Bei erheblichem Zahlungsverzug des Mieters kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Unter welchen Voraussetzungen das möglich ist, erläutern wir anhand von Fall-Beispielen in diesem Artikel.
Der Wohnraummieter ist durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) weitgehend vor einer Kündigung geschützt. Deshalb kann der Vermieter den Mietvertrag nur kündigen, wenn er „ein berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dem Vermieter stehen also nur beschränkte Möglichkeiten zur Verfügung, sich vom Mietvertrag zu lösen. Der Zahlungsverzug ist der häufigste Grund für die Kündigung. Der Gesetzgeber hat die Kündigung des Mietvertrages bei Zahlungsverzug streng geregelt.
Die fristlose Kündigung ohne Abmahnung
Um dem Mieter fristlos zu kündigen, ohne ihn vorher abzumahnen, sind im BGB folgende Gründe aufgeführt:
- Der Mieter gerät in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatswarmmiete in Verzug
- der Mieter gerät in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten mit Mieten in Rückstand, die das Doppelte einer Monatswarmmiete erreichen
- der Mieter ist mit der Mietsicherheit in Höhe eines Betrags, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht, in Verzug.
Beispiele
Der Mieter schuldet dem Vermieter eine Nettomonatsmiete von 500 Euro und Nebenkostenvorauszahlungen von 200 Euro. Die Gesamtmiete beträgt also 700 Euro monatlich.
Fall 1: Der Mieter zahlt im Januar und Februar jeweils nur 350 Euro an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden? Antwort: Nein. Der Mieter ist bei einer Monatsmiete von 700 Euro in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit 700 Euro in Rückstand geraten. Laut Gesetz muss der Rückstand aber mehr als eine Monatsmiete betragen. Das ist hier nicht der Fall. (In dem Beispiel wäre der erforderliche Rückstand bei einem Betrag ab 700,01 Euro erreicht).
Fall 2: Der Mieter zahlt in den Monaten Januar, Februar und März jeweils nur 350 Euro an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden? Antwort: Nein. Der Mieter ist weder in 2 aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug noch hat der Rückstand das Doppelte einer Monatsmiete erreicht.
Fall 3: Der Mieter zahlt in den Monaten Januar, Februar, März und April jeweils nur 350 Euro an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden? Antwort: Ja. Die Rückstände belaufen sich nun auf 1.400 Euro und betragen damit das Doppelte einer Monatsmiete. Der Vermieter darf fristlos kündigen, sobald die Miete für April fällig wird.
Fall 4: Der Mieter hat eine Kaution von 1.500 Euro an den Vermieter zu leisten. Er zahlt 500 Euro. Kann fristlos gekündigt werden? Antwort: Es kommt darauf an. Nach den gesetzlichen Regelungen ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Er kann die Kaution also in drei Raten von jeweils 500 Euro leisten. Dies muss in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses geschehen. Besteht das Mietverhältnis im Beispielsfall also seit über drei Monaten, kann der Vermieter fristlos kündigen.
Beachte: Das Gesetz gibt dem Mieter eine Chance auf Schonung, wenn das Mietverhältnis aus den oben genannten Gründen gekündigt wurde. Wenn der Mieter die Rückstände, die zur Kündigung geführt haben, spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage ausgleicht oder eine öffentliche Stelle (zum Beispiel das Amt für Wohnungsschutz) sich zur Übernahme der Rückstände bereit erklärt, wird die Kündigung unwirksam. Das gilt allerdings nicht, wenn der Mietvertrag in den letzten zwei Jahren schon einmal fristlos wegen ausstehender Mieten gekündigt worden war.
Die fristlose Kündigung mit Abmahnung
Wir haben dargestellt, dass der Vermieter das Mietverhältnis auch bei teils erheblichen Mietrückständen nicht ohne Weiteres fristlos beenden kann. Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter untätig bleiben muss. Durch die durch den Zahlungsverzug entstandenen Vertragsverletzungen kann der Vermieter den Mieter abmahnen.
Die Abmahnung dient dazu, das vertragswidrige Verhalten des Mieters zu rügen und ihn vor den drohenden Konsequenzen im Wiederholungsfall – der Kündigung – zu warnen. Denn nach den gesetzlichen Regelungen ist der Vermieter auch nach einer erfolglosen Abmahnung dazu berechtigt, dem Mieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen.
Beispiel: Der Mieter schuldet dem Vermieter eine Monatsgrundmiete von 500 Euro und Nebenkostenvorauszahlungen von 200 Euro. Die Gesamtmiete beträgt 700 Euro.
Fall 5: Der Mieter zahlt in den Monaten Januar und Februar jeweils nur 350 Euro an den Vermieter. Wie oben dargestellt (Fall 2), kann der Vermieter in dem Fall das Mietverhältnis nicht direkt fristlos kündigen. Der Vermieter weist den Mieter daher Mitte Februar auf die Höhe der aktuellen Rückstände in Höhe von 700 Euro (im optimalen Fall unter Beifügung einer Forderungsaufstellung) hin und fordert ihn dazu auf, die Rückstände zu begleichen und die Miete künftig vertragsgemäß zu zahlen.
Ebenfalls droht der Vermieter dem Mieter mit der Kündigung, sollte er der Aufforderung zur Zahlung nicht nachkommen. Der Mieter zahlt auch im März nur 350 Euro an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden? Antwort: Ja. Der Mieter hatte erhebliche Zahlungsrückstände auflaufen lassen. Der Vermieter hat den Mieter deswegen abgemahnt. Der Mieter hat sich weiterhin vertragswidrig verhalten. Nun ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Beachte: Ab welcher Rückstandshöhe Du zu einer Abmahnung berechtigt bist, hängt vom Einzelfall ab. Als Orientierung dient der Grundsatz „mehr als einen Monat (Dauer) über eine Monatsmiete (Höhe) Rückstand“. Sofern die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nicht gegeben ist, können immer noch Gründe für eine ordentliche Kündigung vorliegen. Im Unterschied zur fristlosen Kündigung müssen jedoch Kündigungsfristen berücksichtigt werden. Die Kündigungsfristen bemessen sich an der Dauer des Mietverhältnisses:
- Mietdauer weniger als 5 Jahre – 3 Monate
- Mietdauer 5 bis 8 Jahre – 6 Monate
- Mietdauer mehr als 8 Jahre – 9 Monate
Wenn Du das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen ordentlich kündigen willst, musst Du folgendes beachten: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt (Az. VIII ZR 107/12), dass ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mehr als einem Monat zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Zumindest diese Voraussetzungen müssen vorliegen, damit das Mietverhältnis wegen Mietrückständen ordentlich gekündigt werden kann.
Beachte: Diese Zeit-/Wertschwelle (also Zahlungsrückstand in Höhe einer Monatsmiete über einen Monat) ist auch anzuwenden bei sonstigen Zahlungsrückständen, zum Beispiel aus einer Nebenkostenabrechnung.
Empfehlung: Kombi-Kündigung
Wenn Du dem Mieter wegen Zahlungsrückständen fristlos kündigst (zum Beispiel, weil der Mieter zwei Monate hintereinander überhaupt keine Miete gezahlt hat), sprich ihm vorsorglich auch die ordentliche Kündigung aus. Denn die Hürden für eine fristlose Kündigung sind höher als für eine ordentliche Kündigung! Und falls Deine fristlose Kündigung unwirksam sein sollte (zum Beispiel, weil die Rückstände nicht hoch genug sind), hast Du bei einer Kombi-Kündigung immer noch die ordentliche Kündigung als Rettungsanker für das weitere Vorgehen gegen den vertragsuntreuen Mieter.
Dieser Artikel ist in Kooperation mit den Rechtsanwälten von domocentris entstanden
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