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April 17, 2020 von Andrea andrea.burkhardt@scout24.com

Berliner Mietendeckel geht in die nächste Runde

Der Berliner Mietendeckel mit den darin enthaltenen Bußgeldvorschriften für Vermieterinnen und Vermieter bleibt auch in Zeiten der weltweiten Corona-Pandemie vorerst weiter gültig. So geht es nun für Vermieter weiter: 

Mit heutigem Datum geht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen nun den nächsten Schritt: Sie wird die „Ausführungsvorschriften zum Gesetz zur Mietenbegrenzung“ veröffentlichen, die somit verbindlich werden. Darin enthalten sind unter anderem die Höhe der Bußgelder, die bei Verstößen gegen das Gesetz drohen sowie die Abschläge und Aufschläge zur staatlichen Miete für Häuser in bestimmten Lagen und Details zur Modernisierung und deren Einfluss auf die Obergrenzen von Berliner Mieten.

Die Branche ist schockiert: 500.000 Euro Bußgeld für Vermieter, die gegen das Mieten-Wohn-Gesetz verstoßen. Der Senat macht Ernst bei den definierten Oberwerten von Berlins Mieten. Doch die nun vorliegenden „Ausführungsvorschriften“ zum Gesetz machen deutlich, dass es sich bei dieser Summe um „die Obergrenze des Bußgeldrahmens“ handelt. Das „Höchstmaß“ der Strafe trifft Vermieter allenfalls „in besonders gelagerten Ausnahmefällen“.

Zwar lehnte das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe bereits vor einiger Zeit per Beschluss einen Eilantrag von Vermietern ab, der die darin enthaltenen Sanktionen bis zur Entscheidung in der Hauptsache außer Kraft setzen sollte (AZ: 1 BvQ 15/20). Doch es ist nicht damit zu rechnen, dass drakonische Strafen im Rahmen mehrerer tausend Euro zeitnah zur Anwendung kommen: so haben schlecht informierte und damit „fahrlässig“ gegen das Gesetz verstoßende Vermieter ein Bußgeld ab 250 Euro zu erwarten. Beispielsweise führt das Versäumnis der Pflicht, den Mieter über den geltenden Mietendeckel und dessen Auswirkungen auf das konkrete Mietverhältnis zu informieren, zu einer Strafe von 500 Euro.

Eben jene Informationsklausel hat derzeit höchste Relevanz: „innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes“ müssen alle Mieter über die Kriterien zur Miete ihrer Wohnung informiert werden. Diese Frist endet am 23. April 2020.

Glühbirne

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Keine Sanktionen aufgrund von Corona

Berlins regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) verkündete vor einem Monat, dass kein Vermieter Sanktionen befürchten müsse, wenn er diese Frist aufgrund der Corona-Krise nicht einhalten könnte– und versprach eine Verlängerung um sechs Monate. Doch der Großteil der Berliner Vermieter wird von dieser Fristverlängerung keinen Gebrauch machen und hat die Informationsschreiben bereits versendet. 

Die Berliner Bezirksämter sind verantwortlich für die Prüfung, ob die „Unmöglichkeit der Informations- oder Meldepflichterfüllung auf die Auswirkungen der Corona-Krise zurückzuführen ist“, heißt es  in einem Schreiben der Bausenatorin Katrin Lompscher. Die Bezirke müssen Augenmaß beweisen, wenn sie nicht unnötige weitere Kriegsschauplätze aufreissen möchten. Doch das letzte Wort zum Mietendeckel wird ohnehin weder in den Senats- noch Bezirksverwaltungen gesprochen, sondern von den Verfassungsrichtern. Denn sie werden über die Rechtmäßigkeit des Mietendeckels entscheiden. Bis deren Urteil vorliegt, sollte kein Vermieter mit Bußgeldern überzogen werden.

Definition von Wohnlage und Zustand rückt in den Vordergrund

Fest stehen mit den frisch vorgelegten „Ausführungsvorschriften zum Gesetz zur Mietenbegrenzung“ die „Zu- oder Abschläge je nach Wohnlage“: Nur für Häuser in den begehrtesten Kiezen dürfen Vermieter einen Aufschlag auf die Mieten erheben: nämlich 74 Cent je Quadratmeter und Monat. Das ist der einzige Aufschlag und dieser gilt ausschließlich für Wohneinheiten in „guter Wohnlage“. Abschläge hingegen gibt es bereits bei Wohnungen in „mittlerer Wohnlage“ um 9 Cent je Quadratmeter. In „einfacher Wohnlage“ sind es sogar minus 28 Cent je Quadratmeter.

Ab dem 22. November 2020 kommen diese Auswirkungen auch bei Bestandsmieten zum tragen, denn ab diesem Datum gelten die Deckelmieten auch für bestehende Verträge, deren Miethöhe dann angepasst werden soll. Eine spätere Verordnung werde „die objektscharfe Einordnung der Wohnungen in die jeweilige Wohnlage“ definieren. Bis zur Veröffentlichung dieser Verordnung kann die Einordnung  „anhand des Adressverzeichnisses zum Mietspiegel 2019 bestimmt werden“, heißt es weiter.

Wenig Spielraum zur Überschreitung der staatlichen Miete bieten Sanierung oder gute Ausstattung. Eine „modern“ ausgestattete Wohnung bezahlen Mieter mit einem Aufschlag von einem Euro je Quadratmeter. Dabei müssen drei der fünf folgenden Merkmaleerfüllt sein: Aufzug, Einbauküche, hochwertige Bäder oder Böden, guter Energiekennwert. Auch eine weitere Modernisierung, der zu einem Aufschlag von zusammen zwei Euro führen würde, ist nicht zulässig: „Eine Modernisierungsumlage über 1 Euro pro Quadratmeter ist verboten“.

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