Kündigung durch Vernachlässigung

Bei stark vernachlässigten Wohnungen können Mieter fristlos gekündigt werden. Bestätigt hat dies erst kürzlich das Landesgericht Nürnberg-Fürth in einem aktuellen Urteil aus zweiter Instanz.

Im konkreten Fall hatte der Mieter Müllberge und Gerümpel in seiner Wohnung angesammelt und diese unzureichend beheizt. Dies war für die Richter des Landesgerichtes Nürnberg-Fürth in ihrem Urteil am 23. Februar 2017 Grund genug, um eine außerordentliche Kündigung seitens des Vermieters gelten zu lassen.

Der Fall im Detail

Zahlreiche Kündigungsversuche konnten den Mieter nicht dazu bewegen, die Wohnung zu verlassen. Daher leiteten die Vermieter rechtliche Schritte ein und klagten in erster Instanz auf Räumung wegen Vernachlässigung der Wohnung. Bei einem anschließenden Ortstermin bestätigte der zuständige Amtsrichter diese Zustände, nachdem er stark verschmutze, vollgeräumte und unzureichend geheizte Räume vorfand (Az. 1 C 321/15).

Der Mieter akzeptierte diese Entscheidung jedoch nicht und legte Berufung ein. Doch auch in zweiter Instanz wurde die Entscheidung des Ortsrichters bestätigt und darüber hinaus wurde zusätzlich eine außerordentliche Kündigung zugelassen, welche den Vermieter von der ansonsten geltenden dreimonatigen Kündigungsfrist entbindet. Als Grund dafür wurde das erhebliche Risiko einer nachhaltigen Beschädigung der Wohnung genannt.

Die Kündigung aufgrund erheblicher Gefährdung durch Vernachlässigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Im Allgemeinen muss für solch eine Kündigung die sogenannte „Obhutspflich” verletzt sein. Diese beinhaltet, dass der Mieter alle ihm zumutbaren Maßnahmen ergreifen muss, um der Entstehung von Schäden an der Mietsache vorzubeugen. Der Mieter hat also die Wohnung „pfleglich” zu behandeln. Darunter fällt auch, dass dem Vermieter Mängel und Schäden sofort nach deren Auftreten zu melden sind.

Um fristlos zu kündigen, muss der Mieter seinen Pflichten in gefährdender Weise nicht nachkommen. Dazu gehören beispielsweise:

  • Übermäßige Tierhaltung
  • Überbelegung der Mietsache
  • Herbeiführung einer Brandgefahr
  • Unterlassene Beheizung trotz Frostgefahr
  • Gefährdung der Wohnsubstanz
  • Unzumutbare Belastung der Nachbarschaft durch strenge Gerüche

In jedem Fall muss dem Mieter jedoch die Möglichkeit gegeben werden, nach einer Abmahnung die Schäden zu beheben bzw. sein Verhalten zu ändern. Erst nach Erfolglosigkeit dieser kann eine fristlose Kündigung zulässig sein.

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