Das Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin sollte Mietern in der Hauptstadt eine Atempause verschaffen. Denn die Stadt gilt als Paradies für Immobilieninvestoren. Doch der Eingriff der Landesregierung war nicht rechtskonform und somit nichtig. Geminderte Mieten müssen nun nachgezahlt werden und auch die zwischenzeitlich vereinbarten Schattenmieten kommen nun zum Tragen. Wie geht es nun weiter?
Die Wohnraumnachfrage stieg in den vergangenen Jahren massiv und Immobilienbestände waren für lange Zeit zu Spottpreisen erwerbbar. In Kombination mit dem wirtschaftlichen Aufschwung bot sich so eine einmalige Gelegenheit für Investoren. Die Mieten stiegen über viele Jahre überdurchschnittlich. Neuvertragsmieten erhöhten sich nach Berechnungen des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA) zwischen 2013 und 2019 um 27 Prozent.
Zurück blieben all jene, die von dem Aufschwung nicht profitieren konnten, und deren Einkommen mit den Mietsteigerungen nicht mithalten konnten. Eben jene sollten durch den Mietendeckel geschützt werden. Ohne Erfolg, denn am vergangenen Donnerstag erklärte das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für ungültig.
Möglichkeiten aus der Falle
Berliner Mieter, die wegen des Mietendeckels weniger Miete zahlen mussten, stehen nun vor einem Problem, denn als Vermieter kannst Du die Zahlung der eingesparten Miete nachfordern. Selbst Vertreter der Berliner Koalition hatten Mieter im Vorwege aufgefordert, Geld für diesen Fall zurückzulegen.
Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia hat bereits angekündigt, auf Mietnachforderungen zu verzichten. Vonovia-Chef Rolf Buch wolle die Mieter nicht in Zeiten der Pandemie mit noch größeren Sorgen belasten. Auch die Deutsche Wohnen kommt ihren Mietern entgegen und bietet zur Begleichung des Restbetrags der Miete unterschiedliche Möglichkeiten wie Einmal- oder Ratenzahlungen oder Stundungen an. Auch bei sozialen Härtefällen werde man gemeinsam mit den Mietern individuelle Lösungen finden. Das Unternehmen kündigte an, dass keine Mieterin und kein Mieter durch die Entscheidung die Wohnung verlieren werde.
Der Berliner Mieterverein erklärte, eine sofortige Kündigungsmöglichkeit bestehe nicht, denn die Mieter hätten sich an das Gesetz gehalten. Jedoch sei eine Zahlungsaufforderung unter Umständen gar nicht erforderlich. Die Rückzahlung werde mit Kenntnis des Beschlusses fällig. Sollten Mieter die offenen Beträge nicht unmittelbar leisten können, so sollten Mieter den Kontakt zum Vermieter suchen.
Die Bilanz des Mietendeckels
Zwischen Januar 2020 und Januar 2021 fielen die Mieten in Berlin um knapp acht Prozent, das zeigt eine Analyse des Immobilienportals Immoscout24. Doch in erster Linie profitieren Mieter in begehrten Wohnlagen wie Prenzlauer Berg, Wilmersdorf, Charlottenburg oder Wannsee von dem Gesetz: Für eine 171 Quadratmeter große Altbauwohnung in Wilmersdorf zahlte man vor Eintritt des Mietendeckels 2619 Euro Miete, danach waren es nur noch rund 1483 Euro. Geringverdiener in Stadtteilen wie Neukölln, Rummelsburg oder Mariendorf hingegen würden kaum durch das Gesetz entlastet.
Die vermeintliche Erfolgsbilanz ist aber noch aus einem anderen Grund geschmälert: Das Angebot an Mietwohnungen ist geschrumpft. Seit dem Inkrafttreten des Deckels am 23. Februar 2020 ist die Zahl der Inserate um 19 Prozent gesunken. Bei Wohnungen, bei denen der Mietendeckel definitiv greift, waren es sogar minus 30 Prozent.
Wer neu nach Berlin kommt oder innerhalb der Stadt umziehen möchte, hatte es durch den Mietendeckel also noch schwerer als bisher, eine Wohnung zu finden. Innerhalb eines Jahres stieg die Anzahl an Interessenten pro Objekt bei den unter den Mietendeckel fallenden Wohnungen von im Schnitt 128 auf 214.
Zudem hemmte der Mietendeckel Investitionen in bestehende Immobilien. Der schwedische Wohnungskonzern Akelius hatte etwa angekündigt, während der Dauer des Deckels keine Wohnungen mehr zu sanieren.
Und wie geht es nun weiter?
Das Urteil könnte die hitzige Stimmung in der Stadt und das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern weiter belasten. Vorteilhaft wirkt sich das Urteil zumindest mittelfristig auf das Angebot an Mietwohnungen in der Stadt aus. Denn Investoren und Genossenschaften haben jetzt wieder Planungssicherheit und genügend Einkünfte, um auf Eis gelegte Projekte fortzusetzen oder neue anzuschieben.
Offen ist auch die Frage, ob der gesetzliche Mietspiegel wieder in Kraft gesetzt werden kann, denn das Instrument gilt nämlich nur, wenn die Preise marktgerecht zustande gekommen sind. Wenn man davon ausgeht, dass das Urteil des Bundesverfassungsgerichts alles wieder in den Stand vor Erlass des Gesetzes versetzt, dann wäre auch der Mietspiegel wieder gültig. Es ist aber auch denkbar, dass das Instrument zu lange außer Kraft war, um noch das Mietniveau abbilden zu können, das jetzt unter normalen Umständen existierte.
Signalwirkung über Berlin hinaus?
Ganz grundsätzlich hat das Bundesverfassungsgericht noch einmal die Gesetzgebungskompetenzen der Länder deutlich gemacht. Demnach dürfte sich das Urteil auf die Bestrebungen einzelner Bürgerbewegungen auswirken, die in Zentren mit angespanntem Mietmarkt ähnliche Initiativen gestartet haben.
Eines wird deutlich: Die Mietpreisbegrenzung erfordert eine Gesetzesinitiative auf Bundesebene. Doch auch auf dieser Ebene wären einem Mietendeckel Grenzen gesetzt: Das in Artikel 14 geregelte Eigentumsrecht garantiert dem Eigentümer einer Immobilie eine gewisse Bewegungsfreiheit bei der Festlegung des Mietzinses. Inwieweit der Berliner Mietendeckel diese Freiheit über das erlaubte Maß hinaus eingeschränkt hat, dazu haben sich die Karlsruher Richter nicht geäußert.
