Unsicherheit beim Mietendeckel: Diese Schritte folgen!

Das Berliner Abgeordnetenhaus entschloss am  30. Januar 2020 den umstrittenen „Mietendeckel“. Ob dieser angesichts der eingereichten Verfassungsklagen Bestand haben wird, ist jedoch ungewiss.

Nachdem das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in Kraft getreten ist, herrscht bei vielen Vermietern Unklarheit, wie es nun weitergeht. Damit Sie nicht länger im Dunklen tappen, haben wir Ihnen die wichtigsten Schritte zusammengestellt:

Schritt 1: Die Auskunftspflicht

Das MietenWoG (Mietendeckel) verpflichtet Sie als Vermieter, Ihre Berliner Mieter über die Grundlagen zur Berechnung der Miethöhe zu informieren. Hierbei handelt es sich ausschließlich um eine Information – Diese Mitteilung ist nicht mit einer  Senkung der Miete oder dem Verzicht eines „überhöhten“ Mietanteils zu verwechseln. Für diese Auskunft hatten Sie nach Inkrafttreten des Gesetzes zwei Monate Zeit – diese sind mit dem 23. April 2020 abgelaufen. Doch keine Sorge, wer es bis jetzt verpasst hat, seine Mieter zu informieren, muss in Zeiten der Corona-Pandemie nicht zwangsläufig mit einem Bußgeld rechnen: Der regierende Bürgermeister Berlins gab vergangenen Monat bekannt, dass die Frist zur Information von Bestandsmietern um ein halbes Jahr verlängert wird, falls der Vermieter mit individuellen Behinderungen durch die aktuelle Situation konfrontiert ist.

Hinweis: Wussten Sie schon? Vermietet.de hat im Rahmen des Mietendeckels ein rechtssicheres Informationsschreiben zum Mietendeckel entwickelt, dass Sie Ihrer jeweiligen Immobilie individuell anpassen können. Mehr Informationen zu diesem Anschreiben erhalten Sie hier.

Schritt 2: Abwarten und Tee trinken

Die durch den Mietendeckel als überhöht angesehenen Mieten werden erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes hinterfragt. Der Vermieter muss also zunächst nichts in dieser Hinsicht tun.

Schritt 3: Mieten nicht senken

Verschiedene Quellen berichten, dass Sie als Vermieter von Berliner Wohnungen überhöhte Mieten ermäßigen müssen. Diese Aussage ist nicht korrekt:

Neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels dürfen Sie eine nach diesem Gesetz überhöhte Miete nicht mehr „fordern oder entgegennehmen – Dies ist nicht gleichzusetzen mit einer Pflicht zur Absenkung!

  • Sie müssen nicht bezüglich der Miethöhe tätig werden und es empfiehlt sich, es sogar ausdrücklich unterlassen. Senken Sie vor dem Hintergrund des Verbotsgesetzes eigenmächtig die Miete, so laufen Sie gefahr, diese nicht mehr auf das ursprüngliche Niveau anheben zu können, wenn der Mietendeckel vor Gericht scheitern oder nach fünf Jahren tatsächlich auslaufen sollte.
  • Eine womöglich „überhöhte“ Miete sollten Sie nicht senken, da diese durch das betreffende Gesetz „automatisch“ unwirksam wird.
  • Eine Mietminderung aus vorgenanntenm Grund wäre darüber hinaus unwirksam, da das bürgerliche Gesetzbuch  einseitige Handlungen der Mievertragsparteien (bis auf wenige Ausnahmen) verbietet. Demnach müssten Sie mit Ihrem Mieter gemeinsam eine neue, geringere Miete vereinbaren.

Demnach ist es von höchster Wichtigkeit, dass Sie Ihre Mietverträge nicht angreifbar machen, indem Sie etwaige Mietminderungen bestätigen.

Schritt 4: Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts

Derzeit steht die Rechtskonformität auf dem Prüfstand. Die Fraktionen von CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus haben angekündigt, gegen den Berliner Mietendeckel zu klagen. Die Vorsitzenden der Fraktionen, Burkard Dregger und Sebastian Czaja, teilten bereits Ende Januar mit, dass dies noch vor der Sommerpause geschehen soll. Beide Parteien begründen die Klage damit, dass das Gesetz Vorschriften enthält, die in die Zuständigkeit des Bundes fielen. Außerdem verstoße der Mietendeckel gegen die Eigentumsgarantie der Berliner Verfassung.

Bereits im März hatte das Landgericht Berlin in einem Berufungsverfahren die Auffassung vertreten, dass die gesetzlichen Vorschriften des Berliner Mietendeckels formell verfassungswidrig sind. Die 67. Zivilkammer des Gerichts hatte deshalb beschlossen, dem Bundesverfassungsgericht das strittige Mieterhöhungsklageverfahren des Amtsgericht Spandaus vorzulegen.

Wie lange wir nun auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts warten müssen und warum die Entscheidung so grundlegend für die deutsche Gesetzgebung ist, lesen Sie hier.

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