Das ein oder andere Dübelloch in der Wand kann man als Vermieter sicher verkraften. Doch was ist, wenn der Mieter aus der Wand einen Schweizer Käse gemacht hat? Gibt es eine maximale Anzahl an Bohrlöchern, die Du als Vermieter akzeptieren musst?
Wie viele Dübellöcher sind erlaubt?
Bohrlöcher in Mietwohnungen führen bei der Wohnungsübergabe immer wieder zu Streitereien zwischen Mietern und Vermietern. Und tatsächlich haben Gerichte bislang recht unterschiedlich geurteilt, wie viele Dübellöcher noch als vertragsgerechte Nutzung gelten.
Während das Amtsgericht München zum Beispiel urteilte, dass 59 Löcher hinzunehmen seien (AZ 473 C 32372/13), erlaubte das Landgericht Berlin sogar 149 Bohrlöcher (AZ 63 S 216/13). Als Richtschnur wird im Allgemeinen von 20 Dübellöchern pro Raum ausgegangen, die Vermieter zu akzeptieren haben.
Und wer ist für die Beseitigung der Bohrlöcher zuständig – unabhängig von der Anzahl?
Dübellöcher müssen für Schönheitsreparaturen verschlossen werden
Unabhängig von der Anzahl der Bohrlöcher, müssen Mieter diese beseitigen, wenn es im Mietvertrag eine wirksame Klausel für Schönheitsreparaturen gibt. Denn dann gehört das Stopfen der Löcher genauso dazu wie das anschließende Streichen oder Tapezieren.
Sind Mieter zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet, müssen Dübel entfernt werden und die Löcher mit Gips oder Spachtelmasse verschlossen werden. Silikon oder andere wasserabweisende Stoffe sind nicht erlaubt. An ihnen haftet die Wandfarbe nicht, sodass die Löcher sichtbar bleiben.
Hält sich Dein Mieter nicht an die Regelung, kannst Du ihm eine Frist setzen, bis wann die Nachbesserungen zu erfolgen haben. Das ist in der Regel eine Woche. Drohen durch die Vertragsverletzung Mietausfälle, ist Dein Mieter sogar haftbar.
Was ist, wenn keine Übernahme der Schönheitsreparaturen vereinbart wurde oder die Klausel unwirksam ist?
Bisher galt das Urteil des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 10/92). Demnach sind Klauseln in Mietverträgen, die dem Mieter die Beseitigung der Dübellöcher auferlegen unwirksam. Inzwischen dürfen Vermieter aber aufatmen, denn es gibt ein neues Urteil.
Das Landgericht Wuppertal stellte klar, dass das Schließen von Dübellöchern immer Aufgabe des Mieters sei. Denn das bilde die Grundlage für anschließende Schönheitsreparaturen. Auch dann, wenn der Vermieter die Renovierung vor der Neuvermietung selbst durchführt.
LG Wuppertal, Urteil vom 16.07.2020, Az. 9 S 18/20:
aa) Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, Befestigungen mittels Dübeln Doch sind diese nach Auffassung der Kammer bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen (ebenso: Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 546 Rn. 39b) . Denn es handelt sich um Substanzeingriffe (BeckOK BGB/Zehelein, 53. Ed. 1.2.2020, BGB § 538 Rn. 5). Die Kammer teilt nicht die Ansicht, eine Pflicht, Dübellöcher oder andere Bohrlöcher zu beseitigen, bestehe nur, wenn diese auf einem atypischen Nutzer-verhalten beruhen würden (so: Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, BGB § 538 Rn. 34, 77). Denn das Kriterium des atypischen Nutzerverhaltens ist so wenig greifbar, dass es unbrauchbar ist. Abgesehen davon, dass im vorliegenden Fall rund 126 Dübellöcher registriert worden sind, was ungewöhnlich viel ist, würde sich auch die Frage stellen, ob die Beseitigungspflicht nur den Anteil der Dübellöcher betrifft, der das gewöhnliche Maß übersteigt.
Das Urteil gilt neben den Dübellöchern auch für das Entfernen von Latexfarbe. Latexfarbe kann nicht einfach überstrichen werden. Sowohl Bohrlöcher als auch Latexfarben sieht die Kammer als Eingriff in die Bausubstanz, die den Mieter beim Auszug zum Rückbau verpflichtet. Daher muss der Mieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wieder herstellen, auch wenn er nicht für Schönheitsreparaturen zuständig ist.
Vermieter steht Schadenersatz zu
Mieter müssen ihre Wohnung so übergeben, dass der Vermieter übliche Schönheitsreparaturen gemäß der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) durchführen kann, und zwar ohne umfangreiche Vorarbeiten leisten zu müssen. Durch den Mehraufwand entstandene Kosten sind vom Mieter zu tragen. Es ist also zulässig, die Kosten von der Mietkaution abzuziehen.
Ist Dein Mieter für die Schönheitsreparaturen mit einer wirksamen Klausel im Mietvertrag verantwortlich, darfst Du sogar die vollständigen Renovierungskosten geltend machen.
