Schimmel – Aus aktuellem Anlass: „Merkblatt richtiges Heizen und Lüften“ und wie Du als Vermieter damit umgehen musst (Urteil des Landgerichts Berlin vom 6.4.2021, Az. 67 S 358/20).
Der Schimmelpilz und wir
Schimmelpilze gehören zu unserer natürlichen Umwelt. Ihre Sporen sind allgegenwärtig. Schimmel kann aber gefährlich für die Gesundheit werden. Sporen und Stoffwechselprodukte von Schimmelpilzen können allergische Reaktionen und Atemwegsbeschwerden beim Menschen auslösen.
Bisher konnte noch nicht festgestellt werden, ab welcher Konzentration an Schimmelpilzen in der Luft negative gesundheitliche Auswirkungen auftreten. Da bislang keine Grenzwerte für Schimmelpilze festgelegt werden können, muss laut Umweltbundesamt das Vorsorgeprinzip angewendet werden: Schimmel stellt in Innenräumen ein hygienisches Problem dar und muss beseitigt werden, bevor es zu Erkrankungen kommt. (Quelle: umweltbundesamt.de)
Vorbeugung gegen Schimmel
Der einfachste und effektivste Weg zur Vorbeugung gegen Schimmel ist laut Umweltbundesamt regelmäßiges Lüften und Heizen:
- Jeden Morgen sollte man die Fenster für fünf bis zehn Minuten weit öffnen.
- Durchzugsluft erhöht den Lüftungserfolg.
- Reines Ankippen der Fenster reicht nicht aus.
- Im Sommer kann man auch mal länger lüften.
- Auch nach dem Duschen, Kochen und beim Wäschetrocknen empfiehlt der Experte des Umweltbundesamts: Türen und Fenster auf!
- Schränke und Betten sollten etwas entfernt von der Wand stehen, damit die Luft gut zirkulieren kann.
Welche Mitwirkung dem Mieter an der Schimmelprophylaxe abverlangt werden kann, ist ein Dauerthema vor Gericht. Diskutiert wird über Art und Weise der Lüftung („quer“ oder „stoß“?), Zumutbarkeit der Häufigkeit für den Mieter (vier- bis siebenmal täglich oder doch weniger?) oder dem Abstand der Möbel zur Wand.
Thematisiert wird auch, ob es dem Mieter zuzumuten ist, die Luftfeuchtigkeit der Wohnung durch einen Hygrometer zu überwachen (Antwort: wohl nicht). Dabei wäre es laut dem Hinweis des Umweltbundesamts so einfach: „Ein Blick aufs Hygrometer genügt, um sich über die relative Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu orientieren“ (umweltbundesamt.de, Beitrag „Richtiges Lüften beugt Schimmel vor“ vom 8.6.2013).
Der Schimmelpilz im Mietrecht
Die Gerichte stellen grundsätzlich nicht in Zweifel, dass Schimmel in der Wohnung einen Mangel an der Mietsache darstellt. Schimmel in der Wohnung führt regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Häufig kürzt der Mieter wegen des Schimmelbefalls die Miete und fordert den Vermieter auf, den Schimmel zu beseitigen.
Oft verweigert der Vermieter die Beseitigung des Schimmels und akzeptiert die Kürzung der Miete nicht, weil der Mieter die Wohnung seiner Meinung nach nicht ordentlich lüftet und beheizt. Denn den Mieter trifft gegenüber der Mietsache generell eine Obhutspflicht. Der Mieter ist zum Schutz und zur Fürsorge der Mietsache gegenüber verpflichtet. Er muss die Mietsache schonend und pfleglich behandeln und hat alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen kann. Das gilt natürlich auch für die Vermeidung von Schimmel. Aus diesem Grund fügen viele Vermieter – oft auf Empfehlung von Eigentümerverbänden – dem Mietvertrag Merkblätter mit Titeln wie „Richtig Heizen und Lüften“ oder „Schimmelpilz- und Feuchtigkeitsschäden vermeiden“ zur Vermeidung von Schimmelbildung bei.
Landet ein „Schimmel“-Fall vor Gericht, ist es zunächst Sache des Vermieters zu beweisen, dass die Schimmelursache nicht in seiner Verantwortlichkeit liegt. Dabei muss der Vermieter konkret – gegebenenfalls durch ein Sachverständigengutachten – nachweisen, dass der Schimmel nicht durch einen Baumangel am Gebäude entstanden ist.
Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, ist es Sache des Mieters darzulegen, dass sein Verhalten nicht die Schimmelursache ist. Generell muss dann also der Mieter – meist durch Zeugen oder durch Sachverständiger – nachweisen, dass er pflichtgemäß mit der Mietwohnung umgegangen ist und durch richtiges Heizen und Lüften einer Schimmelbildung entgegengewirkt hat.
Problematisch wird es, wenn sich sowohl Vermieter als auch Mieter entlastet haben. Dann ist die Ursache unklar. Die fehlende Sachaufklärungsmöglichkeit geht zu Lasten des Vermieters.
Aktuelle Gerichtsentscheidung
Das Landgericht Berlin hat sich vor kurzem mit einem Fall beschäftigt, der zeigt, dass das Schema oben noch zu erweitern ist:
Die Mieterin hatte dem Vermieter im Juli Schimmelbefall in der Wohnung angezeigt, will die Miete mindern und verklagt ihren Vermieter. Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen, die Ursache für den Schimmel herauszufinden. Der Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, das der Schimmelbefall nicht auf Baumängel zurückzuführen ist.
Ursächlich für die Schimmelbildung war ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten in den Sommermonaten. Zwar hatte die Mieterin im Sommer tagsüber regelmäßig gelüftet. In den heißen Sommermonaten hat das Lüften tagsüber wegen der warmfeuchten Außenluft aber eher zu einer Verschlechterung der Situation geführt. Richtiges schimmelprophylaktisches Lüftungsverhalten im Sommer konnte in dem Fall nur in einem nächtlichen Lüften nach Abkühlen der Außentemperaturen bestehen.
Das dem Mietvertrag als Anlage beigefügte Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ weist darauf hin, dass Feuchtigkeit, die „bis auf wenige Ausnahmen fast immer von innen aus der Raumluft“ kommt, „durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden“ muss.
Auf den ersten Blick spricht in der Sache alles für den Vermieter. Das Gebäude ist mangelfrei, die Mieterin hat nicht richtig gelüftet und der Vermieter hat die Mieterin im Vertrag darauf hingewiesen, dass einem Schimmelbefall durch Lüften vorzubeugen ist.
Das Gericht gibt aber der Mieterin recht. Das Merkblatt sei zu pauschal formuliert und würde fälschlicherweise nicht auf das bedarfsgerechte an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hinweisen. Ein Lüftungsverhalten, das sich an den Vorgaben des beigefügten Informationsblatts ausrichtet sei ausreichend, damit der Mieter seine Fürsorgepflicht gegenüber der Wohnung nachkomme, auch wenn das im Informationsblatt geforderte Lüftungsverhalten faktisch unzureichend zur Schimmelvermeidung sei.
Bedeutung für Dich als Vermieter
Sofern Du Kenntnis über Schimmel bei Deiner Wohnung hast, solltest Du im Mietvertrag hierauf bzw. hinreichend konkret auf das erforderliche Heiz- und Lüftverhalten hinweisen. Allgemeine Ausführungen, wie man sie von den im Internet abrufbaren Merkblättern kennt, reichen im Zweifel – siehe oben – nicht, um den Mieter in die Verantwortung nehmen zu können!
Dieser Artikel ist in Kooperation mit domocentris entstanden
