Rechtsupdate: Beweislast zur Korrektheit der Nebenkostenabrechnung beim Vermieter

Was passiert, wenn der Mieter die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung bestreitet? Der Bundesgerichtshof fällte hierzu ein klares Urteil.

Im bezeichneten Fall verlangte die Vermieterin einer Dreizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 94 Quadratmetern (bei einer Gesamtwohnfläche des Gebäudes von 720 Quadratmetern) von den Mietern eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten. Die Mieter leisten monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 200 Euro.

Im Detail entfielen im Jahr 2013 Heizkosten von rund 3.500 EUR auf die Wohnung, in der Abrechnung für das Jahr 2014 beliefen sich die Heizkosten sogar auf rund 3.900 EUR. Die Abrechnungen weisen für die Wohnung Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Nachforderung der Vermieterin beläuft sich auf etwa 5.000 EUR.

Die Mieter legten Einspruch gegen die Abrechnungswerte ein, da diese nicht plausibel seien und bestritten, die auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, zur Überprüfung die Ablesebelege der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Vermieterin nicht nach.

In den früheren Instanzen gaben Amts- und Landgericht der Zahlungsklage der Vermieterin statt. Auch bei außergewöhnlichen Höhen der Heizkosten müssen Mieter konkret darlegen, warum die Kosten nicht berechtigt seien. Die verlangte Einsichtnahme in die Belege der anderen Wohnungen bringe den Mietern keinen Vorteil.

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof folgte der Argumentation der vorherigen Instanzen nicht und argumentierte, dass die Darlegungs- und Beweislast für die Forderung (korrekte Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter) beim Vermieter liegt. Es ist nicht Sache des Mieters, die Abrechnung zu entkräften.

Laut Entscheidung des Gerichts hätte die Vermieterin den Mietern auch Einsicht in die Ablesebelege der anderen Wohnungen gewähren müssen. Dies war zur sachgerechten Prüfung der Abrechnungen erforderlich, denn die Mieter hätten sich hierdurch Klarheit verschaffen können, ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten aller Wohnungen übereinstimmt. Weiterhin würde man sich auf diese Art Klarheit verschaffen, ob die Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken bestehen, dass die Kosten falsch verteilt wurden. Die Mieter müssen auch kein besonderes Interesse an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen darlegen. Hierfür reicht ein allgemeines Interesse, die Abrechnung inhaltlich zu kontrollieren. Verweigert ein Vermieter unberechtigt die Belegeinsicht, muss der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht leisten.

 

Urteil: Bundesgerichtshof vom 7.2.2018, VIII ZR 189/17)

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