Erwerb & Vermietung
August 13, 2021 von domocentris peter.steinhauer@scout24.com

Unser Special „Kündigung“: Was tun bei Fehlverhalten des Mieters?

Nicht nur aufgrund von  Mietrückständen, auch aufgrund von anderen Vertragsverletzungen kannst Du einen Mietvertrag kündigen. Dazu gehören unter anderem Beleidigungen, üble Nachrede, Alkohol- und Drogenmissbrauch, Geruchs- und Lärmbelästigungen, Stromklau, Vermüllung oder Überbelegung.

Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann der Vermieter den Mietvertrag nur kündigen, wenn er „ein berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse kann auch in erheblichen schuldhaften Vertragsverletzungen durch den Mieter bestehen. Welche das sein können, stellen wir vor.

Beleidigung

Beleidigung, üble Nachrede, Verleumdung und Nötigung sind Straftaten und damit  Verletzungen des Mietvertrags, wenn sie geäußert werden gegenüber:

  • Dir als Vermieter
  • Deinem Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeitern
  • Deinem Hausverwalter
  • einem anderen Hausbewohner

Sind andere Personen betroffen, so liegt keine Vertragsverletzung vor.

Üble Nachrede

Die üble Nachrede definiert der Jurist als Tatsachenbehauptung gegenüber einem Dritten, die den Betroffenen verächtlich macht oder sonst schadet. Beispiele: Der Mieter erzählt in der Nachbarschaft, dass sein Nachbar im Supermarkt stiehlt. Der Mieter behauptet im Internet, dass der Vermieter psychisch krank sei.

Verleumdung

Die Verleumdung ist ein Sonderfall der üblen Nachrede. Hier behauptet oder verbreitet der Täter wider besseres Wissen eine unwahre Tatsache. Beispiel: Ein Mieter behauptet im Haus, dass der Vermieter seine Frau schlägt.

Nötigung

Die Nötigung liegt vor, wenn ein Vertragspartner den anderen mit einem empfindlichen Übel bedroht, um auf diese Weise seine Interessen durchzusetzen. Die Grenzen zwischen erlaubter und unerlaubter Handlung sind fließend. Oft liegt aber auch eine Kombination aus den vorgenannten Beispielen vor, wie ein jüngerer, vom AG Garmisch-Partenkirchen entschiedener Fall zeigt:

Bereits kurz nach Einzug weist der Mieter andere Hausbewohner an, bestimmte Dinge zu tun oder zu unterlassen. Gleichzeitig rief er über einen Zeitraum von mehreren Monaten nahezu täglich und teilweise mehrfach an einem Tag beim Vermieter an, um sich zu beschweren. Die Anrufe erfolgten zu Nachtzeiten und auch an Wochenenden. Der Mieter hängte zudem an Gemeinschaftswänden des Anwesens handschriftliche Zettel mit zum Teil sexuellem Inhalt sowie mit Vorwürfen gegenüber anderen Hausbewohnern auf.

Er bezeichnete diese als „kranke Psychopathen“ und beschuldigte sie, mit Duftstoffen seine Haustüre zu besprühen, seine Wäsche „anzugrabschen“ und Waschpulver in seine Waschmaschine zu füllen. Weiter drohte der Mieter mit Strafanzeigen und Strafanträgen und erteilte in einem „41-Punkte-Katalog“ Anweisungen an die Hausbewohner und den Vermieter. Dies alles nahm der Vermieter zum Anlass, dem Mieter zu kündigen und ihn auf Räumung zu verklagen. Die Räumungsklage war in dem Fall erfolgreich.

Anstössiger Lebenswandel

Auch der „Lebenswandel“ eines Mieters kann Grund für eine Kündigung sein, sofern sich dieser nachteilig auf den Hausfrieden auswirkt.

Beispiele hierfür sind:

  • Alkoholisierte Randale im Haus
  • Drogenhandel und -anbau im Haus
  • Betreiben eines Wohnungsbordells

Auseinandersetzungen wegen Sanierungs- oder Verkaufsmaßnahmen

Wichtig zu wissen, dass es dem Mieter durchaus erlaubt ist, seine Interessen auch auf unkonventionelle Art zu vertreten.

Beispiele: Der Mieter kann sich mit anderen Mietern zusammenschließen und sich an die Öffentlichkeit wenden. Mieter können auch Transparente oder Plakate in den Fenstern ihrer Wohnungen aufhängen. Kaufinteressenten dürfen ungefragt auf Mängel des Hauses hingewiesen werden.

Allerdings müssen hierbei die Regeln der Höflichkeit gewahrt werden und der Mieter muss bei der Wahrheit bleiben. Er darf insbesondere das Haus nicht wahrheitswidrig „schlecht machen“. Auch darf der Vermieter weder diskriminiert noch beleidigt werden. Hält sich der Mieter in Fällen des geplanten Verkaufs gegenüber den Kaufinteressenten nicht an diese Regeln, kann der Vermieter den Mieter abmahnen und ihm im Wiederholungsfall das Mietverhältnis kündigen.

Stromklau

Strom ist teuer. Es kommt nicht selten vor, dass ein Mieter Stromleitungen anzapft und auf diese Weise Energie verbraucht ohne dafür zu bezahlen. Stromdiebstahl stellt einen Kündigungsgrund dar.

Versäumte Aufklärungspflichten des Mieters

Der Mieter darf den Mietvertrag nicht abschließen, wenn er weiß, dass er die Miete nicht bezahlen kann. Übernimmt das Sozialamt die Mietzahlungen, dann muss der Mieter den Vermieter von sich aus hiervon in Kenntnis setzen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach und werden die laufenden Mieten dann nicht von den Sozialbehörden getragen. Dann kannst Du unter Umständen sogar Strafanzeige wegen „Eingehungsbetrugs“ gegen den Mieter erstatten.

Du bist dazu berechtigt, Dir vor Vertragsschluss über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters ein Bild zu machen. Macht der Mieter hierzu falsche Angaben, kannst Du zur Kündigung berechtigt sein. Beispiele: Gefälschte Bescheinigung vom Vorvermieter, gefälschter Einkommensnachweis.

Unpünktliche Mietzahlung

Auch nur unpünktliche Mietzahlungen können einen Kündigungsgrund darstellen. Voraussetzung für eine Kündigung aus diesem Grund ist,

  1. dass der Mieter den vereinbarten Zahlungstermin fortdauernd (Richtwert: 6 oder mehr Termine im Jahr) überschreitet,
  2. dass der Mieter aus diesem Grunde abgemahnt wird
  3. dass der Mieter nach der Abmahnung erneut unpünktlich zahlt – zwischen Abmahnung und Kündigung muss mindestens ein Zahlungstermin liegen, aber es sollten nicht mehr als 6 Monate nach der Abmahnung vergehen.

Weitere Beispiele

Auch folgende Fallkonstellationen können einen Kündigungsgrund darstellen. Inwieweit eine Kündigung beziehungsweise die Einleitung einer hierauf basierenden Räumungsklage erfolgversprechend ist, ist immer von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls abhängig.

  • airbnb-Fälle: Der Mieter stellt Deine Wohnung ohne Deine Genehmigung über airbnb Touristen zur Verfügung
  • Beschädigungen: Deine Wohnung wird durch den Mieter beschädigt
  • Geruchsbelästigungen, die vom Mieter beziehungsweise Deiner Wohnung, die der Mieter nicht pflegt, ausgehen
  • Gewerbliche Nutzung: Der Mieter nutzt Deine Wohnung zu gewerblichen Zwecken
  • Lärmbelästigungen durch den Mieter (und seine Besucher)
  • (Exzessive) Tierhaltung
  • Überbelegung
  • Umbau durch Mieter: Dein Mieter nimmt ohne Deine Genehmigung Baumaßnahmen an Deiner Wohnung vor
  • Vermüllung, sogenannte „Messie“-Fälle

Faustregel: zuerst abmahnen

Aufgrund der Vielzahl der denkbaren Vertragsverletzungen kann die obige Auflistung an Beispielen nicht abschließend sein. Ob Du berechtigt bist, das Mietverhältnis wegen einer der genannten Beispiele zu beenden, ist  immer individuell zu beurteilen und abhängig von der Intensität sowie der Häufigkeit der jeweiligen Geschehnisse.

Als bloße Faustregel empfiehlt es sich, den Mieter bei einer verhaltensbedingten Vertragsverletzung zunächst abzumahnen. Wenn  der Mieter trotz Abmahnung sich erneut vertragswidrig verhält, kannst Du  das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch ordentlich zu kündigen.

Dieser Artikel ist in Kooperation mit den Rechtsanwälten von domocentris entstanden

Glühbirne

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