Schimmel hat aktuell Hochkonjunktur. Aufgrund der Energiekrise heizen viele Mieter deutlich weniger als in den Jahren zuvor. Das freut den Pilz, der fröhlich vor sich hin wächst. Doch gilt Schimmel immer als Mietmangel? Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit Dein Mieter die Miete aufgrund von Schimmel mindern kann?
Schimmel ist Mietmangel
Schimmelbefall in Mietwohnungen stellt immer einen Mangel dar. Unabhängig davon, wodurch der Schimmel entstanden ist. Schimmelbildung kann mehrere Ursachen haben. In den meisten Fällen sind Baumängel der Grund. Ebenso kann falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner den Schimmel hervorrufen.
Auch eine Mischung aus beidem kann zu einem Schimmelproblem führen. Nach Sanierungsarbeiten sind die nWände oft noch eine Weile feucht, was ein verändertes Lüftungs- und Heizverhalten erfordert. Passt der Mieter sein Lüftungsverhalten nicht an die neuen Gegebenheiten an, kann es zu Schimmelbildung kommen.
Ist der Schimmel bereits sichtbar, liegt in jedem Fall ein Mangel vor. Doch schon allein die konkrete Befürchtung, es könne sich Schimmel in der Wohnung ausbreiten, reicht für einen Mietmangel aus (LG Hbg. 11.07.2000 Az. 316 S 227/99). Dieser Verdacht kann beispielsweise dann begründet sein, wenn es Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung gibt. Oft macht sich Schimmel auch durch einen modrigen Geruch bemerkbar, bevor man ihn sieht, beziehungsweise wenn er sich hinter einem Möbelstück versteckt.
Mieter muss Schimmel anzeigen
Bemerken Mieter einen modrigen Geruch in der Wohnung, eine feuchte Stelle oder schwarze Flecken, sollten sie dies ihrem Vermieter anzeigen. Gemäß § 536c Abs. 1 BGB muss das unverzüglich geschehen, um die weitere Verbreitung und Folgeschäden zu verhindern. Du als Vermieter bist verpflichtet, die Mängelanzeige so schnell wie möglich zu prüfen und gegebenenfalls entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.
Recht auf Mietminderung
Grundsätzlich sind Mieter zu Mietminderungen berechtigt, sofern ein Mangel in der Wohnung existiert (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB). Als Grundlage dient die Mängelanzeige. Versäumt der Mieter Dich über den Mangel zu informieren, darf er sich nicht auf sein Recht zur Mietminderung berufen. Im Streitfall muss der Mieter vor Gericht beweisen, dass er seiner Meldepflicht nachgekommen ist (BGH 05.12.2012 Az. VIII ZR 74/12).
Ob im Fall eines Schimmelbefalls eine Mietminderung zulässig ist, entscheidet die Ursache. Ist der Mieter nachweislich für die Schimmelbildung verantwortlich, hat er kein Recht, die Miete zu kürzen. Auch dann, wenn er den Befall rechtzeitig und ordnungsgemäß angezeigt hat. Für die Beseitigung des Schadens bist dennoch Du als Vermieter verantwortlich, die Kosten hat dann allerdings der Mieter zu tragen.
Wann ist der Mieter für Schimmel verantwortlich?
Mieter haben die Pflicht, mit der Mietsache sorgfältig umzugehen. Aus dieser Pflicht ergibt sich auch, dass Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden haben. Gemäß Mietrecht muss der Mieter alles ihm Mögliche tun, um Schimmel zu verhindern.
Heizen und Lüften
Der wichtigste Faktor, um in Mietwohnungen Schimmel zu vermeiden, ist das richtige Heizen und Lüften. Je nach Funktion des Zimmers gilt eine optimale Raumtemperatur zwischen 18 und 23 Grad. Die Räume sollten jedoch niemals kälter als 16 Grad werden.
Darüber hinaus wird regelmäßiges Querlüften empfohlen. Vor Gericht gilt das Lüften zwei bis dreimal am Tag als zumutbar. Auch das Stoßlüften nach dem Kochen oder Duschen sollte die Regel sein (LG Hbg. 11.07.2000 Az. 316 S 227/99). Ist der Mieter zu Hause, darfst Du von Deinem Mieter auch das Lüften viermal pro Tag verlangen (BGH 18.04.2007 Az. VIII ZR 182/06). Stattet Dein Mieter seine Wohnung mit einer Vielzahl an Pflanzen oder Aquarien aus, die das Raumklima beeinflussen, muss Dein Mieter sein Lüftungsverhalten entsprechend anpassen.
Kommt Dein Mieter seiner Sorgfaltspflicht nicht nach und entsteht daraufhin Schimmel in der Wohnung, ist er nicht zu einer Mietminderung berechtigt (BGH 11.07.2012 Az. VIII ZR 138/11). Liegen jedoch Baumängel vor, aufgrund derer der Mieter über das übliche Maß hinaus Lüften muss, um diese auszugleichen, kann er nicht verantwortlich gemacht werden (LG Hbg. 29.08.1997 Az. 311 S 88/96). Das gleiche gilt bei Schimmelbildung in einem innenliegenden Badezimmer ohne Fenster. Denn dann bist Du als Vermieter für eine funktionierende Lüftungsanlage verantwortlich (LG Hbg. 29.08.1997 Az. 311 S 88/96).
Möblierung
Mieter haben das Recht, die gesamte Grundfläche für die Möblierung zu nutzen (LG Lü. 07.03.2014 Az. 1 S 106/13). Die Möbelstücke sollten allerdings mit wenigen Zentimetern Abstand zur Wand aufgestellt werden. In der Regel genügt hier der sogenannte Scheuerleistenabstand (LG Bln. 14.06.1988 Az. 64 S 176/88). Vermieter haben indes sicherzustellen, dass sich hinter den Möbelstücken kein Tauwasser bilden kann. Die Räume müssen also bauphysikalisch so beschaffen sein, dass der Scheuerleistenabstand zum Belüften der Möbelrückwände ausreicht.
In manchen Fällen ist ein größerer Abstand insbesondere bei Außenwänden notwendig. Ist das der Fall musst Du im Mietvertrag eine Vereinbarung treffen, die Deinen Mieter zur Wahrung dieses Abstands verpflichtet. Andernfalls gilt auch hier der Scheuerleistenabstand als ausreichend (LG Mhm. 14.02.2007 Az. 4 S 62/06).
Wann ist der Vermieter für Schimmel verantwortlich?
Vermieter sind immer dann für die Schimmelbildung verantwortlich, wenn Baumängel die Ursache sind. Auch Feuchtigkeitsschäden aufgrund von Rohrbrüchen gehören dazu. Darüber hinaus bist Du verpflichtet, Deinen Mieter über das richtige Heizen und Lüften aufzuklären. Ein Merkblatt als Anhang zum Mietvertrag hat sich hierfür bewährt.
Ändern sich die Anforderungen für das Heizen und Lüften aufgrund einer Sanierung – beispielsweise durch den Einbau von neuen isolierverglasten Fenstern – musst Du Deinen Mieter darüber informieren und über die geänderten Lüftungsregeln aufklären. Andernfalls kann der Mieter nicht für falsches Heizen und Lüften verantwortlich gemacht werden und ihn zu einer Mietminderung berechtigen (LG Mü. I 08.03.2007 Az. 31 S 14459/06).
Als Vermieter bist Du auch dann für den Schimmel verantwortlich, wenn Du nach einer Mängelanzeige nicht tätig geworden bist (KG Bln. 09.03.2006 Az. 22 W 33/05). Dann bleibst Du nicht nur auf den Kosten für die Beseitigung des Schimmels sitzen, sondern musst auch eine Mietminderung hinnehmen, obwohl der Mieter den Schimmel verursacht hat.
Mietminderung bei Schimmel immer Einzelfallbezogen
Maßgeblich für die Höhe der Mietminderung bei Schimmel ist das Ausmaß des Befalls sowie die daraus resultierende Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung. Eine große Rolle spielt auch, ob vom Schimmel eine Gesundheitsgefahr ausgeht. Hierfür sollte immer ein Sachverständiger zurate gezogen werden (BGH 27.02.1991 Az. XII ZR 47/90).
Wie hoch Dein Mieter die Miete mindern darf, bedarf immer einer Einzelfallentscheidung. Folgende Urteile dienen Dir als Orientierung:
- Schimmelbefall im Badezimmer kann eine Minderung von bis zu 10 % rechtfertigen (AG Schöneberg 10.04.2008 Az. 109 C 256/07).
- Bei Schimmel im Keller sind ebenfalls bis zu 10 % Mietminderung möglich (AG Bergheim 12.04.2011 Az. 28 C 147/10).
- Im Kinderzimmer ist eine Mietminderung von bis zu 20 % erlaubt, wenn sich der Schimmel an drei Wänden bis zu einer Höhe von 30 cm befindet (LG BO 22.08.2003 Az. 10 S 52/02).
- Ist die Küche von Schimmel betroffen und kann sie deswegen nicht mehr vollständig genutzt werden, darf Dein Mieter bis zu 15 % der Miete kürzen (LG Bln. 15.10.2010 Az. 65 S 136/10).
- Das Landgericht Berlin sieht eine Mietkürzung bis zu 15 % bei Schimmel im Schlafzimmer als gerechtfertigt an (LG Bln. 23.05.2014 Az. 65 S 524/13).
- Sind mehrere Räume von Schimmel betroffen, ist eine Mietminderung von 20 bis 25 % möglich, je nach Ausmaß des Befalls (LG Bln. 26.11.2010 Az. 63 S 188/10 und LG Hbg. 17.09.2009 Az. 307 S 39/09).
- Sind alle Außenwände einer Wohnung von Schimmel betroffen und können daher diese Wände nicht zum Aufstellen von Möbeln genutzt werden, darf die Miete um bis zu 20 % gekürzt werden (AG Köpenick 08.02.2001 Az. 17 C 475/00), bei Neubauten sogar um bis zu 75 % (LG Kn. 15.11.2000 Az. 9 S 25/00).
- Schimmel an den Silikonfugen aller Fenster rechtfertigt eine Mietminderung von bis zu 7 % (AG Kn. 21.07.2011 Az. 222 C 25/10).
Erfordert die Beseitigung des Schimmels umfassende Sanierungsarbeiten und können Mieter aufgrund dessen einzelne Räume oder sogar die gesamte Wohnung nur eingeschränkt nutzen, sieht das Amtsgericht Konstanz eine Mietminderung von bis zu 80 % als gerechtfertigt an (AG Kn. 25.10.2011 Az. 224 C 100/11).
Kann Dein Mieter nachweisen, dass der Schimmelbefall zu einer lebensgefährlichen Erkrankung geführt hat, kann sogar eine Kürzung um 100 % möglich sein. Da kommt es jedoch auf das Ausmaß der Schimmelbildung an und ob Dein Mieter auf andere Räume innerhalb der Wohnung ausweichen könnte (LG Bln. 20.01.2009 Az. 65 S 345/07 und LG Hbg. 31.01.2008 Az. 307 S 144/07).
Beweislast bei Schimmelbildung
Oftmals landen Streitigkeiten aufgrund von Schimmel in Mietwohnungen vor Gericht. Dann muss zunächst der Mieter darlegen, wo konkret sich der Schimmel in der Wohnung ausgebreitet hat. Anschließend gilt es Baumängel auszuschließen und herauszufinden, wer für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Dafür müssen Vermieter und Mieter jeweils beweisen, dass die Ursache nicht im eigenen Verantwortungsbereich liegt. Da dies oftmals schwierig ist, ist das Gutachten eines Sachverständigen in der Regel unumgänglich.
Schimmel vermeiden
Um Probleme zwischen Mietern und Vermietern aufgrund eines Schimmelbefalls zu vermeiden, solltest Du es gar nicht erst so weit kommen lassen. Doch das ist gar nicht so einfach. Im folgenden Video bekommst Du wertvolle Tipps, wie Schimmel gar nicht erst entsteht.
