Zu den Gemeinschaftsflächen in einem Mietshaus gehören Garten, Speicher, Waschküche, Hof, Kinderspielplatz, Flur oder Treppenhaus. Bei der Nutzung dieser Flächen gibt es vielfach Streit. Wir erklären, an was sich Mieter halten müssen.
In einem Mietshaus gibt es zahlreiche Flächen, die von allen Bewohnern gemeinsam genutzt werden können. Dazu gehören das Treppenhaus, der Hof, der Garten, eventuell auch Flächen im Keller oder auf dem Dachboden. Über deren Nutzung besteht oft Unklarheit. Dürfen die Mieter im Treppenhaus den Kinderwagen oder ihre Fahrräder abstellen. Wer darf auf dem Dachboden die Wäsche trocknen? Ist es erlaubt, im Garten den Liegestuhl und Grill aufzustellen oder Beete anzulegen? Oft kommt es zum Streit über die Nutzung der Gemeinschaftsflächen, nicht nur mit dem Vermieter, sondern auch der Mieter untereinander.
Gemeinschaftsflächen, die zum Gebrauch der Wohnung gehören
Grundsätzlich gehören in einem Mehrfamilienhaus einige Gemeinschaftsflächen zum Gebrauch der Wohnung hinzu und gelten deshalb als mietgemietet, zum Beispiel das Treppenhaus, die Flure oder die Hofflächen. Deshalb dürfen im Hof die Kinder spielen (V ZR 46/06, Urteil vom 10. November 2006), ebenso dürfen Mieter dort den Teppich ausklopfen oder den Wagen zum Be- und Entladen abstellen. Auch dürfen Hausflure zum Abstellen von Kinderwagen oder eines Rollstuhls genutzt werden. Klauseln in der Hausordnung, die dies verbieten sind nicht zulässig (LG Hamburg, Urteil v. 6. August 1991, Az 316 S 10/91, AG Hanau Urteil v. 19. Januar 1989, Az 34 C 1155/88).
Vielfach ist die Nutzung der Flure nur im Einzelfall zu beurteilen. So gibt es zum Schuhregal im Flur ein Urteil des Amtsgericht Berlin Köpenick. Das untersagt die Lagerung von Sneakern und Boots im Flur aus Brandschutzgründen. Gerichte haben aber ebenso geurteilt, dass bei Regen und Schnee, die nassen Latschen draußen im Flur stehen bleiben dürfen.
Nutzung von Gemeinschaftsflächen kann durch Mietvertrag oder Hausordnung vereinbart werden
Geht die Nutzung der Gemeinschaftsflächen wie Garten oder Keller über die allgemeine Nutzung hinaus, dann sollte das mit dem Mieter vereinbart werden. Das kann der Vermieter über den Mietvertrag, die Hausordnung oder eine Nebenvereinbarung erledigen. So kann die Hausordnung die allgemeine Nutzung des Gartens erlauben. Der Mietvertrag kann die Sondernutzung an Kellerräumen oder zu Stellplätzen beinhalten.
Auch wenn die Nutzung der Flächen über die Hausordnung oder den Mietvertrag geregelt ist, ist das kein Freibrief für alles und jeden. Bauliche Veränderungen, Beschädigungen oder Ruhestörungen stellen Verletzungen der mietvertraglichen Pflichten dar und können eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung zur Folge haben.
Tipp
Häufig gibt es mündliche Absprachen zur Nutzung des Gartens, offen zugänglichen Kellerräumen oder anderen Gemeinschaftsflächen. Diese sind aber ungeeignet, um Klarheit zu schaffen. Damit das Mietverhältnis nicht unnötig belastet wird, sollte man deshalb alle Nutzungsvereinbarungen schriftlich festhalten – entweder im Mietvertrag, in der Hausordnung oder einer Nebenvereinbarung.
Dauerhafte Nutzung von Gemeinschaftsflächen fällt nicht unter das Gewohnheitsrecht
Vielfach nutzen Mieter Gemeinschaftsflächen für ihre Zwecke, ohne dass dazu eine Erlaubnis oder Vereinbarung besteht. So stellen Bewohner ihr Fahrrad dauerhaft im Hausflur ab oder sitzen im Sommer zum Grillen draußen im Garten. Ist dazu keine Erlaubnis im Mietvertrag oder der Hausordnung vereinbart, dann kann der Vermieter dies dem Mieter untersagen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter sein Auto bereits seit mehreren Jahren im Hof einfach abstellt. Das Mietrecht kennt grundsätzlich kein Gewohnheitsrecht. Die Gerichte werten auch eine jahrelange Nutzung einer Gemeinschaftsfläche als „Leihe“ oder Gefälligkeit seitens des Vermieters.
Kann der Mieter die Mitvermietung einer Gemeinschaftsfläche nicht beweisen, dann kann der Vermieter auch nach deren dauerhaften Nutzung diese ohne Verzug untersagen. Hat der Mieter die Angewohnheit, sein Auto im Hof abzustellen, kann der Mieter das verbieten – auch wenn sich der Mieter schon jahrelang den Parkplatz angeeignet hat.
Stillschweigende Duldung der Nutzung von Gemeinschaftsflächen
Die Rechtsprechung bietet bei der Nutzung der Gemeinschaftsflächen einen gewissen Interpretationsspielraum, weshalb im Einzelfall unbedingt ein Jurist zu Rate zu ziehen ist. Denn neben dem Gewohnheitsrecht berufen sich die Juristen ebenso auf die „stillschweigenden Duldung“. Die präzise Abgrenzung dieser beiden Fälle ist nicht leicht zu verstehen und kann schnell in Haarspalterei ausarten. So sprechen die Gerichte von einer stillschweigenden Vereinbarung oder Duldung, wenn zum Beispiel der Vermieter von der Beschlagnahmung des Parkplatzes im Hof Kenntnis hatte. Auch können andere Mieter den Vermieter auf den Parkpiraten hingewiesen haben. Unternimmt der Vermieter nichts, dann gilt das als „stillschweigende Vereinbarung“.
Noch eindeutiger ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter für die Nutzung einer Kellerfläche einen Schlüssel ausgehändigt hat. Auch damit wäre der Beleg erbracht, dass die Nutzung stillschweigend geduldet ist. Möchte der Vermieter die Nutzung der Kellerfläche wieder zurücknehmen, ist das leider nicht mehr ganz so einfach.
Das Oberlandesgericht Köln hat auch die Nutzung des Gartens bei einem Einfamilienhaus als Regelfall gewertet. So kann auch hier der Vermieter die Gartennutzung nicht nachträglich verbieten (OLG Köln, Urteil vom 05.11.1993, Az.: 19 U 132/93).
Abmahnung oder Kündigung bei nicht erlaubter Nutzung von Gemeinschaftsflächen
Bei der Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch die Mieter ist Fingerspitzengefühl gefragt. Sitzen die Mieter an einem schönen Sommerabend im Garten, muss man nicht gleich den Rechtsanwalt bemühen. Kommt es dabei zur Ruhestörung oder Vermüllung des Gartens, kann der Vermieter von seinem Recht Gebrauch machen, das zu verbieten. Auch beim Abstellen der Fahrräder sollte man Augenmaß bewahren. Ist dadurch der Brandschutz und der Zugang der Feuerwehr nicht mehr gewährleistet, hat der Vermieter das Recht und die Pflicht einzuschreiten. Wird die Nutzung trotz eines Widerrufs vom Mieter weiter fortgeführt, dann ist das ein vertragswidriges Verhalten. Das rechtfertigt eine Abmahnung und in letzter Konsequenz auch die Kündigung.
