Rechtliche Angelegenheiten haben es ja immer in sich. Zum einen muss man wissen, welche Gesetze wann Anwendung finden. Zum anderen muss der Gesetzestext auch verstanden werden. Als Besitzer einer Immobilie ist es daher von Vorteil, wenn Sie sich mit dem Immobilienrecht in bestimmten Situationen wie einem Auslandserwerb, einer Eheschließung oder einer Scheidung auskennen.
Immobilienrecht – Andere Länder, andere Gesetze
Wenn Sie eine Immobilie im Ausland erwerben möchten, sollten Sie sich vorab mit dem Immobilienrecht des jeweiligen Landes genau auseinandersetzen. Die Regelungen dort unterscheiden sich mitunter gravierend vom deutschen Recht. Auch die Länder der EU haben jeweils ihre eigenen Vorschriften bezüglich des Immobilienrechts für Ausländer. In Italien ist beispielsweise die Eigentumsübertragung der Immobilie bereits durch den unterschriebenen Kaufvertrag abgeschlossen. Eine Eintragung im Grundbuch ist dort nicht zwingend erforderlich. Viele Länder, darunter auch Österreich, haben strenge Restriktionen bezüglich eines Immobilienerwerbs durch Ausländer. Dort werden EU-Bürgern zwar grundsätzlich die gleichen Rechte eingeräumt wie den eigenen Landsleute, allerdings bedarf es bei jedem Immobilienkaufvertrag der Zustimmung durch die jeweils zuständige Behörde. Laut dem dort geltenden Immobilienrecht muss dem Grundbuchamt diese Zustimmung vorliegen, damit die Eigentumsübertragung rechtskräftig wird. Wir empfehlen Ihnen daher, sich vor dem Kauf einer Auslandsimmobilie intensiv mit dem dort geltenden Immobilienrecht auseinanderzusetzen. Da es sich mitunter um schwer verständliche Regelungen handelt, ist es sinnvoll, einen für Immobilienrecht zuständigen Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen. Dieser kennt die gesetzlichen Fallstricke des jeweiligen Landes und kann bei Beherrschung der deutschen Sprache helfen die sprachliche Barriere zu überwinden.
Übrigens sind auch hinsichtlich der Finanzierung einer Auslandsimmobilie einige Dinge zu beachten. Zum einen ist eine Immobilienfinanzierung in anderen Ländern aufgrund der höheren Darlehenszinsen meist deutlich teurer als in Deutschland. Außerhalb der EU tragen Sie zudem ein Fremdwährungsrisiko, weil der aufgenommene Kredit den Schwankungen der Währung unterliegt. Die Beleihungsgrenze der deutschen Banken ist bei Immobilien im Ausland übrigens in der Regel niedriger. Während innerhalb Deutschland 100 Prozent beliehen werden, sind es im Ausland meist nur 70 Prozent des Kaufpreises.
Immobilienrecht und Eheschließung
Mit der Eheschließung begründen viele Paare einen neuen Lebensabschnitt und treffen damit eine der wichtigsten Entscheidungen in ihrem Leben. Das Gesetz bietet die Ehe als rechtliches Konstrukt an, um gemeinsam die Zukunft zu bestreiten. Da es sich um eine Zugewinngemeinschaft handelt, werden auch in Bezug auf das Immobilienrecht einige Fragen aufgeworfen:
Was geschieht mit dem alleinigen Vermögen der beiden Partner, was mit dem gemeinsamen Vermögen?
- Grundsätzlich wird das alleinige Vermögen beider Ehepartner nicht automatisch durch die Eheschließung zum gemeinsamen Vermögen. Wenn ein Ehepartner beispielsweise eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, geht jenes Vermögen lediglich in dessen Besitz über.
- Erwirtschaften beide Ehepartner gemeinsames Vermögen zum Beispiel durch den Erwerb eines Hausgrundstücks, handelt es sich um Geld, welches beiden Partner gehört. Dieses Vermögen muss dann im Falle einer Scheidung aufgeteilt werden. Weitere Infos hierzu finden sich im unteren Abschnitt Immobilienrecht und Scheidung.
Soll zukünftiges Vermögen wie beispielsweise der Grundbesitz alleine oder gemeinsam erworben werden?
- Diese Frage müssen sich beide Partner zu Beginn der Ehe stellen und eine gemeinsame Lösung finden. Einige bevorzugen die Erwirtschaftung eines gemeinsamen Vermögens. Andere möchten lieber eine Trennung auch nach der Heirat durchführen.
Die Beantwortung der Fragen obliegt jedem Paar selbst. Dabei kann auch hier ein Anwalt, welcher mit dem Ehe- und dem Immobilienrecht vertraut ist, befragt werden. Wir empfehlen Ihnen, insbesondere wenn Sie sich dazu entschließen einen Ehevertrag aufzulegen, die fachliche Beratung in Anspruch zu nehmen, da Sie dadurch einerseits einen unparteiischen Berater und zum anderen einen rechtlichen Experten an Ihrer Seite haben.
Immobilienrecht und Scheidung
Eine Immobilie ist für die Ewigkeit geschaffen. Eine Ehe kann bereits nach kurzer Zeit wieder vorbei sein. Daher ist es nicht nur sinnvoll sich zu Beginn der Zugewinngemeinschaft mit dem Immobilienrecht bei Eheschließung, sondern ebenfalls bei Scheidung zu befassen.
Ehepartner erwerben häufig einen gemeinsamen Immobilienbesitz. Die Regelungen innerhalb des Immobilienrechts besagen, dass dieser gemeinsame Besitz im Falle einer Trennung dennoch Bestand hat. Aus diesem Grund sorgt das Immobilienrecht bei einer Scheidung häufig zu Streitigkeiten, die vor einem Gericht entschieden werden müssen. Im Rahmen der Scheidungsvereinbarungen wird festgelegt, was mit der Immobilie geschehen soll. In der Regel bleibt ein Ehepartner dort wohnen, während der andere auszieht. Grundsätzlich spricht in Bezug auf das Immobilienrecht nichts dagegen, dass beide Ehepartner dennoch im Grundbuch als Eigentümer verbleiben. Oftmals verlangt der Partner, der das Haus verlässt, jedoch seinen Anteil. Der Partner, der in der Immobilie wohnen bleibt, muss dementsprechend den anderen auszahlen.
Insbesondere junge, verheiratete Paare haben häufig eine hohe Kreditsumme für die Finanzierung des Immobilienerwerbs aufgenommen. Die hohen Schulden erschweren natürlich eine Auszahlung. In einem solchen Fall empfehlen wir Ihnen den Verkauf des Hauses. Von dem Erlös können zunächst der Kredit und sämtliche Nebenkosten getilgt werden. Der Betrag, welcher übrig bleibt, wird wiederum unter den geschiedenen Ehepartnern aufgeteilt. Alternativ kann der im Haus verbliebene Ehepartner einen weiteren Kredit aufnehmen oder den Partner aus anderen Mitteln, die zur Verfügung stehen (zum Beispiel Sparbeträge) auszahlen. Dann wird der Wert des Hauses ermittelt und unter den Ehepartnern aufgeteilt.
