Erwerb & Vermietung
August 6, 2021 von Peter Steinhauer peter.steinhauer@scout24.com

Immer die Nerven behalten: von der Abmahnung bis zur Räumungsklage

Richard, privater Vermieter aus Köln, hat die Kündigung eines Mietvertrages bis hin zur Räumungsklage durchgezogen. Vermietet.de hat mit ihm gesprochen.

Wie kam es, dass Du einem Deiner Mieter den Mietvertrag kündigen musstest?

Anlass war ein Rohrbruch in meinem Mietshaus, bei dem mehrere Wohnungen von Wasserschäden betroffen waren. Eine Mietpartei behinderte massiv die Trocknungsarbeiten, behauptete die Handwerker hätten ihre Wohnung verwüstet und verlangte Fantasiesummen wegen entstandener Schäden.

Ich hatte seit vielen Jahren Ärger mit diesem Mieter. Es kam regelmäßig zu Konflikten mit Hausbewohnern, Handwerkern, Nachbarn, vor allem mein Hausmeister war ständig unter Beschuss. Die Vorfälle reichten von nächtlichen Ruhestörungen bis hin zu willkürlichen Anzeigen bei der Polizei wegen angeblicher Einbrüche oder Belästigungen. Ich hatte schon mehrmals abgemahnt.

Wie hast Du auf den erneuten Konflikt wegen des Rohrbruchs reagiert?

Um den Wasserschaden zu finden, musste das Apartment meines Problemmieters vom Schlüsseldienst geöffnet werden. Niemand war zu erreichen, die Wohnung war oft für lange Zeit unbewohnt. Einige Mieter aus dem Haus waren anwesend und riefen mich an, die Räume seien in einem erschreckenden Zustand. Der Boden war herausgerissen, Schimmel bildete sich, insgesamt war alles stark vermüllt.

Zu welchen Konsequenzen hat Dich das veranlasst?

Ich rede normalerweise bei Problemen mit meinen Mietern. Aber hier war die Grenze längst überschritten und das Verhältnis zerrüttet. Ich sah mein Eigentum der Verwahrlosung und Zerstörung ausgesetzt. Deshalb wendete ich mich an einen Anwalt. Ich reichte ihm eine Sammlung von schriftlichen Beschwerden meiner Mieter und der bereits erfolgten Abmahnungen ein.

Der Anwalt meinte, die Vorfälle lägen zu weit zurück. Es reiche nicht, um fristlos zu kündigen. Man könne aber wegen des Zustands der Wohnung und der nicht angezeigten Mängel eine fristgerechte Kündigung ohne vorherige Abmahnung aussprechen. Es bestehe ein Risiko, warnte der Experte für Mietrecht.

Hat Dich das Risiko abgeschreckt?

Ich war entschlossen mich zu wehren und erteilte dem Anwalt die Vollmacht. Der Jurist formulierte die Abmahnung wegen des Zustandes der Wohnung und setzte eine Frist zur Beseitigung entstandener Schäden.

Hat die erneute Abmahnung Wirkung erzielt?

Kurioserweise gab es keine Reaktion darauf. Ich erhielt eine E-Mail, dass sämtliche Post meinerseits, ebenso die von meinem Anwalt ungeöffnet zurück in den Briefkasten gehe.

Was macht man in so einem Fall?

Man darf sich freuen. Auf Anwaltsschreiben nicht zu reagieren, ist nicht wirklich schlau. Für meinen Anwalt gab es nun einen berechtigten Anlass, bei Gericht Klage auf Räumung der Wohnung einzureichen.

Also ein Punktgewinn für Dich, ohne dass Du viel dafür tun musstest?

Ja, ein klassisches Eigentor der Gegenseite. Auch die nun versendeten Schreiben des Gerichts blieben unbeantwortet. Wieder spielte mir das in die Karten. Das Gericht sah sich veranlasst, ein Versäumnisurteil auszusprechen. Wenn niemand reagiert, dann bleibt dem Richter nichts anderes übrig als gegen den Beklagten zu urteilen. Ich dachte, dass klingt alles zu schön, um wahr zu sein.

War es schön?

Nein, ich hatte mich zu früh gefreut. Die Gegenseite hat beim Versäumnisurteil die Möglichkeit innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einzureichen. Sogar diese Frist war bereits verstrichen. Jetzt dämmerte dem Mieter, welch ein Fehler die Nichtbeantwortung der Post war und das auch noch per E-Mail zu verkünden.

Prompt bekam ich ein mehrseitiges Schreiben von einem gegnerischen Anwalt mit unzähligen Anschuldigungen, was für ein finsterer Typ ich sei. Gleichzeitig erreichten mich merkwürdige E-Mails mit osteuropäischem Absender. Man bot mir an, meine Probleme mit dem Mieter auf rustikale Weise aus der Welt zu schaffen. Ich wertete das als Falle, in die ich tappen sollte.

Langsam wird die Geschichte filmreif.

Dachte ich mir auch. Mein Anwalt wollte Strafanzeige stellen, ließ das aber dabei bewenden. Stattdessen begann ein endloser Papierkrieg, die Anwaltsschreiben gingen hin und her. Die Gegenseite hatte mittlerweile den Anwalt gewechselt. Es kam so zu einer Anhörung vor dem Amtsgericht. Das Gericht nahm sein Versäumnisurteil aber nicht zurück. Welcher Richter revidiert schon gerne sein Urteil, damit macht er sich unglaubwürdig.

Gratuliere, dann warst Du über der Ziellinie.

Ich war noch nicht Mal auf der letzten Runde. Der Richter hatte einen Termin für die Räumung angesetzt und ich entkorkte einen meiner besten Weine. Doch hatte die Gegenseite in der Zwischenzeit den dritten Anwalt engagiert. Der veranlasste die Beschlagnahmung der Wohnung durch das Sozialamt, weil Obdachlosigkeit drohte. Das Sozialamt erklärte, die Miete zu übernehmen.

Ist das rechtlich möglich?

Das ist eine übliche Praxis bei erfolgreicher Räumungsklage. Meine Weinlaune war schnell vorbei. Das ganze Verfahren hatte sich über zwei Jahre hingezogen und war positiv für mich ausgegangen. Nun wurde ich enteignet.

Wie lange zog sich das hin?

Insgesamt verging noch mal über ein halbes Jahr. Nach der dritten Beschlagnahmung gab es dann einen endgültigen Räumungstermin mit dem Gerichtsvollzieher. Plötzlich ging alles schnell und reibungslos über die Bühne. Die Wohnung war in einem den Umständen entsprechenden ordentlichen Zustand, ohne Gerümpel oder Müll, sogar ausgefegt.

Wie hat die erfolgte Kündigung bis zur Räumung Deine Nerven belastet?

Am Schluss musste ich noch auf die Polizeiwache, weil die Mietpartei mich angezeigt hatte wegen angeblichen Einbruchs in die Wohnung. Ich habe mich von solchen Dingen nicht provozieren lassen und einfach nicht darauf reagiert. Die Gegenseite hat mehr verloren als ich, was mir auch leidtut. Aber das Verhältnis zu mir als Vermieter und dem Rest des Hauses sowie der Nachbarschaft war so zerrüttet, dass es am Ende für alle Beteiligten keine andere Lösung gab.

Was war ausschlaggebend für den positiven Ausgang der Kündigung und der Räumungsklage?

Ich habe mich nicht verrückt machen lassen und dem Anwalt vertraut. Er hatte einen sehr nüchternen Blick auf das gesamte Verfahren. Eine spezielle Rechtsschutzversicherung für Rechtsstreitigkeiten mit Mietern und Handwerkern hat mich ebenfalls ruhig schlafen lassen. Am Ende hatte ich auch Glück. Die Gegenseite hat sich selbst reingeritten.

Wann glaubst Du, sollte der Anwalt übernehmen?

Für Abmahnungen bei Pflichtverletzungen oder Zahlungsrückstand kann man Vordrucke verwenden, ebenso für die Kündigung. Wenn die Gerichte ins Spiel kommen, würde ich einen Anwalt beauftragen. Im Grunde sollte man versuchen, einen Rechtsstreit zu vermeiden. Viele Konflikte kann man mit einem vernünftigen Gespräch aus der Welt schaffen.

Glühbirne
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