Unser Special „Kündigung“: Die Räumungsklage

Du hast gekündigt und der Mieter zieht nicht aus? Das sind die nächsten Schritte, die Du beachten musst.

Leider gibt es Fälle, in denen dem Mieter das Mietverhältnis zum Beispiel wegen nicht gezahlter Mieten gekündigt werden muss. Oft reagiert der Mieter nicht und leistet weiter keine Zahlungen.

Kalte Räumung? Besser nicht!

Kann der Vermieter in solchen Fällen den Mieter – ohne Gerichtsurteil – aus der Wohnung aussperren, indem er die Schlösser austauschen lässt (sogenannte kalte Räumung)?

Davon können wir nur abraten. Trotz Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Besitzrecht an der Wohnung. Wenn Du also einfach die Schlösser austauschst, kann der Mieter – völlig legal – gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Er kann direkt bei Gericht vorsprechen und eine einstweilige Verfügung beantragen. In solchen Fällen entscheiden die Gerichte meist (und schnell) zugunsten des Mieters. Dann musst Du nicht nur dem Mieter wieder Zugang zur Wohnung verschaffen, sondern bleibst auch auf den Verfahrenskosten sitzen.

Zudem musst Du dem Mieter alle durch die kalte Räumung entstandenen Schäden ersetzen, etwa die Hotelübernachtung oder Inventar, das Du eventuell bereits aus der Wohnung entfernt hast. Darüber hinaus ist nicht auszuschließen, dass der Mieter Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs und Nötigung stellt und damit bei den Strafverfolgungsbehörden Gehör findet.

Fazit: Der Vermieter geht mit einer kalten Räumung ein hohes Risiko ein.

Der legale Weg: Die Räumungsklage

Eigenmächtig darfst Du den Mieter nicht räumen. Du musst gerichtliche Schritte einleiten und den Mieter auf Räumung verklagen.

Wann kann ich Räumungsklage erheben?

Hast du dem Mieter wirksam gekündigt und der Mieter die in der Kündigung gesetzte Frist zur Räumung verstreichen lassen. Dann bist Du dazu berechtigt, Räumungsklage zu erheben.

Bei welchem Gericht muss ich die Räumungsklage einreichen?

Für Räumungsklagen im Wohnraummietrecht ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die zu räumende Wohnung liegt (beachte: Im Gewerberaummietrecht ist oft auch das Landgericht zuständig). Die Klage muss also vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht erhoben werden.

Beispiele: Liegt die Wohnung in Bielefeld, musst Du die Klage beim Amtsgericht Bielefeld einreichen. In Berlin, das elf Amtsgerichte hat, ist die Sache schon etwas komplizierter. Hier musst Du besonders gründlich darauf achten, dass Deine Klage zum richtigen Gericht gelangt.

Tipp: Nach dem zuständigen Amtsgericht kannst Du auf der Seite www.justiz.de unter „Orts- und Gerichtsverzeichnis“ recherchieren.

Gegen wen muss sich Deine Räumungsklage richten?

Die Frage, gegen welche Person(en) die Räumungsklage gerichtet sein muss, ist wichtiger als man zunächst denken mag. Denn wird die Wohnung nach Erlass des Räumungsurteils nicht geräumt, musst Du den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der im Urteil aufgeführten Beklagten aus Deiner Wohnung beauftragen.

Aber Achtung: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Gerichtsvollzieher Personen, die (auch) in der Wohnung leben und im Urteil nicht aufgeführt sind, nicht räumen darf!

Dies bedeutet: Wenn zum Beispiel die Freundin des Mieters nach Vertragsbeginn in Deine Wohnung zieht, musst Du sie ebenfalls auf Räumung verklagen. Denn sollte sie nicht als Beklagte im Urteil aufgeführt sein und bei der Zwangsräumung in der Wohnung angetroffen werden, darf der Gerichtsvollzieher sie nicht aus der Wohnung setzen und muss die gesamte Räumung abbrechen. Dann musst Du nachträglich gerichtliche Schritte gegen die Freundin des Mieters in die Wege leiten, bevor Du wieder einen Auftrag zur Zwangsräumung erteilen darfst. Das kostet Zeit und Geld.

Wie das Beispiel zeigt, ist in einem Räumungsklageverfahren große Sorgfalt bereits bei der Auswahl der zu verklagenden Personen geboten!

Kann ich als Vermieter das alleine machen oder benötige ich einen Rechtsanwalt?

Für Räumungsverfahren vor den Amtsgerichten besteht kein Anwaltszwang. Du kannst die Klage also selbst einreichen und auch den Gerichtstermin – wenn ein solcher stattfindet – selbst wahrnehmen.

Es empfiehlt sich jedoch, eine Räumungsklage nicht übereilt bei Gericht einzureichen. Auch bei scheinbar einfachen Sachverhalten, wenn zum Beispiel der Mieter seit einem halben Jahr keine Miete mehr gezahlt hat, kann der Teufel oft in Detailfragen stecken. Einige Beispiele:

• Bin ich beim richtigen Gericht?
• Habe ich den richtigen beziehungsweise alle Gegner verklagt?
• Habe ich die Wohnung hinreichend genau bezeichnet (es geht wertvolle Zeit und Geld verloren, wenn der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen will, die Wohnung aber im Urteil nicht genau bezeichnet ist. Im schlimmsten Fall bricht der Gerichtsvollzieher die Räumung ab)?

Wer trägt die Kosten für die Räumungsklage?

Die unterlegene Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen und dem Gegner die Kosten der Beauftragung des Rechtsanwalts zu erstatten. Bei teilweisem Obsiegen/Unterliegen sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Auch im Falle des Abschlusses eines Vergleichs werden die Kosten häufig gegeneinander aufgehoben.

Du musst aber berücksichtigen, dass Du in jedem Fall für die Kosten des Rechtsstreits, also für die Gerichts- und gegebenenfalls Deine Rechtsanwaltskosten in Vorleistung treten musst. Falls Du eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen hast, übernimmt diese die Kosten.

Beachte aber, dass gerade bei Räumungsklagen wegen Mietrückständen die Mieter oft finanziell angeschlagen sind. Es kann viel Zeit vergehen, bis Du die Kosten des Verfahrens erstattet bekommst. Allerdings solltest Du gerade in solchen Fällen nicht zu lange damit zögern, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. So kannst du Deine Mietausfälle so gering wie möglich zu halten.

Ablauf und Dauer des gerichtlichen Verfahrens

Ablauf und Dauer des Gerichtsverfahrens – von der Einreichung der Klage bis zum Urteil – sind von mehreren Faktoren abhängig, zum Beispiel der Arbeitsbelastung des zuständigen Amtsgerichts oder ob und wie der Mieter sich verteidigt.

Das Verfahren kann in folgende Zwischenschritte unterteilt werden. Die Zeitangaben basieren auf praktischen Erfahrungen, es handelt sich um reine Richtwerte.

• Start: Das Verfahren beginnt mit Klageeinreichung bei Gericht.
• + zwei Wochen Aufforderung zur Zahlung der Gerichtskosten

Rund zwei Wochen nach Einreichung der Klage erhältst Du die Aufforderung des Gerichts, die Gerichtskosten zu bezahlen.

• + zwei bis vier Wochen Klagezustellung und Bestimmung der Verfahrensweise

Nach Zahlung des Gerichtskostenvorschusses wird die Klage an die Gegenseite zugestellt. Außerdem bestimmt das Gericht, in welcher Art und Weise es das Verfahren gestalten will. In aller Regel ordnet das Gericht das sogenannte schriftliche Vorverfahren an. Dabei setzt das Gericht der Gegenseite eine Frist von zwei Wochen, um anzuzeigen, ob sie sich gegen die Klage verteidigen möchte. Außerdem hat die Gegenseite eine Frist von zwei weiteren Wochen, um schriftlich auf die Klage zu erwidern.

• + zwei bis vier Wochen Anordnung der nächsten Verfahrensschritte

Rund drei Wochen nach Versand der Klageschrift an die Gegenseite lässt sich das Gericht die Akte erneut vorlegen. Folgende weitere Schritte des Gerichts sind denkbar:

Versäumnisurteil

Bestenfalls hat der Mieter nicht auf die Klage reagiert. In diesem Fall erfolgt keine Gerichtsverhandlung und das Gericht entscheidet zu Deinen Gunsten mit einem Versäumnisurteil. Gegen ein Versäumnisurteil kann der Mieter Einspruch einlegen (was oft nicht der Fall ist). Nach erhobenem Einspruch geht es wie unter (ii) aufgeführt weiter.

Anordnung der mündlichen Verhandlung

Wenn der Mieter Verteidigungsbereitschaft anzeigt, bestimmt das Gericht einen Termin zur mündlichen Verhandlung.

• + vier bis sechs Wochen Termin zur mündlichen Verhandlung

Wann der Verhandlungstermin angesetzt wird, liegt in den Händen des Gerichts. Räumungssachen sind allerdings vorrangig und beschleunigt durchzuführen. Oft ist nicht mehr als ein Gerichtstermin erforderlich. Wenn der Mieter nicht erscheint, fällt der Richter ein Versäumnisurteil. Wenn eine Verhandlung stattfindet, setzt das Gericht einen sogenannter Verkündungstermin fest, in dem in aller Regel ein Urteil ergeht.

• + zwei bis fünf Wochen Erlass des Urteils

Nach dem Verkündungstermin wird die Entscheidung des Gerichts an die Parteien verschickt. In aller Regel kann man das Ergebnis des Verkündungstermins vorab telefonisch beim Gericht erfragen.

• + zwei bis drei Wochen Übersendung der vollstreckbaren Ausfertigung des Urteils

Du benötigst eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils, um einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung zu beauftragen. Das Gericht versendet die vollstreckbare Ausfertigung, sobald das Urteil dem Mieter zugestellt worden ist. In der Regel vergehen zwei – drei Wochen, bevor Du die vollstreckbare Ausfertigung erhältst. Mit der vollstreckbaren Ausfertigung kannst Du den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Beachte: Die obigen Angaben sollen Dir eine Richtschnur über die Dauer einer Räumungsklage vom Moment der Klageeinreichung bis zum Erlass des Urteils aufzeigen. Die Angaben zur Dauer sind nicht als maximale Angaben zu verstehen. Im Einzelfall kann eine Räumungsklage deutlich länger dauern, zum Beispiel wenn Gerichte überlastet sind, Zeugen vernommen werden müssen oder Termine jeweils deutlich später als oben angegeben verfügbar sind.

Die Räumung

Die Klage war erfolgreich und das Räumungsurteil ist ergangen? Dann hat das Gerichtsverfahren seinen Abschluss gefunden. Dies bedeutet aber nicht, dass die Wohnung nun „automatisch“ geräumt wird. Wenn der Mieter auch nach Erlass des Räumungsurteils nicht auszieht, musst Du Deinen Räumungsanspruch zwangsweise durchsetzen und den Gerichtsvollzieher damit beauftragen, den Beklagten aus dem Besitz der Wohnung zu setzen.

Du kannst entscheiden, nach welcher Methode geräumt wird:

• Bei der „klassischen“ Räumung beauftragst Du einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung. Dieser wiederum beauftragt eine Spedition damit, die Räumung durchzuführen. Dabei wird der Mieter aus der Wohnung verwiesen. Sämtliches Inventar wird aus der Wohnung geschafft und die Sachen des Mieters werden eingelagert. Für seine Beauftragung musst Du einen Kostenvorschuss von rund 1.000 Euro an den Gerichtsvollzieher zahlen. Insgesamt belaufen sich die Kosten für eine vollständige Räumung, grob geschätzt und immer abhängig vom Umfang der vorhandenen Sachen, auf rund 1.000 Euro pro Zimmer.
• Bei der „Berliner Räumung“ gewährt Dir der Gerichtsvollzieher Zugang zur Wohnung. Du musst dann die Gegenstände des Mieters zunächst selbst einlagern. Wenn der Mieter seine Sachen nicht innerhalb eines Monats nach Öffnung der Wohnung abholt, kannst Du sie verwerten beziehungsweise entsorgen. Die Kosten für eine Berliner Räumung sind geringer, in der Regel liegen sie bei circa 300 bis 600 Euro.

Dieser Artikel ist in Kooperation mit den Rechtsanwälten von domocentris entstanden