Was tun bei Mietausfall?

Ob Kleinanleger oder professioneller Bestandshalter, in jedem Fall ist der regelmäßige Mieteingang die Basis für eine profitable Bewirtschaftung des Objektes. Leider zeigt die Praxis, dass unregelmäßige oder gar komplett unterlassene Mietzahlungen durchaus vorkommen – in unangenehmen Fällen sogar die Regel darstellen. Mietausfälle führen nicht nur dazu, dass die Renditekalkulation für das Objekt nicht aufgeht, sondern verursacht dem Vermieter unnötigen Verwaltungsaufwand- und kosten. Daher stellen wir im Folgenden unsere Tipps vor, wie Du bei Mietausfall möglichst aufwandsarm und effizient zu reagieren kannst.

Auch wenn Du als Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hast, dass der Mieter stets pünktlich die Miete zahlt, wird eine umgehende Zahlungserinnerung bei Verzug unter Umständen das Verhältnis zwischen Dir und dem Mieter dauerhaft belasten.

Glühbirne

Hinweis: Generell lohnt es sich, einen zweiten Blick auf das Konto zu werfen, und dies unter Umständen ein paar Tage nach dem vereinbarten Mieteingang (dies ist normalerweise der 3. des Monats).

Gerade in günstigeren Wohnlagen kommt es durchaus vor, dass die Miete von jemand anderem als dem eigentlichen Mieter bezahlt wird. Wer als Vermieter die Übersicht über eine Vielzahl von Objekten behalten muss, kenn das Problem, dass dann eine solche Zahlung schnell einmal durchrutscht.

Aus der Praxis kennen wir zum Beispiel, dass vor allem bei Studenten oder Auszubildenden die Miete in manchen Monaten von den Eltern überwiesen, oder zumindest zu spät gebucht wird. Auch wenn sich dann rein rechtlich ein Grund zur Mahnung ergibt, empfehlen wir lieber noch etwas abzuwarten. Alternativ kannst Du den Mieter auch telefonisch kontaktieren, um vorab nach den Gründen für den Zahlungsverzug zu fragen, denn vielleicht hat der Mieter das Konto gewechselt oder die Zahlung zu spät angewiesen.

Schnelle Kommunikation bei Mietausfall

Den allermeisten Mietern sind Mietrückstände äußerst unangenehm und sie suchen den Kontakt zum Vermieter. In einem solchen Fall sollten Vermieter die Ehrlichkeit und Offenheit positiv beurteilen. Es gilt stets den Einzelfall zu betrachten, denn wenn ein langjähriger, stets zuverlässiger Mieter einmal nicht pünktlich zahlt, dann kann sich der Fall unter Umständen schnell klären und die Miete kommt innerhalb von 24 Stunden.

Als Vermieter hast Du auch die Möglichkeit mit dem Mieter eine Ratenzahlung über den offenen Betrag zu vereinbaren, jedoch muss alles schriftlich festgehalten werden.

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Hinweis: Jede individuelle Vereinbarung solltest Du mit einem Rechtsanwalt abstimmen. Aus unserer Erfahrung heraus sind Gesamtsummen stets Ratenzahlungen vorzuziehen, weil sie einfach übersichtlicher sind. Ansprüche auf ausstehende Mieten können sogar verjähren, wenn nicht ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet wurde.

Anders liegt es in dem Fall, wenn der Mieter bewusst nicht oder nicht voller Höhe zahlt. Tut er dies weil er einen vermeintlichen Mangel an der Mietsache erkannt hat, bedarf dies einer individuellen Prüfung der Sachlage, ob dies gerechtfertigt ist oder nicht.

Lässt sich jedoch feststellen, dass der Mieter aus unlauterer Absicht die Miete nicht bezahlt, sollte schnell und präzise gehandelt werden, um den Zeitraum der ausbleibenden Mieten möglichst kurz und den Verwaltungsaufwand gering zu halten.

Die erste Mahnung – rechtsverbindlich, aber freundlich

Liegt tatsächlich ein fehlender Mieteingang vor, empfehlen wir, den Mieter zu mahnen. Dies machst Du mit einem Erinnerungsschreiben / einer Abmahnung und setzen einen Zahlungstermin fest – das neue Zahlungsziel sollte dabei niemals fünf Werktage überschreiten.

Die Mahnung erfüllt zweierlei Zweck – sie dient als (freundliche) Erinnerung, bietet aber gleichzeitig ein rechtssicheren Beweis, dass Du Dich als Vermieter an entsprechende Fristen gehalten haben. Aus der Praxis heraus zeigt sich, dass bereits die erste schriftliche Abmahnung in der Regel reicht, damit die Miete bezahlt wird. Hierfür ist es jedoch besonders wichtig, dass das Schreiben allen formalen Anforderungen entspricht und professionell gestaltet wurde. Sie muss vollen Namen des Mieters enthalten, die Summe der ausstehenden Zahlungen und wann diese fällig gewesen wären.

Optimalerweise verweist Du noch auf die Grundlage Deines Anspruchs, in diesem Falle auf den geschlossenen Mietvertrag mit entsprechender Datumsangabe. Nur so hast Du im Anschluss eine konkrete handhabe, um bei Zuwiderhandlung weitere Schritte einzuleiten.

Die zweite Mahnung – Abmahnen und den Druck erhöhen

Reagiert der Mieter auf die erste Zahlungserinnerung nicht, dann schickst Du eine zweite Abmahnung – erneut werden der offene Betrag und der Zeitpunkt der Zahlung genannt.

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Hinweis: Versendest Du das Schreiben als Einschreiben, damit Du später einen Beweis für die Zustellung hast.

Wenn alles nichts hilft: Die Kündigung

Wenn Mieter zweimal hintereinander die Miete nicht bezahlt haben oder über einen längeren Zeitraum Mietrückstände in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen sind, haben Vermieter das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Damit das Schreiben rechtskräftig ist, muss der Kündigungsgrund angegeben werden, die Kündigung schriftlich erfolgen und allen Mietern gegenüber ausgesprochen werden – ebenso, wie alle Vermieter als Absender genannt werden müssen.

Um etwas mehr Rechtssicherheit zu erlangen, sollten Vermieter vorsorglich dem weiteren Gebrauch der Wohnung widersprechen, denn manche Mieter ziehen trotz Kündigung nicht aus.

Kommt es jedoch innerhalb der nächsten zwei Jahre zum gleichen Vorfall, kann er seine Wohnung nicht mit einer Zahlung im letzten Augenblick retten. Zieht der Mieter nach einem langen Prozess doch aus, kommen unter Umständen Entsorgungs- und Renovierungskosten auf den Vermieter zu. Das Risiko für solche Fälle lässt sich zwar nie ganz ausschließen, jedoch durch eine gründliche Hintergrundüberprüfung von neuen Mietern sowie einer automatisierten Mieteingangskontrolle (zum Beispiel mit unserer Software) wesentlich verringern.

mietausfall

Achtung: Achte darauf, in der Kündigung auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinzuweisen.

Trotz dieser Schritte und Formalien steht der Gesetzgeber beim einmaligen Vergehen auf der Seite des Mieters, wenn er nach Eingang der fristlosen Kündigung und auch noch nach der Räumungsklage die Mietrückstände bezahlt, gilt “Gnade vor Recht”.

Stellen Vermieter fest, dass ein Mieter zwar pünktlich aber nie die volle Miete überwiesen hat, dann kann dem Mieter ordentlich gekündigt werden. In einem solchen Fall sieht der Gesetzgeber nicht mehr die vertraglichen Vereinbarungen gewahrt und Du kannst mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn Du zuvor Abmahnungen bei jedem Zahlungsverzug schriftlich ausgesprochen haben und den Schriftverkehr nachweisen kannst.

Auch in der Formulierung empfiehlt es sich, eindringlicher zu werden. Erfolgt die Zahlung nicht, solltest Du den Fall einem Anwalt übergeben. Die Kosten musst Du zunächst selbst tragen – der Mieter muss diese später aufgrund seines Zahlungsverzugs erstatten. Gerade damit die Anwaltskosten unter Kontrolle bleiben und Dein Anspruch schnell und unkompliziert geltend gemacht werden kann, ist es hilfreich beide Mahnungen frist- und formgerecht verschickt zu haben.

Reagiert der Mieter innerhalb von zwei Wochen nicht, muss Dein Anwalt eine Räumungsklage eröffnen. Diese Klage kostet Zeit, Geld und Nerven, denn meist erfolgt ein Räumungsurteil erst nach sechs bis neun Monaten. Selbst mit einem Räumungsurteil kann es noch Monate dauern, bis die Vollstreckung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen kann.

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