Im Interview mit Vermietet.de: Immobilienexperte Thomas Kreienborg

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Unser Experte im Bereich Immobilieninvestition und -finanzierung, Thomas Kreienborg, ist seit 2003 in der Finanzwelt und seit 2012 als freier Versicherungsmakler in Leipzig tätig. Sein Interesse an Wohnimmobilien veranlasste ihn zur Gründung der Firma Otium-Invest GmbH, deren Kerngeschäft der Vertrieb von Immobilien als Kapitalanlage im Großraum Leipzig darstellt. Dabei arbeitet er getreu dem Motto, „Verkaufe nur das, was du auch selbst kaufen würdest“. Im Interview mit Vermietet.de beantwortet er Fragen zu den Themen Immobilien als Kapitalanlage, Finanzierung und die zukünftige Entwicklung der Branche.

Warum würden Sie Privatpersonen dazu raten, in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren?

Thomas Kreienborg:
Bei dieser Art der Kapitalanlage handelt es sich um eine Investition in Sachwerte. Durch die Inflation werden Geldwerte gemindert. Für Sachwerte gilt dies nicht und sind daher inflationsgeschützt. Bei den aktuell niedrigen Zinsen ist außerdem das Risiko auf den Darlehensgeber, sprich die Bank, ausgelagert. Ich muss dementsprechend nur den „Geldwert“ zurückzahlen.

Wohneigentum gilt im Allgemeinen als interessanter Baustein bei der Altersvorsorge. Wo liegen die Vorteile, wo die Nachteile im Vergleich zu anderen Vorsorgemöglichkeiten?

Thomas Kreienborg:
Die Vorteile liegen hier im sogenannten „Absparen“. Ich tausche sozusagen einen Darlehensvertrag der Bank gegen eine Wohnung. Der Mieter zahlt die Miete und ich überweise die Rate an die Bank zur Darlehenstilgung. Nach Volltilgung gehört mir die Immobilie lastenfrei. Im besten Fall deckt die Mieteinnahme die Darlehensrate.

Nachteile liegen eindeutig in der Flexibilität. Wenn schnell Geld benötigt wird, so ist es nicht die richtige Anlage. Immobilien sollte man auch nicht verkaufen, sondern sammeln. Nach zehn Jahren ist nach aktueller Gesetzgebung der Wertzuwachs bei Verkauf steuerfrei. Dieses Privileg gibt es sonst bei keiner Art der Vorsorge.

Wann lohnt sich aus Ihrer Sicht eine Investition in Immobilien und wie hoch ist das Risiko einer solchen Anlage?

Thomas Kreienborg:
Nicht jeder Anleger ist für diese Investition geeignet. Ein Single sollte mindestens 2.000,- Euro Nettoeinkommen aufweisen können. Paare sollten mindestens 3.000,- Euro netto verdienen. Zudem ist das Vorhandensein von Rücklagen ein entscheidender Punkt. Diese sind wichtig, da man als Vermieter gleichzeitig Unternehmer ist. Wenn beispielsweise etwas in der Wohnung repariert werden muss, so sollte man dies auch zahlen können und kein zusätzliches Darlehen aufnehmen müssen. Die Rücklagen sollten nach einem Immobilienerwerb bei mindestens 5000,- bis 10.000,- Euro oder höher pro Wohneinheit liegen. Dann befindet man sich als Vermieter bei anfallenden Reparaturen oder anderen unvorhersehbaren Ereignissen auf der sicheren Seite.

Welche Fehler können Kapitalanleger bei der Finanzierung ihrer Immobilie machen?
Welche Finanzierungsmodelle empfehlen Sie?

Thomas Kreienborg:
Einen Fehler kann man nur machen, wenn man zu teuer kauft oder in der falschen Lage.
Daher sollte man Städte mit Einwohnerzuwachs in Betracht ziehen (zum Beispiel Leipzig oder Dresden). Hier sind die Kaufpreise im Vergleich zu Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München noch im Rahmen. Die Mieten ziehen in der Regel im Laufe der Zeit immer nach. Außerdem sind Bestandsimmobilien immer günstiger als ein Neubau oder ein neu zu sanierendes Denkmalschutzobjekt, weswegen ich bereits bestehende Objekte bevorzuge. Denn auch ein Neubau ist kurze Zeit später eine Bestandsimmobilie.

Bei der Finanzierung empfehle ich immer das klassische Annuitätendarlehen, da dies für die meisten Leute gut nachvollziehbar und planbar ist. Wichtig ist auch die Zinsbindung. Meist werden hier 15 Jahre veranschlagt. Bei einer Bindung von fünf bis zehn Jahren ist noch nicht viel getilgt und man geht ein Risiko ein, wenn die Zinsen wirklich einmal stark steigen sollten.
Wer übrigens z.B. 15 Jahre Zinsbindung wählt und nach zehn Jahren die Zinsen immer noch günstig sind, so kann der alte Darlehensvertrag auch vorzeitig optimiert werden. Hier besteht nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Eine längere Zinsbindung mit etwas höheren Darlehenszinsen ist sozusagen eine „Versicherung“ gegen steigende Zinsen.
Zudem sollte nicht zu viel Eigenkapital investiert werden und die Tilgung bei zwei bis drei Prozent liegen, da man sich ansonsten von der Bank abhängig macht. Möglichkeiten von Sondertilgungen sollten dann in Betracht gezogen werden, um flexibel zu bleiben.

Wie sehen Sie die Wertentwicklung für Immobilien in den kommenden fünf, zehn und 20 Jahren?

Thomas Kreienborg:
Baukosten steigen immer. Dies ist durch Inflation und aktuell der Verknappung guter Handwerker gegeben. Daher werden auch Bestandsimmobilien immer ihren Wert haben beziehungsweise diesen steigern. Bei Neubauten, die preislich schon sehr stark gestiegen sind, wird eine Wertentwicklung kaum eine Rolle spielen. Hier werden sicherlich nur Eigennutzer glücklich, da sie ihr Geld vermeintlich sicher anlegen anstatt Miete zu zahlen.

Herrscht aktuell in Deutschland die Gefahr einer Preisblase auf dem Immobilienmarkt?

Thomas Kreienborg:
Klares JEIN. In den großen Metropolen wie München, Frankfurt oder Hamburg liegen die Bruttomietrenditen meist bei 2,0 bis 2,5 Prozent für gute Immobilien. Betrachtet man den Kaufpreisfaktor, so liegt dieser meist bei 40 beziehungsweise 50 (Dieser ergibt sich, indem der Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresbruttomiete geteilt wird). Dementsprechend refinanziert sich die Wohnung nach 40 beziehungsweise 50 Jahren selbst. Dies ist dann meist kein lohnendes Investment, da die Mieten meist auch schon sehr hoch sind.
Meiner Meinung nach sollte der Kaufpreisfaktor bei maximal 25 liegen, sprich die Mietrendite sollte vier Prozent nicht unterschreiten. Da viele Menschen wieder vom Westen in den gut sanierten Osten ziehen, besteht hier noch Steigerungspotential, was Mieten und Wertentwicklung angeht.

Nach welchen Kriterien sollten sich Kapitalanleger Ihrer Meinung nach die passenden Objekte auswählen?

Thomas Kreienborg:
Man sollte sich hier nicht zu schnell entscheiden und gut informieren. Verlangen Sie z.B. bei Wohnungen die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle. Daraus ist ersichtlich, ob demnächst größere Instandhaltungen anstehen. Hohe und nicht umlagefähige Nebenkosten müssen nicht schlecht sein, wenn viel in die sogenannte Instandhaltungsrücklage fließt. Diese wird in den Hausgeldabrechnungen ausgewiesen und sollte geprüft werden, denn irgendwann muss einmal die Heizung ausgetauscht, die Fassade gestrichen oder das Dach neu eingedeckt werden. Somit vermeidet man plötzliche außerplanmäßige Ausgaben.
Weiterhin ist die Lage des Objektes entscheidend. Ländliche Regionen sind meist weniger gefragt. Die Urbanisierung der Städte steht im Vordergrund. Wer sich dennoch für den ländlichen Bereich entscheidet, sollte auf eine gute Infrastruktur (z.B. S-Bahnanbindung) achten.

Wonach sucht man sich seine Mieter aus und woran erkennt man die schwarzen Schafe?

Thomas Kreienborg:
Man kann dem Mieter nur in die Augen schauen, jedoch nicht dahinter. Eine SCHUFA-Auskunft und Selbstauskunft sollten daher Standard sein, auch ein Gehaltsnachweis ist hilfreich. Für den Rest hilft nur das eigene Bauchgefühl. Sucht man den Mieter selbst aus, so macht man sich am ehesten einen persönlichen Eindruck.

Woher stammt Ihre Leidenschaft für Immobilien?

Thomas Kreienborg:
Ich selbst bin seit 15 Jahren in der Finanzbranche tätig und habe gemerkt, dass mir der Versicherungsverkauf als Altersvorsorge immer weniger Spaß gemacht hat. Dann habe ich irgendwann selbst in Immobilien in Leipzig investiert und war positiv angetan. Ich dachte mir, warum macht das nicht jeder?! Und immer wenn ich das Thema ansprach, bekam ich ein positives Feedback meiner Mandanten.

Vielen Dank für Ihre Antworten.

Otium-Invest GmbH

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