Mieter richtig abmahnen – So bist Du auf der sicheren Seite 

Mit der Unterschrift auf den Mietvertrag gehen Mieter entsprechende Pflichten ein. Gleichzeitig stimmen sie auch der Hausordnung zu. Halten sie sich nicht daran, kannst Du sie abmahnen. Doch dabei gibt es einiges zu beachten. Was das ist, erfährst Du hier.

Warum Du Deinen Mieter bei Vertragsverletzung abmahnen solltest 

Hält sich Dein Mieter nicht an seine vertraglich vereinbarten Pflichten oder an die Hausordnung, darfst Du ihn abmahnen. Mit der Abmahnung machst Du ihn auf sein Fehlverhalten aufmerksam und forderst ihn dazu auf, besagtes Fehlverhalten künftig zu unterlassen und seine Pflichten zu erfüllen. 

Insbesondere, wenn Du vorhast, den Mieter loszuwerden, sollte der Kündigung stets eine Abmahnung vorausgehen. Denn diese ist die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB. In nur wenigen Fällen ist eine Kündigung ohne Abmahnung möglich. Und selbst dann, wenn Du auch ohne Abmahnung zu einer fristlosen Kündigung berechtigt wärst, raten wir Dir zuerst eine Abmahnung zu versenden. Somit schaffst Du Dir einen Nachweis für dessen Vertragsverletzung und erhöhst Deine Chancen auf Erfolg vor Gericht. 

Gründe für eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung können sein: 

• Die Miete wurde zweimal hintereinander nicht oder nur zu einem sehr geringen Teil gezahlt. 
• Es besteht ein Zahlungsrückstand von insgesamt zwei Monatsmieten. 
• Es ist abzusehen, dass der Mieter auch nach Abmahnung sein Fehlverhalten nicht ändern wird. 
• Eine sofortige Kündigung ist im beiderseitigem Interesse gerechtfertigt. 

Gründe für eine Abmahnung 

Es gibt einige Gründe, die eine Abmahnung rechtfertigen. Zu den häufigsten gehören: 

• Die Miete wird nicht pünktlich oder gar nicht gezahlt. 
• Die Miete wurde unbegründet gemindert. 
• Die Wohnung wird unerlaubt unter- oder weitervermietet. 
• Es wird wiederholt gegen die Hausordnung verstoßen. 
• Nachbarn werden belästigt, zum Beispiel aufgrund von Ruhestörung. 
• Es wurden bauliche Veränderungen ohne Genehmigung vorgenommen. 
• Es wohnen mehr Personen in der Wohnung als vertraglich vereinbart. 
• Es werden nicht genehmigte Tiere in der Wohnung gehalten. 

Grundlage zum Abmahnen sind wirksame Klauseln im Mietvertrag. Die Tierhaltung darf beispielsweise nicht komplett verboten werden, ebenso wenig wie die Untervermietung. Bei Verstößen gegen die Hausordnung sollte eine Abmahnung erst nach mehrmaligem Fehlverhalten verschickt werden. 

Je nach Verstoß solltest Du zunächst das Gespräch mit Deinem Mieter suchen. Putzt er zum Beispiel die Treppe nicht, obwohl die Hausordnung den Putzdienst unter den Mietern regelt, kann ein klärendes Gespräch meist mehr bewirken als eine Abmahnung.  

Folgen einer Abmahnung 

Ziel einer Abmahnung ist es, Deinen Mieter dazu zu bringen, sich künftig an Vertragsvereinbarungen oder die Hausordnung zu halten. Du solltest also auch klar erklären, welche Änderung Du konkret erwartest. Hat er bauliche Veränderungen vorgenommen? Dann fordere den Rückbau. Hört er jede Nacht laute Musik und stört damit seine Nachbarn? Dann fordere ihn auf, die Ruhezeiten einzuhalten. 

Nicht jede Abmahnung muss zu einer Kündigung führen. Mögliche Konsequenzen können auch darin bestehen, dass Du Schadensersatz von Deinem Mieter forderst. Hält er sich zum Beispiel nicht an den Putzdienst oder stellt Müll im Hausflur ab, kannst Du eine professionelle Reinigungsfirma beauftragen und ihm die Kosten in Rechnung stellen. Verhält sich Dein Mieter wiederholt vertragswidrig und musst Du ihn daher mehrmals abmahnen, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt – auch wenn es sich bei den einzelnen Abmahnungen um Kleinigkeiten handelt. 

Abmahnung immer schriftlich zustellen 

Rein rechtlich gesehen, darfst Du eine Abmahnung auch mündlich erteilen. Ändert der Mieter sein Verhalten jedoch nicht, wird es schwer, die bereits erteilte Abmahnung nachzuweisen. Wir raten Dir daher immer dazu, die Abmahnung schriftlich am besten per Einschreiben mit Rückschein zu verschicken. 

Für eine korrekte Abmahnung solltest Du Folgendes beachten: 

• Adressiere die Abmahnung an alle im Mietvertrag stehenden Personen, auch wenn nur eine der Personen die Vertragsverletzung zu verschulden hat. 
• Erwähne explizit das Wort “Abmahnung”. 
• Beschreibe den Grund für die Abmahnung möglichst genau. Am besten führst Du Datum, Uhrzeit, Zeugen und den genauen Ablauf des Fehlverhaltens auf. 
• Setze eine angemessene Frist zur Änderung des Verhaltens beziehungsweise Aufnahme der Pflichten. 
• Benenne konkrete Folgen und Konsequenzen, z. B. Schadenersatzforderungen oder fristlose Kündigung. 
• Alle im Mietvertrag genannten Vermieter müssen unterschreiben. Unterschreibt nur einer, musst Du der Abmahnung eine Vollmacht der anderen Vermieter im Original beifügen. 

Du möchtest auf Nummer sicher gehen? 

Bist Du unsicher, wie Du die Abmahnung konkret formulieren sollst, dann nutze einfach die Vorlage von VermietenPlus. Unsere Vorlagen sind anwaltlich geprüft und werden stetig aktualisiert.