Fristlose Kündigung und Räumungsklage gegen einen Mieter, der über zehn Jahre pünktlich seine Miete gezahlt hat. Was veranlasste die private Vermieterin zu einem derartigen Schritt?
Eine Vermieterin in Berlin-Neukölln kündigte ihrem langjährigen Mieter wegen Vertrauensbruch fristlos das Mietverhältnis und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die private Vermieterin hatte am 23.03.2021 über die Betriebskosten für 2020 abgerechnet. Dabei ergab sich eine Nachforderung von 130,25 Euro und Wasserkosten von 375,35 Euro, die der Mieter anstandslos beglich.
Gut ein Jahr später erhielt sie einen Anhörungsbogen der Polizei Berlin (LKA), in dem ihr mitgeteilt wurde, dass gegen ihren Mieter wegen des Verdachts auf Sozialleistungsbetrugs ermittelt werde. Ihr Mieter hatte eine Nebenkostenabrechnung beim JobCenter eingereicht, die erheblich von der Abrechnung abwich, die sie selbst eingereicht hatte, um Mietrückstände prüfen zu lassen.
Mieter handelte in betrügerischer Absicht
Der Mieter hatte bei beiden Posten jeweils 200 Euro aufgeschlagen. Daher sollte die Vermieterin angeben, ob sie zwei verschiedene Nebenkostenabrechnungen erstellt habe. Gegenüber dem LKA stellte sie klar, dass das nicht der Fall sei; ihrem Mieter erklärte sie die fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Begründung: Sie habe aufgrund des Sozialleistungsbetrugs das erforderliche Vertrauen in die rechtskonforme Haltung des Mieters verloren.
Der Mann wies die Kündigung zurück und drohte implizit mit einer Strafanzeige wegen vermeintlich übler Nachrede. Unbeirrt reagierte die Vermieterin mit einer weiteren Kündigung des Mietverhältnisses. Denn bereits zuvor habe der Mieter sie für rechtswidrige Vorgänge verwendet oder verwenden wollen. So habe er u. a. telefonisch angefragt, ob man für einen Freund von ihm einen Mietvertrag fingieren könne, um Leistungen des JobCenters zu beziehen. Sie sollte auch einen Anteil der Einkünfte erhalten. Dieses Vorhaben und weitere ähnliche Vorschläge ihres Mieters hatte sie jeweils entschieden abgelehnt.
Vertrauensverhältnis nachhaltig erschüttert
Das Amtsgericht Neukölln stellt sich auf die Seite der Vermieterin. Sie sei zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Der Mieter habe nicht aufgeklärt, wie es dazu kam, dass eine verfälschte Abrechnung beim JobCenter durch ihn eingereicht wurde. Damit habe er das Vertrauensverhältnis so nachhaltig erschüttert, dass ein Kündigungsgrund gegeben sei.
Die Vermieterin müsse blind darauf vertrauen dürfen, dass ihr Mieter Vertragsdokumente nicht verfälsche und auch so in den Rechtsverkehr bringe, dass keine Verfälschung durch andere möglich sei. Der Kündigungsgrund wiege so schwer (i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB), dass für die Vermieterin eine Fortsetzung des Vertrags unzumutbar sei.
(AG Neukölln, Urteil vom 18. Oktober 2022 – 17 C 141/22)
