Die Zwangsversteigerungen könnte aufgrund steigender Zinsen und der hohen Inflation wieder stärker eine Alternative zum regulären Immobilienkauf werden. Was gibt es zu beachten? Was sind die Vor- und Nachteile?
Viele Käufer glauben bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien, ein Schnäppchen machen zu können. Das gilt nicht immer, aber gerade jetzt, wo die Bauzinsen die Vier-Prozent-Marke überschritten haben, könnten manche Eigentümer bei der Anschlussfinanzierung in Schwierigkeiten geraten. Unweigerlich könnten bislang glückliche Immobilienbesitzer in eine Zwangsversteigerung geraten. Kaufpreise unter dem Marktwert sind dabei unter Umständen möglich.
Bei Zwangsversteigerungen können aber auch Risiken bestehen. Aufgrund der sehr hohen Nachfrage konnten Immobilien in den letzten Jahren auf dem regulären Markt genügend Interessenten finden. Die Immobilien, die trotzdem unter den Hammer kommen, sind nicht selten mit Problemen belastet.
Anzahl der Zwangsversteigerungen noch rückläufig
Die digitale Plattform „Dein ImmoCenter“ hat in Zusammenarbeit mit dem Center for Real Estate Studies (CRES) einen Marktbericht veröffentlicht. Danach ist im Jahr 2022 gegenüber 2021 die Zahl der Zwangsversteigerungen um rund 13 Prozent zurückgegangen. Nur in den Metropolen, vor allem in Berlin, Hamburg und München, haben Zwangsversteigerungen teilweise deutlich zugenommen. Die Autoren der Marktstudie werten das als einen Hinweis, dass sich Käufer in den Topstädten aufgrund der hohen Preise öfter übernommen haben. Für das Jahr 2023 erwarten Analysten nun steigende Zahlen, da die Refinanzierung bei steigenden Kreditkarten zunehmend für viele Eigentümer ein Problem darstellt.
Wann kommt es zu einer Zwangsversteigerung?
Zu einer Zwangsversteigerung kommt es dann, wenn der Eigentümer seine Schulden nicht begleichen kann. Die Schulden können bestehen aufgrund von Rechnungen oder Kreditraten, die der Schuldner nicht mehr zahlen kann. Der Gläubiger hat in einem solchen Fall die Möglichkeit, beim örtlichen Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung zu stellen.
Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das immer gebunden ist an einen Gerichtsprozess. Wenn bei einer Scheidung die Ehepartner keine Einigung über ihren Immobilienbesitz erzielen können, kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen. Auch dann muss dafür das Amtsgericht eine Zwangsversteigerung anordnen.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Hat der Gläubiger seine Ansprüche und Forderungen beim Amtsgericht dargelegt, prüft das Gericht den Antrag. Hält der zuständige Richter die Zwangsversteigerung für zulässig, wird der Termin für die Versteigerung öffentlich bekannt gegeben. Die Termine werden im Staatsanzeiger des jeweiligen Bundeslandes oder an der Gerichtstafel des zuständigen Amtsgerichts bekannt gegeben.
Wo Immobilien in der Zwangsversteigerung finden?
Eine gute Anlaufstelle für Termine und Infos ist das Portal der Landesjustizverwaltungen (ZGV-Portal). Dort finden Käufer eine Übersicht zu den Amtsgerichten in allen Regionen Deutschlands. Teilweise lassen sich auf dem Portal Gutachten, Exposees und Fotos von Objekten herunterladen. Darüber hinaus finden Käufer auch Angebote auf ImmoScout24 oder anderen Portalen im Internet. Ebenso veröffentlichen manche Tageszeitungen Termine zur Zwangsversteigerung von Immobilien.
Vorbereitung auf die Versteigerung
Es ist möglich, eine Zwangsversteigerung zu besuchen, ohne dort selbst zu bieten. Das ist eine gute Vorbereitung, um die Abläufe auf einer Auktion kennenzulernen. Wer vor hat, bei einer Versteigerung zu bieten, der sollte sich im Vorfeld gut über die Immobilie informieren. Das beginnt mit dem sorgfältigen Studium der Versteigerungsakte. Dort findet sich die Beschreibung des Objektzustandes, erstellt von einem qualifizierten Gutachter. In dem Gutachten sollten Informationen zu den Erträgen, Baumängeln oder Schäden dokumentiert sein. Der Gutachter legt auch den Verkehrswert des Objekts fest.
Wie bei jedem anderen Immobilienkauf sollten Käufer das Objekt besichtigen. Dabei macht es Sinn, einen Baufachmann mitzunehmen. Eventuell kann man die Nachbarn ansprechen, um auf diese Weise weitere Auskünfte zur Immobilie oder zu den dort wohnenden Mietern zu erhalten.
Finanzierung im Vorfeld klären
Bereits im Vorfeld sollte man als Käufer sich um die Finanzierung kümmern. Neben dem Kaufpreis sind auch Sanierungskosten mit einzukalkulieren. Zu berücksichtigen ist ebenso, dass beim Versteigerungstermin der Käufer eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswertes beim Rechtspfleger hinterlegen muss. Die Zahlung erhält der Käufer nach der Versteigerung zurück, wenn er nicht der Höchstbietende ist. Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse oder auch durch einen Bankverrechnungsscheck erfolgen. Auch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft einer Bank ist zulässig.
Der Ablauf der Zwangsversteigerung
Die Versteigerung der Immobilie erfolgt durch den Gerichtsvollzieher oder den von ihm beauftragen Versteigerer. Die Auktion beginnt mit einem Mindestgebot, das vom Gericht festgelegt wird. Den Zuschlag erhält der Höchstbietende. Dieser muss den vollen Kaufpreis sowie die Nebenkosten innerhalb einer festgelegten Frist zahlen.
Wie bei jedem Immobilienerwerb fallen auch bei der Zwangsversteigerung neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten an. Dazu gehören die Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Außerdem erhebt das Amtsgericht eine Gebühr in Höhe von circa 0,5 Prozent des Zuschlags. Die Nebenkosten sind bei dem Erwerb von Immobilien aus einer Zwangsversteigerung günstiger. Käufer sparen den Notar sowie die Provision für den Makler.
Während der Auktion ist es ratsam, sich nicht in eine Bieterschlacht hineinziehen zu lassen. Als Käufer sollte man sich ein Limit setzen. Ein späterer Rücktritt oder eine Reklamation sind nicht möglich.
Ist der Erlös aus der Auktion höher als die Schulden, wird der überschüssige Betrag an den alten Eigentümer zurückbezahlt. Wird nicht genügend Erlös erzielt, muss der Schuldner den noch ausstehenden Betrag aus anderen Mitteln begleichen.
Eigentümer sollten versuchen, Zwangsversteigerungen zu vermeiden
Immobilien lassen sich oft durch eine Zwangsversteigerung schnell veräußern, um damit Schulden abzutragen. Als Eigentümer verliert man allerdings auch die Kontrolle über den Verkaufsprozess und hat keinerlei Einfluss auf den Kaufpreis. Oft führt eine Zwangsversteigerung zu einem erheblichen Vermögensverlust, wenn die Immobilie unter dem Marktpreis verkauft wird.
Die Zwangsversteigerung stellt oft für den Eigentümer eine außerordentliche Belastung dar, weil damit der Verlust des Vermögens und unter Umständen auch des Zuhauses verbunden ist. Die Zwangsversteigerung ist nicht die beste und einzige Möglichkeit, seine Schulden zu begleichen. Bevor es dazu kommt, sollte man als Eigentümer alle anderen Möglichkeiten der Schuldenregulierung sorgfältig abwägen und prüfen.
