Es ist keine Seltenheit, dass die im Mietvertrag vereinbarte Quadratmeterzahl von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Doch unter bestimmten Voraussetzungen kann das für Mieter und Vermieter Konsequenzen haben.
Annalena fragt: Seit 2018 bin ich Eigentümerin einer vermieteten Wohnung in Kassel. Bisher lief mit den Mietern auch alles unkompliziert, aber auf einmal sagen die Mieter, die schon vor dem Kauf darin wohnten, dass die Wohnfläche nicht passt. Statt der im Mietvertrag genannten 96 Quadratmeter sollen es nur 84 sein. Ich bin ein bisschen hilflos – wie gehe ich vor?
Die Frage des Mieters sollte auf jeden Fall Ernst genommen werden, denn stimmt die Wohnfläche nicht mit der Quadratmeterzahl des Mietvertrags überein, kann das für alle Beteiligten Konsequenzen haben. Neben der Miethöhe beziehen sich auch die Nebenkosten und die Hausratversicherung auf die Wohnfläche. Im schlimmsten Fall zahlen Betroffene für Wohnraum, der in der Realität nicht existiert. Doch keine Panik – es kann auch alles ein Mißverständnis sein.
Wohnfläche ist Wohnraum
Die Wohnfläche ist die Summe aller Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Auf welchen Raum das zutrifft, das kann je nach verwendeten Berechnungsart unterschiedlich sein. Die Berechnung ist komplex: In Deutschland können für die Berechnung der Wohnfläche mehrere Methoden herangezogen werden – eine allgemeingültige Berechnungsgrundlage, die immer angewendet werden muss, gibt es nicht. Lediglich beim geförderten Wohnbau ist durch das Wohnraumförderungsgesetz eine Methode strikt vorgeschrieben: Die Wohnflächenverordnung. Ist im Mietvertrag nichts zur Wohnflächenberechnung geregelt, verweisen die Gerichte für gewöhnlich auf diese Methode, sie gilt daher als erste Wahl, ist jedoch insbesondere Vorteilhaft für den Mieter. Für Vermieter wiederum gilt die Wohnflächenermittlung nach DIN-Norm 277 als vorteilhaft, da hierbei die Grundfläche von Balkonen oder Dachschrägen voll angesetzt wird. Gerade bei Mietwohnungen sollte daher grundsätzlich im Vertrag geregelt werden, welche Methode der Wohnflächenberechnung angewendet werden soll.
Wohnflächenberechnung: Wohnflächenverordnung
Seit dem 1. Januar 2004 wird der Zollstock in der Praxis meistens nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) angelegt. Offiziell betrifft die Wohnflächenverordnung öffentlich geförderten Wohnbau und muss aufgrund des Wohnraumförderungsgesetz bei der Ermittlung der geförderten Wohnflächen angewendet werden, doch im Streitfall berufen sich deutsche Gerichte auch bei frei finanziertem Wohnraum auf diese Berechnungsgrundlage.
Grundsätzlich bewertet sie nur den Teil der Grundfläche einer Wohnung, der zum Wohnen genutzt werden kann, und bewertet diese Flächen sehr streng: Dachschrägen, Balkone oder Terrassen werden nur anteilig in die Berechnung einbezogen. Daraus resultieren Vorteile für den Mieter.
Wohnflächenberechnung: DIN 277
Bei der DIN 277 wird keine Wohnfläche ermittelt, sondern Nutz- und Verkehrsflächen. Dabei kommt unterm Strich eine höhere Grundfläche heraus. Zunächst wird die Brutto-Grundfläche der Immobilie ermittelt, Grundlage hierfür sind die Außenmaße der Wohnung.
Von dieser Quadratmeterzahl werden dann die Konstruktionsflächen abgezogen. Dazu zählen unter Anderem Wände, Nischen oder Pfeiler. Die daraus resultierende Netto-Grundfläche teilt sich in Nutz-, Verkehrs und Funktionsfläche auf. Zur Funktionsfläche, die nicht zur Wohnfläche gerechnet wird, zählen zum Beispiel Maschinen-, Betriebs- und Heizungsraum.
Beachten Sie, dass die Raumhöhe keine Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung hat. Auch Terrassen und Balkonen zählen vollständig zur Wohnfläche, ebenso wie Wintergärten oder gar Schwimmbäder.
Räume außerhalb der Wohnung, wie etwa ein Kellerraum oder die Waschküche, zählen ebenso zur Wohnfläche.
Wie messe ich am genauesten?
Wer seine Wohnung ausmessen möchte, braucht ein genaues Messinstrument. Dabei bietet sich der Laserentfernungsmesser an: leichte Handhabung, genaue Messung und Ergebnisse auf Knopfdruck.
Zeichnen Sie zur Unterstützung einen groben Grundflächenplan der Wohnung auf. In diesen können die Ergebnisse übertragen und erst zum Schluss alles in Ruhe ausgerechnet werden. Vor allem verwinkelte Räume stellen viele vor eine Herausforderung. Teilen Sie diese Räume in mehrere Teile auf. Als optische Hilfe können Klebestreifen am Boden dienen. Die Einzelflächen können dann getrennt voneinander berechnet und am Ende addiert werden.
Vor allem bei der Berechnung nach Wohnflächenverordnung gilt es, bei Dachschrägen unbedingt die Raumhöhe zuberücksichtigen: Raumteile mit maximal einem Meter Höhe zählen nicht zur Wohnfläche, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte.
Tipp: Um die Punkte genau zu bestimmen, den Laserentfernungsmesser einfach am Rand auf den Boden stellen und Richtung Raummitte bewegen. Sobald er einen Meter Höhe anzeigt, die Stelle am Boden mit einem Klebestreifen markieren. Dasselbe bei zwei Metern Raumhöhe wiederholen. So können die anteiligen Flächen berechnet werden.
Konsequenzen für Mieter: Miete, Nebenkosten, Kündigung
Ergeben sich aus Ihren Berechnungen Wohnflächenabweichungen, so kann das für beide Seiten Konsequenzen haben.
Mietminderung: Um die Miete mindern zu können, muss eine erhebliche Wohnflächenabweichung vorliegen. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt diese bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent vor. Erst oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze können Mieter die Miete um die Prozentzahl der Wohnflächenabweichung kürzen. Ist eine Wohnung beispielsweise 15 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart, können Mieter die Miete in der Regel um 15 Prozent mindern. Daraus ergibt sich dann auch das Recht, die überzahlte Miete für einen Zeitraum von drei Jahren rückwirkend zurückzufordern. Laut Bundesgerichtshof beginnt die Frist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter von der Flächenabweichung erfahren hat.
Nebenkosten: Die Abrechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche muss entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Dabei spielt es keine Rolle, wie groß die Abweichung der Wohnfläche ist, die Zehn-Prozent-Regel gilt also nicht. In der Praxis heißt das: Ist die Wohnung kleiner, als im Mietvertrag angegeben, können Mieter die Höhe der Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, ebenfalls mindern und bereits zu viel gezahlte Nebenkosten der vorangegangenen drei Jahre zurückfordern.
Bei der Nebenkostenabrechnung können aber auch Vermieter bei den Positionen, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, die tatsächliche Quadratmeterzahl zugrunde legen und so unter Umständen mehr einfordern, wenn sich durch die Neuberechnung eine größere Wohnfläche ergibt.
Fristlose Kündigung: Weicht die Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent vom vereinbarten Wert ab, können Mieter den Vertrag sogar fristlos kündigen. Allerdings gilt das nur dann, wenn der Mieter von der zu kleinen Wohnfläche erfährt. Er muss dann zeitnah reagieren und kann mit der fristlosen Kündigung nicht noch ein halbes Jahr warten, weil es ihm dann besser passt.
Mieterhöhungen: Unabhängig davon, wie viele Quadratmeter von der Zahl im Mietvertrag fehlen, hat das auf jeden Fall Auswirkungen auf Mieterhöhungen. Denn dort zählt nur die tatsächliche Wohnungsgröße, nicht, was im Mietvertrag steht (BGH, Az.: VIII ZR 266/14). Es lohnt sich also in jedem Fall nachzumessen: Ist die Wohnung größer als im Mietvertrag angegeben, haben Vermieter möglicherweise die Chance, eine höhere Miete zu verlangen. Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, können sich Mieter unter Umständen gegen eine bevorstehende Mieterhöhung wehren.
Im Zweifel hilft der Profi
Grundsätzlich können Mieter ihre Wohnung selbst ausmessen und Rechte geltend machen. Denn der Vermieter kann kein Gutachten verlangen. Doch kommt es zum Streit zwischen den Mietparteien, muss der Mieter die Wohnflächenabweichung vor Gericht beweisen. Dann führt in der Regel kein Weg an einem Sachverständigengutachten vorbei. Für diesen Service müssen die Auftraggeber je nach Größe der Wohnung mit etwa 150 Euro aufwärts rechnen – das ist insbesondere bei großen Abweichungen lohnenswert.
