Ich darf als Vermieter einen Notschlüssel behalten oder beim Erwerb einer vermieteten Immobilie, einen neuen Mietvertrag aufsetzen – manche Irrtümer kursieren seit Jahrzehnten und halten sich hartnäckig. Wir räumen mit den sieben häufigsten Mythen im Mietrecht auf.
1. Vermieter müssen Nachmieter akzeptieren
Nicht nur Mieter glauben daran, auch viele Vermieter irren sich in dieser Angelegenheit: Kündigt ein Mieter seine Wohnung, muss er dem Vermieter nur drei potenzielle Nachmieter präsentieren und kommt so schneller aus dem Mietvertrag heraus. Einen dieser drei Kandidaten muss der Vermieter als neuen Mieter hinnehmen.
Doch das ist nicht richtig. Es gibt keinerlei gesetzliche Grundlage, nach der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren müssen. Grundsätzlich darfst Du auf das Einhalten der Kündigungsfrist bestehen und musst Dich nicht auf Forderungen Deines (ehemaligen) Mieters einlassen.
Es kann jedoch auch für Dich von Vorteil sein, wenn der Mieter Dir einen Nachmieter stellt. So musst Du Dich nicht selbst auf die Suche begeben und vermeidest Leerstand. Denn das kann besonders in weniger frequentierten Gegenden passieren und die Suche nach einem neuen Mieter kann sehr mühselig sein.
2. Vermieter dürfen einen Zweitschlüssel behalten
Auch wenn es für den Notfall vielleicht praktisch wäre – zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch während der Mieter im Urlaub ist – Du als Vermieter darfst unter keinen Umständen einen Schlüssel der vermieteten Wohnung behalten und Dir damit selbst in Notfällen Zutritt zur Wohnung verschaffen (§ 854 BGB).
Nur auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters, darfst Du einen Schlüssel zur Wohnung haben. Und selbst dann, darfst Du ihn nicht einfach so benutzen. Möchtest Du die Wohnung betreten, musst Du das rechtzeitig bei Deinem Mieter ankündigen und auch den Grund nennen. Möchtest Du beispielsweise die Wasserzähler austauschen, muss der Mieter Dir den Zutritt gewähren. Allerdings auch nur so weit das zum Auswechseln der Zähler nötig ist. Die anderen Räume sind für Dich tabu.
3. Mieter dürfen die Kaution “abwohnen”
Ein Irrglaube, der besonders bei Mietern immer wieder auftaucht: Sobald die Wohnung gekündigt ist, muss der Mieter keine Miete mehr überweisen. Der Vermieter soll stattdessen die Kaution zum Ausgleich des Mietkontos verwenden.
Das ist falsch! Die Kaution dient Dir als Vermieter als Sicherheit, sollte es seitens Deines Mieters zum Zahlungsverzug kommen. Diese Sicherheit darfst Du so lange einbehalten, bis sämtliche Forderungen erledigt sind. Das ist dann der Fall, wenn Nachzahlungen der letzten Nebenkostenabrechnung ausgeglichen sind.
In Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind sämtliche Rechte und Pflichten bezüglich der Mietkaution festgelegt. Hier steht unter anderem auch, dass Du als Vermieter berechtigt bist, einen Mahnbescheid zu verschicken, sobald Dein Mieter keine Miete mehr überweist. Das gilt auch während der Kündigungsfrist.
4. Der Hausflur darf als Abstellfläche genutzt werden
Ein häufig gesehenes Bild in Mietshäusern: Vor den Wohnungstüren stehen Schuhe, Schuhbänke oder sogar ganze Regale und Schränke. Mieter nutzen den Platz im Hausflur als zusätzliche Abstellfläche für Dinge, die sie nicht in der Wohnung haben möchten oder dort stören.
Doch das ist nicht erlaubt. Der Hausflur gehört explizit nicht zur Mietsache, sondern zählt als Gemeinschaftsraum. Er darf daher nicht als Garderobe für den einzelnen Mieter herhalten, was schon allein aus Brandschutzgründen nicht zulässig ist.
Ausgenommen sind Kinderwagen, Rollator und Rollstühle. Schuhe dürfen kurzzeitig auf der Fußmatte verweilen. Die Ausnahmen gelten jedoch nur dann, wenn dadurch keine Fluchtwege blockiert werden.
5. Der Mietvertrag endet mit dem Tod des Mieters
Verstirbt Dein Mieter, kommt auf dessen Erben viel Arbeit zu. Viele sind der Meinung, dass der Mietvertrag in einem solchen Fall automatisch erlischt. Doch das ist nicht ganz richtig. Gemäß BGB endet der Mietvertrag nicht mit dem Tod, sondern geht je nach Lebenssituation auf einen Nachfolger über:
- Bei alleinlebenden Mietern übernehmen die Erbberechtigten den Mietvertrag sowie daraus resultierende Rechte und Pflichten.
- Hat der Mieter mit Angehörigen oder Mitmietern in der Wohnung gelebt, wird das Mietverhältnis auf diese Personen übertragen.
- Gibt es weder Mitbewohner noch Erben fällt der Mietvertrag dem Staat zu.
Du als Vermieter darfst also weiterhin auf Mietzahlungen bestehen. Allerdings steht das BGB den Nachfolgern im Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht zu.
6. Mieter müssen die Wohnung immer renoviert übergeben
Bei der Rückgabe einer Mietwohnung kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Während Mieter häufig davon ausgehen, dass es für sie keine Pflicht gibt, die Mietsache renoviert zu übergeben, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht, sind Vermieter hingegen der Meinung, dass Mieter vor dem Auszug grundsätzlich zum Renovieren verpflichtet sind.
Beides entspricht nicht ganz der Wahrheit. Entscheidend ist zunächst, was im Mietvertrag steht. Starre Klauseln im Vertrag, die den Mietern grundsätzlich zum Streichen vor dem Auszug verdonnern, egal wie der tatsächliche Zustand der Wohnung ist, sind unwirksam. Ebenso, wenn konkrete Zeitpunkte zum Renovieren vorgeben werden.
Innerhalb der normalen Fristen darfst Du aber das Durchführen von Schönheitsreparaturen von Deinen Mietern verlangen – auch wenn Du die Wohnung nicht frisch renoviert übergeben hast. Diese Fristen sind:
- alle drei Jahre in Küchen, Bädern und Duschen
- alle 5 Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
- alle 7 Jahre in sonstigen Nebenräumen
Hat Dein Mieter kurz vor der Kündigung des Mietvertrages renoviert, muss er das beim Auszug nicht erneut tun. Allerdings darfst Du darauf bestehen, dass knallige Farben entfernt werden, auch wenn sie relativ frisch angebracht wurden. Dein Mieter ist aber weiterhin nicht verpflichtet, die Wohnung zu weißen. Auch zarte, neutrale Töne sind vor dem Gesetz durchaus zulässig.
7. Beim Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung dürfen Vermieter einen neuen Mietvertrag aufsetzen
Auch wenn es für den neuen Vermieter von Vorteil wäre: Der Mietvertrag geht beim Verkauf der Immobilie automatisch auf den neuen Eigentümer über. Änderungen oder die Vereinbarung eines neuen Mietvertrags sind nur dann zulässig, wenn der Mieter einwilligt. Gesetzlich verpflichtet ist der Mieter dazu jedoch nicht.
Die Miete darfst Du nur dann erhöhen, wenn sie seit mindestens einem Jahr unverändert ist. Und auch dann greift die gesetzliche Regelung: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden (in einigen Regionen sogar nur 15 Prozent) und darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
Des Weiteren steht Dir als neuem Vermieter kein gesondertes Kündigungsrecht zu. Lediglich für den Eigenbedarf, darfst Du eine Kündigung aussprechen. Das ist jedoch erst nach dem Ende der Kündigungssperrfrist möglich, die je nach Region bis zu zehn Jahre betragen kann.
Ausnahme: Hast Du Die Wohnung im Zuge einer Zwangsversteigerung erworben, besteht für Dich ein dreimonatiges Sonderkündigungsrecht.
