Am 26.05.2020 beschloss die Landesregierung von Baden-Württemberg eine neue Mietpreisbremse. Die vorherige Landesregierung hatte die Begründung zur Vorgängerregelung beim ersten Erlass im November 2015 nicht veröffentlicht, was dazu führte, dass das Landgericht Stuttgart die Verordnung im nachhinein kippte und für unwirksam erklärte.
Die Mietpreisbremse bedeutet bei Wiedervermietungen das Verbot der Erhöhung der Wohnraummiete um mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der Geltungsbereich wird durch das Bundesland definiert.
Die neue Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg wurde am 02.06.2020 im Gesetzesblatt verkündet und gilt seit dem 04.06.2020. Sie enthält nun 89 Städte und Gemeinden und betrifft rund 36 Prozent der Bevölkerung von Baden-Württemberg. Die Folge: Neuvertragsmieten dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent übersteigen.
Die Rechtsgrundlage
Entsprechend des § 556d BGB kann die Mietpreisbremse in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt eingeführt werden. Dieser liegt unter anderem dann vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Abs. 2 BGB ermächtigt darüber hinaus die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze also wirksam.
Die Begründung der Verordnung erkennt immerhin das Problem derjenigen Vermieter, denen in der örtlichen Gemeinde kein Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung steht:
Aufgeworfen wurde die Frage, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Städten und Gemeinden, die in die Gebietskulisse aufgenommen wurden, aber in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt, überhaupt zumutbar ist. … Steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, kann der Vermieter Schwierigkeiten bekommen, die zulässige Miete zu ermitteln. […] Entscheidend für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist nicht, ob in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel erstellt wurde, sondern ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. … Die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel sind nicht weniger schutzwürdig als die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden mit Mietspiegel, zumal die Entscheidung über die Erstellung eines Mietspiegels im kommunalen Ermessen liegt.
Die MietBgVO BW tritt nach § 2 Abs. 2 bereits am 31.10.2020 wieder außer Kraft. Damit wird zunächst der Zeitraum aus der bundesgesetzlichen Ermächtigung ausgeschöpft. Die Entscheidung, ob die Geltungsdauer der Mietpreisbegrenzungsverordnung gemäß der nun geltenden bundesrechtlichen Regelung in einem gesonderten Verordnungsverfahren um weitere fünf Jahre bis 2025 verlängert wird, wird zu gegebener Zeit von der Landesregierung getroffen.
Ausnahmeregelungen für Vermieter
Die Mietpreisbremse gilt nicht uneingeschränkt: Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Außerdem ist Wohnraum ausgenommen, der nach dem 1. Oktober 2014 errichtet wurde oder dessen erste Vermietung nach umfassender Modernisierung erfolgt.
Hier gilt die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg:
- Backnang
- Bad Bellingen
- Bad Krozingen
- Badenweiler
- Balgheim
- Bietigheim-Bissingen
- Bodelshausen
- Breisach am Rhein
- Bretten
- Bubsheim
- Büsingen am Hochrhein
- Denkendorf
- Denzlingen
- Dettingen an der
- Ditzingen
- Eichstetten am Kaiserstuhl
- Eigeltingen
- Eislingen/Fils
- Emmendingen
- Eningen unter Achalm
- Esslingen am Neckar
- Ettlingen
- Fellbach
- Filderstadt
- Fischingen
- Freiburg im Breisgau
- Friedrichshafen
- Grenzach-Wyhlen
- Güglingen
- Gundelfingen
- Hartheim am Rhein
- Heidelberg
- Heilbronn
- Heimsheim
- Kandern
- Kappel-Grafenhausen
- Karlsruhe
- Kehl
- Kernen im Remstal
- Kirchheim unter Teck
- Kirchzarten
- Konstanz
- Kornwestheim
- Lahr/Schwarzwald
- Lauchringen
- Leinfelden-Echterdingen
- Leonberg
- Lörrach
- Ludwigsburg
- Mannheim
- March
- Meißenheim
- Merzhausen
- Möglingen
- Müllheim
- Neckarsulm
- Neuenburg am Rhein
- Neuried
- Nürtingen
- Offenburg
- Pliezhausen
- Radolfzell am Bodensee
- Reichenau
- Remseck am Neckar
- Reutlingen
- Rheinfelden (Baden)
- Riegel am Kaiserstuhl
- Rümmingen
- Schallbach
- Schallstadt
- Sindelfingen
- Singen (Hohentwiel)
- St. Blasien
- Staufen im Breisgau
- Stuttgart
- Tübingen
- Überlingen
- Ulm
- Umkirch
- Waiblingen
- Waldkirch
- Wannweil
- Weil am Rhein
- Weingarten
- Weinheim
- Weinstadt
- Wendlingen am Neckar
- Wernau (Neckar)
- Winnenden
