Immobilienzinsen vollständig von der Steuer absetzen – so geht’s

Sie haben einen Kredit aufgenommen, um sich Ihr Mietshaus finanzieren zu können? Dann können Sie die Immobilienzinsen als Werbungskosten steuerlich absetzen. Wir verraten Ihnen in dem folgenden Artikel, was Sie dabei beachten sollten.

Wenn man von Immobilienzinsen spricht, sind jene Zinsen gemeint, die Sie als Darlehensnehmer an die Bank bezahlen. Dieses Geld erhält die Bank, weil Sie Ihnen Kapital für die Finanzierung Ihres Immobilienerwerbs leiht. Immobilienzinsen werden dabei häufig als Synonym für Bauzinsen oder Hypothekenzinsen verwendet und werden monatlich beglichen. Am Ende der Kreditbegleichung zahlen Sie mehr, als Ihnen als Kreditsumme gewährt wurde.

Das folgende Beispiel zeigt Ihnen, wie sich bereits kleinere Veränderungen hinsichtlich der Immobilienzinsen auf die Entwicklung Ihres Darlehens auswirken:

Für den Erwerb einer Immobilie nehmen Sie einen Kredit in Höhe von 250.000 Euro auf. Die Laufzeit beträgt 15 Jahre. Im Juni 2013 lag der Immobilien-Zinssatz bei 2,8 Prozent. Im Juni 2018 sind die Immobilienzinsen auf 1,59 Prozent gesunken. In der folgenden Tabelle werden die Kosten für die beiden Kredite aufgezeigt.

Juni 2013 Juni 2018
Darlehenssumme 250.000 € 250.000 €
Zinssatz p.a. 2,8 % 1,59 %
Tilgung p.a. 2 % 3,5 %
Laufzeit 15 Jahre 15 Jahre
Monatliche Rate 1.000 € 1.000 €
Restschuld nach 15 Jahren 110.389,09 € 101.885,87 €
Zinskosten 77.888,49 € 42.761,47 €

Die Tabelle verdeutlicht, dass die niedrigeren Zinsen des Jahres 2018 im Vergleich zum Jahr 2013 zu 9.000 Euro mehr Tilgung in der gleichen Laufzeit und einer Zinsersparnis in Höhe von 35.000 Euro führen. Daraus lässt sich ableiten, dass sich in Bezug auf Ihren Immobilienkredit durch niedrige Zinsen ein hoher Tilgungssatz ergibt. Dadurch lässt sich die Restschuld schneller abbezahlen und es können Zinsen gespart werden

Wie lassen sich Immobilienzinsen steuerlich absetzen?

Nehmen wir nun einmal an, Sie haben für den Kauf eines Mietshauses vor drei Jahren einen Kredit aufgenommen. Diesen müssen Sie noch zwölf Jahre bei Ihrer Bank abbezahlen. Die Zinsen für vermietete Wohneinheiten in diesem Haus können dabei jedes Jahr steuerlich abgesetzt werden. Für Sie als Vermieter gilt: Immobilienzinsen für einen Kredit sind als Werbungskosten von der Steuer absetzbar.

Glühbirne

Hinweis: Das Finanzamt muss innerhalb der Steuererklärung eindeutig erkennen können, wie viele Immobilienzinsen Sie für den vermieteten Teil des Hauses bezahlen. Dann können Sie jene Zinsen vollständig von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Alles, was am Ende übrig bleibt, wird versteuert.

Haus verkauft! – Können die Immobilienzinsen weiterhin steuerlich abgesetzt werden?

Wenn Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen und der Erlös das restliche Darlehen beziehungsweise die Restschuld nicht tilgen kann, muss der Kredit weiter abbezahlt werden. Die verbleibenden Immobilienzinsen können weiterhin steuerlich abgesetzt werden. Diese werden als nachträgliche Werbungskosten deklariert.

Achtung: Um die Immobilienzinsen in einem solchen Fall absetzen zu können, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Durch den Veräußerungserlös kann die Verbindlichkeit nicht getilgt werden. Die Absicht einer weiteren Vermietung oder Verpachtung ist nicht vor dem Immobilienverkauf weggefallen. Beachten Sie außerdem, dass der gesamte Erlös aus der Veräußerung zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden muss. Wenn das Geld anderweitig verwendet wird, können Sie die Immobilienzinsen nicht mehr von der Steuer absetzen.

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