrags sind in der Regel vom Beschenkten zu übernehmen. Voraussetzung für die Bemessung ist die Wertermittlung der Immobilie wie bei einer Erbschaft.

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Autoreninfo

Andrea
Als Content Managerin unterstützt Andrea das Team von Vermietet.de. Sie schreibt Fachtexte rund um die Immobilienbranche und betreut sämtliche redaktionelle Themen im Unternehmen. Aktuell kreiert sie Inhalte zu den neuesten Änderungen und Nachrichten für das Vermietet.de-Magazin.

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