Alles, was Sie zur Modernisierungsumlage als Vermieter wissen müssen

Am 01.01.2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. Neben anderen Änderungen führt dieses Gesetz für Vermieter unter anderem dazu, dass die Mieterhöhung nach einer Modernisierung von Wohnraum der Höhe nach stärker begrenzt ist. 

Während zuvor elf Prozent der Baukosten pro Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden konnten, sind seit Januar bei neuen Renovierungsmaßnahmen nur noch acht Prozent möglich. Außerdem unterliegt die Modernisierungsumlage einer Kappungsgrenze. im Einzelnen geht es dabei um Folgendes:

Um die Höhe der zukünftigen Mieterhöhung zu berechnen, müssen zunächst im Rahmen der Renovierung entstandenen Kosten zusammengetragen werden. Wenn diese 2.000 Euro betragen, sind hiervon acht Prozent. Die jährliche Mieterhöhung beträgt damit maximal 160 Euro. Pro Monat werden damit 13,33 Euro mehr an Miete fällig. Bis Dezember 2018 wäre dagegen eine Erhöhung der Miete um 18,33 Euro möglich gewesen.

Neue Kappungsgrenze für die Modernisierungsumlage

Bei regulären Erhöhungen der Miete gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze, die sich nach dem örtlichen Mietspiegel bemisst. Früher galt bei einer Mieterhöhung dann keine Kappungsgrenze, wenn die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB geltend gemacht wurde. Seit 01. Januar 2019 gilt nun eine spezielle Kappungsgrenze für Modernisierungszulagen. Diese beträgt drei Euro pro Quadratmeter. Außerdem sind dann keine weitere Erhöhungen für einen Zeitraum von sechs Jahren möglich. Liegt die Miete unterhalb von sieben Euro pro Quadratmeter, so darf diese innerhalb der sechs Jahre um nicht mehr als zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

Nicht alle Baumaßnahmen berechtigen zur Erhöhung

Bisherige Regelungen zur Modernisierungsumlage haben weiterhin Bestand. Das betrifft insbesondere die Abgrenzung von Modernisierungsmaßnahmen zu Instandhaltungsmaßnahmen, die häufig ineinander greifen. Daher ist besonders wichtig, dass beteiligte Firmen detaillierte Rechnungen erstellen, die eine genaue Kostenaufteilung ermöglichen. Neben der Gesamtaufstellung der Kosten sollten betroffene Mietern eine aufgeschlüsselte Kostenübersicht erhalten. Bei Maßnahmen, die mehrere Wohneinheiten betreffen, bedarf es außerdem eines nachvollziehbaren Verteilungsschlüssels.

Neue Härteregelung bei der Modernisierungsumlage

Eine weitere Neuerung ist außerdem die Änderung in der Zulässigkeit von Härtefällen. Gemäß § 559 Abs. 4 BGB sind Mieterhöhungen nach einer Modernisierung dann ausgeschlossen, wenn die Erhöhung eine Härte für den Mieter bedeuten würde. Dabei sollen nach dem Willen des Gesetzgebers die Interessen von Mietern und Vermietern gegeneinander abgewogen werden. In den kommenden Jahren ist daher mit einer Fülle von Gerichtsentscheiden zu rechnen, die keine einheitliche Linie erkennen lassen dürften. Bis zu Urteilen der oberen Gerichte werden dabei voraussichtlich mehrere Jahre ins Land gehen. Das hat zur Folge, dass die Durchsetzung einer Modernisierungsumlage für Vermieter seit diesem Jahr nur noch unter erheblich erschwerten Bedingungen möglich sein wird.

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