Sind Vermieter gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV verpflichtet, die Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch abzurechnen, dürfen sie nicht eigenmächtig einen anderen Verteilungsmaßstab wählen. Der Verweis an die Mieter, fehlerhafte Abrechnungen um 15 Prozent zu kürzen, ist nicht akzeptabel.
Der Mieter einer Wohnung in Hessen ist nicht damit einverstanden, wie seine Heizkosten abgerechnet werden. Die Vermieterin rechnet jeweils zu 50 Prozent nach der Wohnfläche und nach dem Verbrauch ab. Der Mieter erwartet, dass zu 30 Prozent nach der Wohnfläche und zu 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch abgerechnet wird.
Schließlich klagt er vor dem Amtsgericht Bad Homburg – mit Erfolg. Doch in der Berufung weist das Landgericht Frankfurt die Klage ab. Als letzte Instanz beschäftigt sich der Bundesgerichtshof mit dem Fall und entscheidet im Sinne des Mieters.
Mieter verlangt korrekte Abrechnung
Der Mieter hatte sich auf § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) berufen. Darin heißt es, dass die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, zu 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen sind.
Die Vermieterin vertritt die Ansicht, dass selbst wenn das Gebäude unter diese Vorschrift falle – was strittig zwischen den Parteien ist –, habe der Mieter keinen Anspruch auf Anpassung des Verteilungsmaßstabes. Vielmehr könne er stattdessen gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV den auf ihn entfallenden Anteil der Heizkosten um 15 Prozent kürzen.
Vermieterin muss zwingend zu 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen
Doch das ist ein Irrtum. Wenn das Gebäude die genannten Voraussetzungen erfüllt, muss die Vermieterin die Heizkosten zwingend zu 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen. Hat sie einen anderen Verteilungsschlüssel gewählt, ist der Mieter berechtigt, dessen Änderung zu verlangen. Ein Hinweis von Seiten der Vermieterin auf das Kürzungsrecht ist nicht statthaft.
Schließlich geht es nicht darum, ob der Mieter zur Kürzung der ihm berechneten Heizkosten berechtigt ist, wenn die Vermieterin in einer bereits erteilten Abrechnung die Vorgaben von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV missachtet hat. Vielmehr sollen künftig der Maßstab eingehalten und fehlerhafte Abrechnungen unterbunden werden. Der Mieter muss nicht weitere fehlerhafte Abrechnungen abwarten, um sie dann gegebenenfalls zu kürzen.
(BGH-Urteil vom 16.1.2019, VIII ZR 113/17)
