Mineko räumt Nebenkosten auf!

Während sich die letzten Vermieter in diesem jahr mit der Abrechnung der Nebenkosten rumschlagen, macht man sich bei dem Startup Mineko daran, das Chaos aufzuräumen. Das Geschäftsmodell basiert auf der Überprüfung der Rechtsbeständigkeit eben jener Abrechnungen. Geschäftsführer Chris Möller im Interview über eine Win-win-Situation für Mieter und Vermieter.

Chris, eure Werbung verspricht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung im Schnitt 221 EUR Ersparnis für Mieter. Müssen Vermieter vor euch Angst haben?

Vermieter brauchen nicht besorgt sein, schließlich ist die Erstellung einer korrekten Nebenkostenabrechnung auch in ihrem Interesse. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass Vermieter richtig abrechnen möchten, die Komplexität des Themas allerdings aufgrund der Individualität und Kleinteiligkeit mit diversen Belegen, unterschiedlichen Ablesungsfirmen, unterschiedlicher Software sowie wechselnder Rechtsprechung schwer zu greifen ist. Daher nutzen inzwischen auch viele Vermieter proaktiv unser Produkt, bevor sie Abrechnungen an Mieter versenden.

„Im vergangenen Jahr haben 58 Prozent aller Hausverwalter und 72 Prozent der privaten Vermieter falsche Verteilerschlüssel verwendet.“

Wo liegt das Fehlerpotential in den Nebenkostenabrechnungen?

Der mit Abstand häufigste Grund für fehlerhafte Abrechnungen in unserer Analyse sind falsche Verteilerschlüssel. Entsprechend unserer Daten haben im vergangenen Jahr 58 Prozent aller Hausverwalter und 72 Prozent der privaten Vermieter falsche Verteilerschlüssel verwendet. Gesetzliche Fristen hingegen wurden in nur 7 Prozent der geprüften Fälle verpasst. Weitere Fehlerquellen finden sich in den umlagefähigen Kosten, der Nichtberücksichtigung aktueller Rechtsprechung und in mangelnder Form der Nebenkostenabrechnung.

Unterstützt auch Vermieter bei der Überprüfung von Abrechnungen: CEO Chris Möller
Unterstützt auch Vermieter bei der Überprüfung von Abrechnungen: CEO Chris Möller

Wie reagieren die Vermieter auf eure Überprüfung?

Diejenigen, die unser Produkt bereits vor dem Versand zur Überprüfung nutzen, nehmen unsere Hinweise dankbar auf und passen die Abrechnungen daraufhin an, damit Mieter eine transparente und faire Abrechnung erhalten. Auf diese Art wird der Aufwand minimiert und etwaiger Schriftverkehr zur Abrechnung über uns kanalisiert. Diejenigen, die noch nicht mit Mineko arbeiten und durch die Schreiben ihrer Mieter auf Mineko aufmerksam werden, sehen den Prüfbericht in der Regel nicht, da dieser letztlich nur an den Mieter versandt wird. Der Großteil der Vermieter beschäftigt sich dann natürlich mit dem Schreiben ihres Mieters, teilweise leider nicht mit einem deeskalierenden Ansatz.

Was ist für Vermieter der schlauste Umgang mit einer Kritik an der Nebenkostenabrechnung?

Unseren Erfahrungen zufolge passieren Fehler ganz unweigerlich und begründen sich zumeist in Unwissenheit. Grundsätzlich kann jeder Vermieter über Feedback im Hinblick auf seine Nebenkostenabrechnung dankbar sein, denn so kann man Fehler im Vorfeld aus dem Weg räumen. In vielen Fällen kann eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung auch ohne Rechtsstreit zur Korrektur führen. Dies hängt natürlich davon ob, in welchem Verhältnis Mieter und Vermieter zu einander stehen. Ist der Kontakt bisher angenehm und zügig von Statten gegangen, wird es auch bei einem Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung keine Probleme geben. Der Ton macht die Musik und ein offener und verständnisvoller Kontakt zwischen Vermieter und Mieter ist für die zügige Klärung natürlich förderlich. Voraussetzung dafür ist natürlich eine faire Abrechnung.

Ihr unterstützt auch Hausverwaltungen und private Vermieter bei der Erstellung rechtssicherer Nebenkostenabrechnungen. Wie sieht diese Unterstützung aus und plant ihr in Zukunft auch ein Angebot für private (Klein-)Vermieter?

Hausverwaltungen und Vermieter senden uns einen Prüflauf ihrer Abrechnungen zu, bevor diese final an den Mieter versandt werden. Mineko prüft und erstellt detaillierte Fehlerprotokolle in Form von Prüfberichten. Vermieter korrigieren daraufhin die Abrechnung. Wir prüfen, ob die Korrekturen ordnungsgemäß umgesetzt wurden. Sofern sich dies bestätigen lässt, erhalten die Abrechnungen ein Zertifikat und der Prüfbericht zu jeder Abrechnung ist durch den Mieter kostenlos einsehbar. Hausverwaltungen können zusätzlich nach einer bestimmten Anzahl von korrekten Abrechnungen ein qualifiziertes Prüfsiegel durch Mineko erhalten. Bei Fragen und Bedenken zur Abrechnung stehen wir dann natürlich auch tatkräftig zur Seite und geben Mietern das gewünschte, aufklärende Feedback.

Siehst du Handlungsbedarf seitens der Politik, an den bestehenden Gesetzen zur Abrechnung von Nebenkosten etwas zu optimieren?

Die Abrechnung im Wohnungsbereich wird durch Gesetze und umfassende Rechtsprechung bereits stark reguliert. Viel mehr Handlungsbedarf sehe ich daher bei den Mietvertragsparteien, also Vermietern aber auch Mietern. Bei Vermietern sollte stets das Bewusstsein geweckt werden, die eingekauften Leistungen einer Wirtschaftlichkeitskontrolle zu unterziehen, um die Nebenkosten für ihr Eigentum möglichst gering zu halten. Denn auch dieses Vorgehen sorgt in deeskalierender Weise dafür, dass Mieter ihrer Abrechnung Vertrauen schenken und keinen massiven Kostensteigerungen ausgesetzt werden. Vermieter werden zwar von Gesetzes wegen schon dazu verpflichtet werden, in der Praxis wird dies teilweise aber noch nicht umgesetzt, zumal die Konsequenzen nicht klar definiert sind und der Mieter in der Regel in der Beweispflicht ist, dass der Vermieter gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat. Mieter könnten andererseits bewusster Nebenkosten steuern, die von ihrem persönlichen Verbrauchsverhalten abhängig sind.

Vor einigen Wochen stimmte der Bundestag der Neuregelung der Grundsteuer zu. Demnach wird es wohl die werteabhängige Grundsteuer geben. Auch eine Öffnungsklausel wurde eingebaut, die die Abrechnung nach Fläche erlaubt. Welche Auswirkungen haben diese Neuregelungen wohl für Mieter und Vermieter? Ist die neue Grundsteuer wirklich ein Mehrwert in der Entbürokratisierung?

Das wertabhängige Modell könnte dazu führen, dass aufgrund von gestiegenen Immobilienwerten und Mieten in zentralen Lagen auch die Steuerbelastung steigt. Vor allem Mieter, die ohnehin schon hohe Mieten zahlen, wären hiervon betroffen, da die Grundsteuer von Vermietern auf die Mieter umgelegt werden darf. Vermieter haben umgekehrt kein Interesse daran, den tatsächlichen Wert ihrer Liegenschaft preis zu geben. Auch das Flächenmodell könnte als ungerecht empfunden werden, da zum einen die Berechnung von Wohnflächen regelmäßig ungenau, unrichtig und schwierig zu kontrollieren ist. Flächen führen zwischen Vermietern und Mietern schon jetzt regelmäßig zu Konflikten, da die tatsächliche Fläche in der Nebenkostenabrechnung häufig von der angemieteten Fläche im Mietvertrag abweicht und dann entdeckt der Mieter häufig noch eine weitere, abweichende Fläche in der Heizkostenabrechnung. Da sind Fragen, Diskussionen und Auseinandersetzungen vorprogrammiert. Und wie soll man das Gleichheitsprinzip mit dem Flächenmodell vereinen, wenn z.B. eine 100m2 Wohnung am Stadtrand mit einem 100m2 Luxuspenthouse in zentraler Lage gleich gesetzt wird? All das sind vorprogrammierte Konflikte und schon jetzt wird die Neuregelung im Hinblick auf Ihre Verfassungsmäßigkeit diskutiert. Eine Entbürokratisierung sehen wir daher eher nicht. Die Öffnungsklausel ermöglicht den Ländern darüber hinaus vielmehr noch ihre eigene Grundsteuer zu erfinden.

Das ist Mineko

Das Berliner Startup Mineko hat sich auf die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen spezialisiert. Mit intelligenten Prozessen, smarter Software und einem auf Mietrecht spezialisierten Team macht das Unternehmen um Geschäftsführer Chris Möller die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen schnell und günstig.

Mit Erfahrung aus über 45.000 Nebenkostenabrechnungen findet das Team von Mineko bei rund 81 Prozent aller Mietnebenkostenabrechnungen Fehler, die für den Kunden im Schnitt eine Ersparnis von rund 221 EUR bedeuten.

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