Wohnungsbesichtigung für Kapitalanleger – so gelingt der Kauf 

Du möchtest als Neuvermieter voll durchstarten und denkst deshalb an den Kauf einer Wohnung. Das ist eine sehr gute Entscheidung! Bevor Du aber einfach so einen Kaufvertrag unterschreibst, solltest Du das Objekt Deiner Begierde unbedingt besichtigen. Mit unseren Tipps für die Wohnungsbesichtigung vor dem Kauf bist Du auf der sicheren Seite. 

Das Wichtigste im Vorfeld klären 

Bist Du auf eine zum Verkauf stehende Immobilie aufmerksam geworden, solltest Du diese nicht ungesehen kaufen. Nicht immer spiegelt die Immobilienanzeige den echten Zustand der Wohnung wider. Daher ist die Besichtigung ein absolutes Muss. 

Bevor Du einen Termin vereinbarst, solltest Du einige wichtige Punkte beachten. Im Zweifelsfall wird schon anhand der Unterlagen klar, dass ein Kauf nicht in Frage kommt. So sparst Du Dir und dem Makler wertvolle Zeit, die Du besser in ein anderes Objekt investierst. 

Je mehr Informationen Du einholen kannst, desto besser. Lass Dir daher ein möglichst detailliertes Exposé zukommen. Darin erfährst Du mindestens die grundlegenden Dinge über die Immobilie, wie Alter, Größe und Lage. Auch ein Grundriss und im besten Fall auch aussagekräftige Fotos sollten enthalten sein. 

Überlege Dir genau, was Du Dir für eine Wohnung wünschst und prüfe, ob die Wohnung zu Deinen Bedürfnissen passt: 

• An wen möchtest Du vermieten? Eine Familie wird sich sicher nicht für eine Zwei-Zimmer-Wohnung interessieren, ein junger Single hingegen weniger für eine 120 Quadratmeterwohnung am Stadtrand. 
• Gibt es bereits einen Mieter? Wenn ja, wie hoch sind die Mieteinnahmen? Lässt sich daraus eine gute Rendite erwirtschaften? Schau Dir unbedingt auch den Mietvertrag an, denn den musst Du übernehmen. Änderungen sind ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich. 
• Fallen demnächst Sanierungen an? Prüfe genau, ob Kaufpreis, Kaufnebenkosten und einzuplanende Sanierungen oder Modernisierungen in Deinem Budget liegen. 
• Wo befindet sich die Immobilie? Ist sie gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden? Befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, Kitas und Schulen in der Nähe? Kennst Du die Gegend nicht, lohnt sich ein Spaziergang um die Immobilie herum. Lass die Nachbarschaft auf Dich wirken. 
• Handelt es sich um eine begehrte Lage oder hat sie Potenzial zum Wachstum? Je beliebter die Gegend ist, desto mehr Wert hat die Immobilie. Der Wert kann in Trendbezirken sogar noch steigen. 

Darauf solltest Du während der Wohnungsbesichtigung achten 

Hast Du genug Informationen gesammelt, die Dich vom Kauf der Wohnung überzeugen, geht es nun an den Besichtigungstermin. Im besten Fall vereinbarst Du zwei Termine. Der erste sollte wenn möglich an einem Wochentag stattfinden. Achte darauf, dass Du die Wohnung bei Tageslicht besichtigst. So erkennst Du, wie viel Licht in die Wohnung scheint. Außerdem werden dadurch Mängel leichter sichtbar. 

Den zweiten Termin solltest Du zum Feierabend oder an einem Sonntag einplanen, wenn viele Bewohner zu Hause sind. Das zeigt Dir, wie geräuschempfindlich die Wohnung ist und gibt Dir die Gelegenheit mit den Nachbarn ins Gespräch zu kommen. 

Erscheine wenn möglich etwas zu früh zum Termin. Das gibt Dir Zeit, die Gegend zu erkunden und die Außenanlagen der Immobilie zu betrachten. Welchen Eindruck vermittelt Dir die Umgebung und das Grundstück? Wie sieht das Gebäude aus? Ist die Fassade beschmiert? Ist der Garten gepflegt? Sieht das Dach sicher aus? 

Entscheidend für den Wert der eigenen Immobilie sind auch die Nachbargebäude. Sind diese heruntergekommen, lässt das auch den Wert Deiner Immobilie sinken. Befindet sich die Wohnung im einzigen unsanierten Gebäude der Gegend? Dann wird schnell eine umfassende Sanierung fällig. 

In der Wohnung solltest Du auf folgende Punkte achten: 

• Stimmt der Grundriss mit dem Exposé überein? 
• Stimmt die Größenangabe der Wohnung? 
• Gibt es Hinweise auf Schimmel? Zum Beispiel weil es muffig riecht oder Fensterrahmen und Wände feucht sind? Da Schimmel und Feuchtigkeit nicht immer offensichtlich sind, empfiehlt es sich, die Feuchtigkeit der Wände zu messen. 
• Wie sind der Zustand der Fenster, Tapete, Fußbodenbelag und Sanitärinstallationen? Werden bald Renovierungen fällig? Rechne die Kosten unbedingt zu den Kaufkosten dazu. 
• Sind ausreichend Steckdosen vorhanden und an den richtigen Stellen? Eine neue Verkabelung kostet ebenfalls Geld. Da eine unzureichende Stromversorgung einen Mangel darstellt, musst Du Dich als neuer Eigentümer darum kümmern. 
• Wie alt ist die Heizungsanlage und wie ist der Zustand? 
• Gibt es die Möglichkeit für Highspeed Internet? Viele Mieter bestehen inzwischen auf Glasfaseranschlüsse. 

Nimm Dir ausreichend Zeit, die Wohnung genau in Augenschein zu nehmen und versteckte Mängel zu entdecken. Ein Sachverständiger kann hier hilfreich sein und Dich vor hohen Kosten bewahren. 

Ist die Wohnung bereits vermietet, nutze die Chance, den Mieter kennen zu lernen. Befrage auch den Vorbesitzer und Nachbarn nach dem Mieter. Stimmt die Chemie zwischen Dir und dem Mieter nicht, überlege Dir gut, die Wohnung zu kaufen und Dich damit an den Mieter zu binden. 

Frage den Makler, seit wann die Wohnung bereits zum Verkauf steht und was die Beweggründe für den Verkauf sind. Wird der Vorbesitzer die Wohnung nicht los oder will er sie möglichst schnell verkaufen, können das Anzeichen sein, dass etwas mit der Wohnung nicht stimmt. 

Das ist nach der Wohnungsbesichtigung zu beachten 

Ist die Wohnungsbesichtigung erfolgt und bist Du weiterhin interessiert, solltest Du Dir spätestens jetzt den Energieausweis zeigen lassen. Auch hier findest Du Hinweise darauf, welche Kosten in den kommenden Jahren auf Dich zukommen und ob sich diese in Deinem Budget befinden. 

Im Idealfall hast Du einen möglichen Kredit schon mit Deiner Bank besprochen, wenn nicht ist jetzt der Zeitpunkt. Die Bank wird sich die Unterlagen genau anschauen und zudem auch das Grundbuch und die Teilungserklärung zu Gemüte führen. Das solltest auch Du tun. 

Kläre folgende Fragen: 

• Ein Blick in das Grundbuch und die Teilungserklärung ist ein Muss. Haben Dritte Rechte am Grundstück oder der Wohnung? Was gehört  alles zu Deinem Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum? Gibt es behördliche Einschränkungen? 
• Wie ist der Bebauungsplan der Umgebung? Das zeigt Dir, wie sich die Lebensqualität in den kommenden Jahren ändern wird. Das beeinflusst den Wert des Objekts. 
• Wie ist die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgestellt? Gibt es eventuell einen Eigentümer, dem die Mehrheit der Wohnungen gehört? Dann wird dieser auch bei Eigentümerversammlungen die Mehrheit haben. Beschlüsse sind dann eventuell schwieriger umzusetzen. 
• Lies Dir das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung durch. Das ist aufschlussreich in Bezug auf etwaige Konflikte unter den Eigentümern und geplanten Investitionen. Interessant in diesem Zusammenhang ist auch die Höhe des Hausgeldes. 

Unsere Tipps: So gelingt die Wohnungsbesichtigung vor dem Kauf einer Wohnung 

Gerade als Neuling, kann der Kauf einer Wohnung für die Vermietung überwältigend sein. Bereite Dich daher gut vor und lass Dir Zeit für die Entscheidung. Je mehr Wohnungsbesichtigungen Du durchführst, desto routinierter wirst Du sein. 

• Lass Dich nicht von Deinem Bauchgefühl leiten. Gerade bei der Vermietung sind Fakten deutlich wichtiger als der optimale Grundriss. 
• Lass Dich von einer zweiten Person begleiten. Diese ist weniger emotional und kann die Wohnung bei der Besichtigung neutraler beurteilen. 
• Ein Sachverständiger findet versteckte Mängel und bewahrt Dich vor unnötigen Kosten. Er kann auch den Kaufpreis besser einschätzen, damit Du nicht zu viel bezahlst. Ein Gutachter kostet natürlich zusätzlich, ist es am Ende aber wert. 
• Sprich mit Nachbarn über die Nachbarschaft und das Objekt. Fühlen sie sich wohl im Haus oder würden sie lieber sofort wieder ausziehen? Höre nicht allein darauf, was der Makler Dir verspricht.