Kommt es zur Immobilienbewertung – etwa für den Hausverkauf oder die Finanzierung – spielen die Mikrolage und Makrolage eine wichtige Rolle. Mit Vermietet.de bist Du bestens informiert über diese beiden wichtigen Faktoren der Wertermittlung von Immobilien.
Lage, Lage, Lage: Warum sie bei der Bewertung so wichtig ist
Großstadt oder Dorf, Stadtrand oder Zentrum, ländlich oder im Ballungsgebiet, sozialer Brennpunkt oder Villenviertel? Das Mantra der Immobilienbranche „Lage, Lage, Lage“ hat trotz seines Alters nicht an Bedeutung verloren. Warum? Die Lage einer Immobilie kann man nicht verändern.
Die Mikrolage und Makrolage sind daher zwei entscheidende Kriterien für eine Immobilie – ob man sie kauft, zu welchem Preis man sie verkauft, wie gut man Mieter findet. Ob die Investition in eine Immobilie zur rentablen Kapitalanlage wird, entscheidet sich nach der Lage – in Abhängigkeit zum Kaufpreis, zu anderen Kosten und den Mieteinnahmen.
Mikrolage und Makrolage: Der Unterschied
Bei der Makrolage und Mikrolage ist der Unterschied schnell erklärt: Während man bei der Mikrolage den Blick auf die nähere Umgebung wirft, umfasst die Makrolage das weitere Umfeld – beispielsweise die Stadt oder die Region. Bei der Mikrolage und Makrolage spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle.
Makrolage im Überblick
Ein wichtiger Punkt der Makrolage ist die Infrastruktur (Straßen- und Bahnanbindungen, Flughäfen, Ärzte, Bildungseinrichtungen, Freizeitangebote, etc.). Diese hat oftmals Einfluss auf die wirtschaftliche Situation und die allgemeine Attraktivität der Stadt oder Region. Auch Image- und Umweltfaktoren werden bei der Makrolage berücksichtigt. Gefährden Überschwemmungen die Immobilien? Sorgen große Industrien für Umweltbelastungen? Wirkt die Stadt „heruntergekommen“?
Hinweis: Bei der Makrolage spielen somit wirtschaftliche und strukturelle Faktoren eine große Rolle.
Mikrolage im Überblick
Von der Makrolage nun zur Mikrolage bei Immobilien: Die Mikrolage bezieht sich auf das nähere Umfeld der Immobilie, also die Nachbarschaft.
Dabei spielen die folgenden Faktoren eine wichtige Rolle:
- Parkmöglichkeiten,
- Bus- und Bahnhaltestellen,
- die Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs oder Schulen,
- Einkaufsmöglichkeiten,
- Grünanlagen und Spielplätze sowie
- die allgemeine Lautstärke des Stadtviertels, der Straße oder der Region.
Mikrolage und Makrolage: Bestlage, gute Lage, einfache Lage
Beim Lagerating von Immobilien unterscheidet man nicht nur in Mikrolage und Makrolage, sondern beurteilt die Standorte nach A Lage, B Lage und C Lage. Teilweise werden auch C-Standorte definiert.
Das unabhängige Analyseunternehmen Bulwiengesa unterteilt die Standorte in Deutschland wie folgt:
- A-Städte sind die wichtigsten Standorte mit nationaler und internationaler Bedeutung – zum Beispiel Berlin, Frankfurt und München.
- B-Städte sind große Städte mit nationaler und regionaler Bedeutung – zum Beispiel Bonn, Hannover und Karlsruhe.
- C-Städte sind deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung, die für die umliegende Region wichtig sind – zum Beispiel Aachen, Heidelberg und Mainz.
- D-Städte haben meist einen regionalen Fokus und eine Bedeutung für die direkte Umgebung – zum Beispiel Ulm, Paderborn und Moers.
Nach Bestlage, gute Lage, durchschnittliche und einfache Lage unterteilt man nicht nur ganze Städte und Regionen, sondern auch innerhalb einzelner Orte und Städte. So macht es einen erheblichen Unterschied, ob sich ein Objekt im Villenviertel oder im Studentenviertel befindet. Einige Viertel oder gar einzelne Straßen können beliebter sein als andere und wirken sich entsprechend auf den Immobilienwert und die weitere Wertentwicklung aus.
Achtung: Nicht immer ist eine 1A-Lage im Zentrum einer Großstadt die lukrativste Investition, denn entsprechend hoch ist auch der Kaufpreis pro Quadratmeter. Wer nach einer rentablen Kapitalanlage sucht, muss auf die Mietrendite achten.
Was ist wichtiger: Mikrolage oder Makrolage?
Der perfekte Immobilienstandort ist schwer zu finden: Es gibt die schlechte Mikrolage in der guten Makrolage und die gute Mikrolage in der schlechten Makrolage. Die Immobilienpraxis zeigt jedoch, dass Mieter und Käufer eher bereit sind, eine schlechte Mikrolage in einer guten Makrolage anzunehmen als umgekehrt.
Ist eine Region oder Stadt bereits heute wirtschaftlich geschwächt, verfügt über eine hohe Arbeitslosigkeit und schlechte Verkehrsanbindungen, wird die weitere Entwicklung vermutlich weiterhin negativ verlaufen. Hingegen kann sich eine schlechte Mikrolage mit fehlenden Parkmöglichkeiten oder wenigen Geschäften und Restaurants durchaus im Laufe der Jahre wandeln.
Immobilie vermieten: Mikrolage und Makrolage analysieren & richtige Mieter finden
Wenn Du in eine Kapitalanlage investierst oder eine Immobilie gewinnbringend verkaufen möchtest, sind die Mikrolage und Makrolage wichtige Faktoren. Aber auch für die richtige Vermietungsstrategie ist es sinnvoll, sich die Mikro- und Makrolage genauer anzuschauen.
Die Makrolage entscheidet beispielsweise über die Höhe der Miete. In einer Großstadt wie Hamburg kannst Du höhere Mieten verlangen als im ländlichen Gebiet von Norddeutschland. Gleiches gilt für das Zentrum und den Stadtrand eines Standortes.
Über die Mikrolage analysierst Du die Gesellschaftsstruktur und Nachbarschaft. Zieht es eher Familien und Senioren in die Gegend oder doch Studenten? Passt die idyllische Lage im Grünen zu Deinem bevorzugten Mietertyp „berufstätig und alleinstehend“? Oder sucht dieser Typ nicht vielmehr die Nähe zu guten Verkehrsanbindungen, Restaurants und Sportangeboten?
Fazit zur Makro- und Mikrolage bei Immobilien
Eine gute Mikrolage ist besser als eine schlechte Makrolage. Dennoch sollte im Idealfall beides auf einem guten Niveau sein. Ob sich das Objekt als rentable Kapitalanlage eignet, hängt nicht ausschließlich von der Lage ab, sondern vor allem von dem Verhältnis zwischen Investitionskosten und Mieteinnahmen. Für eine erfolgreiche Vermietung solltest Du die Mikrolage und Makrolage genau analysieren und die Vermarktungsstrategie auf die Zielgruppe anpassen.
