Schattenmiete auch bei Berliner Bestandsmieten

Bei all der Unsicherheit am Berliner Wohnungsmarkt bauen Vermieter in Berlin vermehrt darauf, sich abzusichern für den Fall, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird oder planmäßig nach fünf Jahren ausläuft.

Nachdem etliche Eigentümer bereits beim Abschluss neuer Verträge neben der zulässigen gedeckelten Miete eine zweite, höhere Miete für den Fall vereinbaren, dass der Mietendeckel scheitert oder endet, gehen andere Vermeiter nun einen Schritt weiter: Sie probieren das Gleiche nun auch in laufenden Vertragsverhältnissen. Obwohl die Mieten laut Mietendeckel eingefroren oder durch Preisobergrenzen limitiert sind.

Mieterhöhungsverlangen vor dem Amtsgericht

Ein privates Unternehmen reichte bereits im Juni Klage beim Amtsgericht Spandau ein, um eine Mieterhöhung für eine Wohnung im Berliner Bezirk Steglitz durchzusetzen. Die Miete für die rund 90 Quadratmeter große Wohnung soll unter Berufung auf den Mietspiegel um knapp 15 Prozent steigen. Das private Unternehmen verlangt laut Klageschrift aber „nur die Änderung der mietvertraglichen Vereinbarung zur Miethöhe“. Der Erhöhungsbetrag selbst soll während der Laufzeit des Mietendeckels weder gefordert noch entgegengenommen werden.

Unternehmen stützt sich auf das Bundesverfassungsgericht

Das Bundesverfassungsgericht hatte bereits im März erklärt, dass es nicht erkennbar sei, dass Vermieter jenseits des sanktionierten Forderns und Entgegennehmens einer unzulässigen Miete daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels „bei Neuvermietungen eine höhere Miete versprechen zu lassen. Entsprechendes gelte „selbstverständlich“ auch für laufende Mietverhältnisse, argumentiert das Wohnungsunternehmen. Auf die Schattenmieten beim Abschluss neuer Verträge folgen damit jetzt auch Forderungen nach Schattenmieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen.

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der die Mieter aus der Spandauer Lutherstraße vertritt, hält Schattenmieterhöhungen für unwirksam. Der Mietendeckel sei sowohl im Wortlaut als auch nach seinem Sinn und Zweck als ein umfassendes gesetzliches Verbot formuliert, „das eben nicht nur die Forderung und Entgegennahme, sondern bereits die Vereinbarung“ einer unzulässigen Miete umfasse, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. 

Ob sich Vermieter unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts darauf berufen können, neben der mietendeckelkonformen Miete eine Schattenmiete zu vereinbaren, ist fraglich. Bereits im Mai hat das Wohnungsamt Pankow das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters aus Bad Homburg untersagt, mit dem er bei einem Pankower Mieter eine Mietsteigerung durchsetzen wollte. Das Mieterhöhungsverlangen verstoße gegen das Preiserhöhungsverbot des Mietendeckels, urteilte das Wohnungsamt. Die Behörde stellte fest, sie verkenne nicht, dass der Vermieter aktuell nicht die Zahlung einer höheren Miete verlange, sondern nur die Zustimmung zu einer Erhöhung geltend mache. Jedoch ändere es nichts an dem Zustand, dass „jegliches auf Überschreitung“ der zulässigen Miethöhe gerichtete Tun seit 23. Februar 2020 im Land Berlin verboten ist und preisbehördlich untersagt werden könne. Der Mietendeckel formuliere ein Verbot, welches außer der Forderung und Entgegennahme auch die Vereinbarung einer unzulässigen Miete umfasse. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung geht wie der Bezirk davon aus, dass die Vereinbarung jeder höheren als nach dem Mietendeckel zulässigen Miete „nichtig und damit unzulässig“ ist.

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