Aus unserer Community: Jörg – Stromproduzent für seine Mieter

Jörg Berresheim hat in Essen beim Umbau zweier Wohnhäuser aus den 30er Jahren ein Mieterstromprojekt realisiert. Vermietet.de hat Jörg getroffen und mit ihm über sein Projekt gesprochen.

Fotos: © Dipl.-Ing. Jörg Berresheim, 2021

Könntest Du Dich kurz vorstellen und dabei Deinen beruflichen Background skizzieren?

Ich komme aus Essen und habe lange Zeit für internationale Firmen als DiplomIngenieur für Elektrotechnik gearbeitet. Vor zweieinhalb Jahren habe ich mich beruflich verändert und meine Firma verlassen. In dieser Zeit habe ich mit meinem Projekt begonnen, ein altes Haus umzubauen. Das war schon immer mein Traum. Das Projekt hat mir so viel Spaß gemacht, dass ich mich auch beruflich verändert habe. Ich habe eine Ausbildung zum zertifiziertem Energieberater abgeschlossen und arbeite heute als solcher.

Jörg Berresheim hat für verschiedene Technologiefirmen in Deutschland, Finnland und in Australien gearbeitet. Heute lebt Jörg in Essen und arbeitet dort als Energieberater. Bei der Weiterentwicklung zweier Häuser aus den 30er Jahren hat Jörg ein Mieterstromprojekt realisiert. Das macht Jörg nicht nur zum Immobilieneigentümer, sondern auch zum unabhängigen Stromerzeuger.

Jörg Berresheim

Was waren die Besonderheiten Deiner Immobilie, die Du umgebaut hast?

Das Objekt liegt in Kupferdreh am unteren Ende des Essener Baldeneysees, ein für seine Lage unterbewerteter Stadtteil im Süden von Essen. In diesem Stadtteil steht das Mehrfamilienhaus, ein Backsteinbau von 1929 mit drei Vollgeschossen im Vorderhaus und einer ehemaligen Gewerbeeinheit im Hinterhof. Dahinter verläuft ein kleiner Bach.

Die Wohnungen im Vorderhaus waren vermietet bis auf eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Die haben wir zu einer barrierefreien Wohnung umgebaut. Die Backstein-Substanz aus den 30er Jahren war sehr solide und verleiht den Gebäuden viel Charme.

Wie bist Du darauf gekommen, dort ein Energiekonzept basierend auf erneuerbaren Energien umzusetzen?

Ich habe festgestellt, dass beim Hinterhaus das Dach nach Süden ausgerichtet ist und eine Neigung von 35 Grad hat. Das sind optimale Bedingungen für eine Fotovoltaik Anlage. Für mich ist das eine Sünde, sowas nicht zu machen. Im Hinterhaus sind drei neue Wohnungen entstanden. Dort wollte ich keine drei Gasthermen wie im Vorderhaus installieren, sondern habe ich nach einer effektiveren Lösung gesucht.

Du setzt dabei nicht nur auf Fotovoltaik?

Ich habe festgestellt, dass die Kombination verschiedener Systeme, die beste Lösung ist. Ich erzeuge Strom mit der Fotovoltaik. Ein Blockkraftheizwerk erzeugt Wärme und Strom. Die Wärme wird zum Heizen und zur Warmwasserbereitung genutzt. Der Strom wird selbstverbraucht oder ins Netz eingespeist. Mit einer konventionellen Gastherme kann ich im Winter bei Bedarf nachfeuern. Ich habe im letzten Jahr erreicht, dass wir 68 Prozent des verbrauchten Stroms selbst erzeugt haben. Das ist sehr effizient.

Fotovoltaik auf dem Süddach
Südach: Optimale Bedingungen für Fotovoltaik

Wie hat Dein Handwerker reagiert als Du ihn mit dem Projekt beauftragt hast, was vom Standard deutlich abweicht?

Mein Installateur ist noch sehr jung, 29 Jahre alt. Der hat Lust Sachen auszuprobieren. Manche Handwerker haben Bedenken, wenn unterschiedliche Komponenten zusammenkommen sollen. Sie fürchten dann um die Gewährleistung.

Wie hast Du die Mieter mit einbezogen in das Projekt?

Ich betreibe die Vermietung selber. Für mich ist es am profitabelsten, wenn ich mit den Mietern gut klarkomme. Die Immobilie war vor der Maßnahme nicht schön, vor allem der Hinterhof wirkte vernachlässigt. Die Mieter wussten, dass es während der Umbauphase Dreck gibt, aber am Ende alles besser wird. Ich habe gefragt: Würdet ihr den Strom bei mir kaufen. Ich brauchte die Mieter nicht groß zu überzeugen. Ihnen war es grundsätzlich egal, wo sie den Strom kaufen.

Für die Mieter sind keinerlei neue Kosten entstanden, auch keine Modernisierungskosten?

Die Wärmeerzeugung durch das Blockkraftheizwerk ist keine umlagefähige Modernisierung, weil ich nur das bestehende System ersetzt habe. Ich habe deshalb nicht die Miete erhöht. Der Strom sowie die Heizkosten sind für die Mieter sogar billiger geworden. Sie finden es sehr gut, dass sie nun selbsterzeugten Strom aus regenerativen Energien beziehen.

Wie hat sich die Maßnahme für Dich gerechnet?

Im Hinterhaus wollte ich neuen Wohnraum schaffen. Es machte dabei keinen Sinn, zwei Heizsysteme auf dem kleinen Gelände zu betreiben. Technisch war das sehr einfach, im Vorderhaus die alten Gasthemen rauszunehmen und neue Leitungen zu verlegen. Der Aufwand war nur ein halber Tag Arbeit. Mir ging es darum, die ganze Systemtechnik zu vereinheitlichen, effektiver und am Ende auch kostengünstiger zu machen.

Wo genau sparst Du Kosten?

Ich habe weniger Wartung und ich habe keine Thermen, die ich irgendwann erneuern muss. Durch das effektivere Heizsystem reduziere ich die Nebenkosten der Mieter. So kann ich einfacher die Miete erhöhen. In Summe zahlt der Mieter nicht mehr fürs Wohnen.

Wie hast Du das Projekt finanziert? Gab es Fördermittel?

Beim Hinterhaus handelt es sich um eine Totalsanierung. Da gibt es Kredite von der KFW, wenn man energieeffizient saniert. Die habe ich in Anspruch genommen. Für die PV-Anlage gibt es nichts, für das Blockheizkraftwerk erhält man einen kleinen Zuschuss vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Für mich ist es vorteilhaft, dass ich nun als Stromerzeuger gewerbepflichtig bin. So kann ich steuerlich weitere Abschreibungen in Anspruch nehmen und bleibe am Ende profitabel.

Wie siehst Du derzeit das Potential beim Mieterstroms für Vermieter kleinerer Einheiten?

Fotovoltaik gibt es seit zwanzig Jahren, technisch ist die Installation nicht kompliziert. Wichtig ist der Systemblick. Wie können wir die Fotovoltaik kombinieren und einbinden in die gesamte Haustechnik? Da muss ich als Vermieter einen Energieberater finden, der darauf spezialisiert ist. Häufig betrachten Energieberater nicht den Strom, sondern nur die Gebäudehülle oder die Heiztechnik.

Derzeit sind es vor allem große Immobilienunternehmen, die das Thema aufgreifen. Die haben dafür die Ressourcen. Daneben gibt es beim Mieterstrom einige Unternehmen, die als Kontraktoren unterwegs sind. Die arbeiten aber erst ab circa 15 Einheiten, weil sie sonst keine Marge machen.

Was von der Politik noch nicht verstanden wird: wie erreichen wir auch die kleinen Einheiten mit ein oder zwei Mehrfamilienhäuser? Ich glaube, dass viele Hausbesitzer Interesse an neuen Energiekonzepten und an Mieterstromprojekten haben. Die Gesetze sind aber immer noch sehr stark an den Bedürfnissen der großen Energieversorger ausgerichtet.

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