In vielen Mietverträgen finden sich unwirksame Klauseln. Bei manchen liegt das daran, dass sie später von Gerichten als unwirksam erklärt wurden, bei anderen wiederum liegt es an der Unwissenheit der Vermieter. Auch fehlerhafte Mietvertragsvorlagen können unwirksame Klauseln beinhalten. Wir haben die sieben häufigsten unzulässige Klauseln für euch zusammengetragen.
1. Starre Fristen für Schönheitsreparaturen
Die häufigste unwirksame Klausel in Mietverträgen betrifft die sogenannten Schönheitsreparaturen. Zu den Schönheitsreparaturen zählen zum Beispiel das Tapezieren, sowie das Streichen der Wände, Fensterrahmen und Türen. Oft finden sich genaue Zeitanagaben, wann die Renovierung zu erfolgen hat. Diese Zeitangaben sind laut Bundesgerichtshof unzulässig (Az. VIII ZR 360/03).
Der Grund: Nicht jeder Mieter wohnt seine Wohnung gleichermaßen ab. Durch die Zeitangaben könnte es passieren, dass Mieter zum Streichen verdonnert würden, obwohl es das noch gar nicht nötig ist.
Das gleiche gilt übrigens auch für das Renovieren bei Einzug oder Auszug. Oder auch für die Angabe einer bestimmten Farbe. Gerichte sehen neutrale Farben als ausreichend an. Du darfst also keine weißen Wände beim Auszug verlangen.
Formuliere die Klausel so allgemein wie möglich. Zum Beispiel: “Der Mieter ist zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.” Verzichte auf detaillierte Aussagen zu Art und Umfang der Arbeiten.
2. Zu lange Kündigungsfristen
Mietern steht per Gesetz eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende zu. Diese Frist darf nicht verlängert werden. Zulässig ist lediglich ein zeitlich begrenzter Kündigungsverzicht. Die Mindestmietdauer darf dabei maximal vier Jahre betragen und gilt für beide Seiten gleichermaßen. Die außerordentliche Kündigung zum Beispiel aufgrund erheblicher Mietmängel ist dennoch möglich.
Umgekehrt ist es auch nicht zulässig, Dir als Vermieter eine kürzere Kündigungsfrist als die gesetzlich vorgegebene zuzuschreiben oder Dir eine Kündigung ohne besonderen Grund zu ermöglichen. Sobald der Mieter durch die Klausel benachteiligt wird, ist sie unwirksam.
Halte Dich bei der Formulierung von Kündigungsfristen an die gesetzlichen Vorgaben, dann bist Du auf der sicheren Seite.
3. Zu kurze Zeitabstände bei der Staffelmiete
Die Staffelmiete ermöglicht es Dir, Mieterhöhung schon zu Beginn der Mietzeit festzulegen. Allerdings gibt es auch hier gesetzliche Vorgaben: Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Soll sich die Miete schon früher erhöhen, ist das nicht zulässig. Beispiel: “Das Mietverhältnis beginnt am 15 Juni 2022. Die erste Staffel in Höhe von 40 Euro tritt zum 1. Juni 2023 in Kraft.”. Durch eine solche Formulierung wird die gesamte Staffelvereinbarung ungültig (LG Berlin vom 2. Februar 1995 – 62 S 294/94).
Die einjährige Sperrfrist gilt übrigens auch für Indexmietverträge. Bei Standardmietverträgen darf die Miete erst nach frühestens 15 Monaten erhöht werden.
4. Ausschluss von Mietminderungen
“Gemietet wie gesehen” – das ist bei Mietverträgen ausgeschlossen. Klauseln, die jegliche Mietminderungen ausschließen oder Dich von Deiner Instandhaltungspflicht befreien, sind grundsätzlich unwirksam. Treten Mängel auf, auch wenn sie schon zum Zeitpunkt der Wohnungsbesichtigung bestanden, darf und muss Dein Mieter diese anzeigen. Du als Vermieter bist verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand sicherzustellen.
5. Zusätzliche Kautionsvereinbarungen
Als Kaution stehen Dir maximal drei Nettokaltmieten zu. Ob dies nun in Form einer Barkaution, Kautionsversicherung oder Bürgschaft vereinbart wird, ist irrelevant. Die Höhe der Leistung darf den Betrag von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Klauseln, die Dir eine höhere oder zusätzliche Kaution einbringen sind unwirksam.
Darüber hinaus dürfen Mieter die Kaution in insgesamt drei Raten begleichen. Auch hier sind anderslautende Klauseln nicht zulässig.
6. Verbot von Tierhaltung
Ein generelles Verbot von Tierhaltung ist laut Bundesgerichtshof nicht zulässig (Az. VIII ZR 10/92). Kleintiere dürfen immer gehalten werden. Bei größeren Tieren wie Hunden oder Katzen darfst Du die Haltung einschränken und an Deine Zustimmung binden. Doch auch hier gibt es viele Ausnahmen, durch die Du zur Zustimmung verpflichtet werden kannst. Das ist zum Beispiel bei Blindenhunden der Fall.
7. Nicht umlagefähige Betriebskosten
In der jährlichen Betriebskostenabrechnung darfst Du bestimmte Kostenpunkte auf Deine Mieter umlegen. Welche das sind, ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt. Möchtest Du darüber hinaus weitere Kosten umlegen, zum Beispiel Bankgebühren oder Versicherungsprämien, ist die Klausel unwirksam.
Unwirksame Klauseln bleiben auch mit Unterschrift ungültig
Beinhaltet Dein Mietvertrag unzulässige Klauseln muss sich Dein Mieter nicht an die Vereinbarung halten. Das gilt auch dann, wenn er diese wissentlich unterschrieben hat. Wir empfehlen Dir, immer einen anwaltlich geprüften Mietvertrag – wie beispielsweise die Vorlage von Vermietet.de – zu verwenden.
Unser vermieterfreundlicher Mietvertrag wird regelmäßig an die aktuelle Rechtsprechung angepasst und enthält nur zulässige Klauseln mit korrekten Formulierungen. Darüber hinaus raten wir Dir, die sogenannte Salvatorische Klausel zu integrieren. Dadurch werden im Zweifelsfall nur einzelne Klauseln unwirksam, nicht jedoch der gesamte Vertrag.
