Erwerb & Vermietung
April 17, 2022 von Andrea andrea.burkhardt@scout24.com

Mietergarten: Was tun, wenn der Garten nicht nutzbar ist?

Mieter dürfen mitunter eine Mietminderung erwirken, wenn der Garten nicht nutzbar ist. Bei nicht ausreichender Pflege, Verwilderung oder Müll im Mietergarten stellt sich regelmäßig die Frage, wer eigentlich dafür verantwortlich ist – Vermieter oder Mieter?

Grundsätzlich ist zunächst der Vermieter für die Pflege des Gartens eines Mietshauses verantwortlich. Du kannst einige Aufgaben aber auch an Deine Mieter weitergeben. Dies regelst Du durch eine Klausel im Mietvertrag. Die Mieter eines Hauses sind dafür zuständig, dass der Mietergarten ordentlich ist und nicht verwildert. Komplizierte und gefährliche Aufgaben liegen wiederum im Verantwortungsbereich des Vermieters. Die Kosten für diese lassen sich mitunter auf die Mieter umlegen.

 

Deine Mieter dürfen diese Gartenarbeiten verrichten

Wenn Du Deine Mieter per Vertrag zur Gartenarbeit verpflichtest, geht es dabei um einfache Arbeiten im Garten. Dabei dürfen weder fachliche Kenntnisse erforderlich sein, noch darf sich ein enormer Kostenfaktor ergeben. Die folgenden Tätigkeiten lassen sich also auf die Mieter übertragen:

Wichtig ist, dass Du Deinen Mietern nicht auflistest, wann oder wie oft sie die Arbeiten durchzuführen haben. Du darfst jedoch im Mietvertrag festhalten, dass der Mietergarten sich stets in einem akzeptablen Zustand befinden sollte. Dadurch ergibt sich automatisch eine regelmäßige Gartenpflege – denn es gibt schließlich das ganze Jahr etwas zu tun. Eine Verwilderung des Gartens sollte somit durch die Mieter vermieden werden.

Vermieter müssen dann aber auch akzeptieren, wenn die Mieter Wert auf einen Ökogarten legen und beispielsweise nicht alle Sträucher beschneiden. Wenn Du also eher den Gartentyp „Englischer Rasen“ bevorzugst, solltest Du die Pflege in Deinem Verantwortungsbereich lassen. Aber am Ende kommt es ja auch immer darauf an, dass die Bewohner sich wohlfühlen.

Übrigens: Wenn Du vertraglich die Gartenpflege nicht auf Deine Mieter überträgst, bist Du als Vermieter für die oben genannten Tätigkeiten verantwortlich. Du kannst dann eine externe Firma mit den Arbeiten beauftragen.

 

Diese Arbeiten müssen Vermieter erfüllen

In der Regel übertragen Vermieter die Aufgaben der Gartenpflege an die Mieter. Aber nicht alle Tätigkeiten dürfen und können von den Mietparteien ausgeführt werden. Die folgenden Gartenarbeiten sollten aufgrund des erforderlichen Fachwissens an eine spezielle Firma übertragen werden:

  • Vertikutieren und Neuanlage des Gartens
  • Sämtliche Pflegetätigkeiten, die Fachwissen erfordern
  • Bäume beschneiden und fällen

Wenn es sich hierbei um wiederkehrende Aufgaben handelt, darfst Du die Kosten hierfür sogar auf Deine Mieter umlegen.

 

Wenn der Garten verwahrlost

Auch wenn Du als Vermieter Deinen Mietern nicht vorschreiben darfst, wie oft und in welchem Umfang sie die Gartenarbeiten auszuführen haben. Der Garten darf dennoch nicht verwahrlosen. Ein Minimum an Gartenpflege sollte stets betrieben werden, damit der Garten auch für die Bewohner nutzbar ist.

Sollte es doch einmal dazu kommen, dass ein Mietergarten verwahrlost, kannst Du als Vermieter nicht sofort einschreiten. Zunächst musst Du Deine Mieter auffordern, ihren Pflichten zur Gartenarbeit nachzukommen. Wenn die Arbeiten nach dieser Aufforderung abermals nicht ausgeführt werden, darfst Du eine Fachfirma beauftragen und die Kosten auf Deine Mieter übertragen. Hier darfst Du aber wirklich nicht zu voreilig handeln. Erst nach erfolgloser Mahnung darf ein Gärtner die Tätigkeiten übernehmen. Ansonsten läufst Du Gefahr auf den Kosten sitzenzubleiben.

 

Wenn Vermieter die Gartenpflege vernachlässigen

Wenn Du als Vermieter hingegen die Pflicht zur Gartenpflege übernommen hast und dieser nicht nachkommst, dürfen Deine Mieter im Falle eines ungepflegten Gartens mitunter eine Mietminderung beantragen. Ist der Garten nicht mehr nutzbar, liegt nämlich eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vor. Kann der Garten demnach nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden, können die Mieter eine Mängelanzeige stellen und daraufhin die Miete kürzen. Diese Kürzung hängt von den individuellen Umständen ab. Die folgenden Beispiele zeigen, wie hoch die Minderungsquoten je nach Sachlage sein können:

  1. Es wird Baumaterial oder Müll im Garten gelagert, weswegen eine Nutzung dieses nicht mehr möglich ist. Dann dürfen die Mieter bis zu zehn Prozent weniger Miete zahlen.
  2. Ein Mietergarten wird gerodet und die Mieter dürfen dann bis zu fünf Prozent Mietkürzung einfordern.
  3. Ein ungepflegter Garten, der nicht vertragsgemäß genutzt werden kann, kann ebenso zehn Prozent Mietminderung bedeuten.

Wenn Mieter eine Mietkürzung aufgrund eines ungepflegten Gartens verlangen, ist immer von Bedeutung, dass eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt. Mieter, die beispielsweise einen Balkon mit Gartensicht haben, sind natürlich stärker beeinträchtigt als jene, die den Garten von ihrer Wohnung aus gar nicht sehen. Auch der Nutzungszweck darf hierbei nicht außer Acht gelassen werden. Wofür wird der Mietergarten genutzt? Ist er eine Spielfläche, eine Aufenthaltsfläche oder ein Gemüsebeet, dann wiegt die negative Beeinflussung bei vernachlässigter Pflege höher. Wird der Garten hingegen zwar bepflanzt, aber ist kaum zugänglich, ist die Beeinträchtigung dementsprechend geringer.

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