In ihrem aktuellen Mietspiegelreport hat die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung die Mietspiegel von 200 Städten untersucht. Darin finden Interessierte eine Übersicht, wie und von wem die lokalen Mietspiegel erstellt werden. Doch der Report deckt Mängel auf.
Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt bei Mieterhöhungen und Neuvermietungen als zentrale Referenz. Zurzeit arbeitet die Bundesregierung daher auch an einem neuen Entwurf zur Mietspiegelverordnung. Auf diese Art sollen Anforderungen an Mietspiegel und deren Dokumentation präzisiert werden. Die gif-Mietspiegelkommission unterstützt die Bemühungen um einheitliche und qualitativ hochwertige Mietspiegel. Daher wurde eine fortlaufende Bestandsaufnahme der Mietspiegel in Deutschland in in das Untersuchungsportfolio aufgenommen. So wurden in den vergangenen Monaten die Mietspiegel der zweihundert größten Städte Deutschlands und deren Dokumentationen zum Stichtag 31. Dezember 2019 ausgewertet. Das Ergebnis: Die betrachteten Mietspiegel sind in Erhebung, Auswertung und bezüglich der Dokumentation sehr heterogen. Sogar beim Vergleich der sieben größten Städte ist ein direkter Vergleich nur eingeschränkt möglich, denn derzeit kocht jede Stadt ihr eigenes Süppchen.
Ergebnis: undurchsichtig!
Lediglich 73 der betrachteten Städte, etwa ein Drittel (37 Prozent), erstellen einen qualifizierten Mietspiegel, obwohl dieser den besten Verbraucher- bzw. Mieterschutz bietet. 46 Prozent aller berücksichtigten Städte erstellen nur einen einfachen Mietspiegel. Und rund ein Fünftel aller Städte erstellen keinen Mietspiegel, darunter auch 15 Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse gilt oder gelten soll. Ohne Mietspiegel ist die Mietpreisbremse aber faktisch unwirksam.
Etwa je 30 Prozent der betrachteten Mietspiegel werden von den Städten selbst oder von lokalen Arbeitskreisen erstellt. Die restlichen 40 Prozent entfallen auf externe Anbieter. Die Untersuchung identifizierte 15 externe Anbieter, von denen nur neun Mietspiegel für mehr als eine Stadt erstellen.
Der Zeitraum zwischen dem Stichtag der Mietspiegelerhebung und der Veröffentlichung des Mietspiegels beträgt im Durchschnitt acht Monate. Die Dokumentation wird in der Regel nur wenige Wochen später veröffentlicht.
Die gif-Mietspiegelkommission vertritt die Ansicht, dass in allen Großstädten, zumindest aber in allen Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten, idealerweise qualifizierte Mietspiegel erstellt werden sollten. Diese gewährleisten die höchste Rechtssicherheit und den besten Verbraucherschutz für Mieter und private Kleinvermieter.
Erhebliche Mängel festgestellt
Die untersuchten Mietspiegel der 200 größten deutschen Städte zeigen viele kritische Unterschiede. Zudem sind die Dokumentationen qualifizierter Mietspiegel häufig unvollständig und die jeweilige Mietspiegelerstellung sehr individuell, was die Nachvollziehbarkeit massiv einschränkt. An dieser Stelle wären präzise und detaillierte Vorgaben hilfreich.
Häufig konnten bereits grundlegende Informationen, wie beispielsweise das Datum der Veröffentlichung des Berichts oder der Dokumentation nicht ermittelt werden. Auch dies spricht dafür, zumindest eine Übersicht zur Dokumentation zu standardisieren. Bei den untersuchten einfachen Mietspiegeln sind in der Regel nur rudimentäre Informationen enthalten und nahezu ausnahmslos auch keine Dokumentationen verfügbar. Zur besseren Nachvollziehbarkeit, Transparenz und auch zur Vergleichbarkeit sollten die Dokumentationspflichten daher nicht nur bei qualifizierten, sondern auch bei einfachen Mietspiegeln näher definiert werden, empfiehlt die Kommission.
Die gif geht davon aus, dass bei der Veröffentlichung des nächsten Mietspiegelreports 2021 bereits die neue Mietspiegelverordnung in Kraft getreten sein wird. Mehr Transparenz wird dann unter anderem die geplante Dokumentationspflicht für einfache Mietspiegel bringen. Dies wird wohl aber erst im übernächsten Report zum Tragen kommen, wenn die Anforderungen der neuen Mietspiegelverordnung in den ersten Mietspiegeln umgesetzt worden sind.
